I mutui sono disponibili in due forme primarie - tasso fisso e tasso regolabile - con alcune combinazioni ibride e più derivate di ciascuno. Una comprensione fondamentale dei tassi di interesse e delle influenze economiche che determinano il futuro corso dei tassi di interesse può aiutare i consumatori a prendere decisioni di mutuo finanziariamente valide, come la scelta tra un'ipoteca a tasso fisso o un'ipoteca a tasso variabile (ARM) o decidere se rifinanziare da un'ipoteca a tasso variabile.

In questo articolo discuteremo l'influenza dei tassi di interesse sull'industria dei mutui e come entrambi influenzeranno in definitiva l'importo che pagherai per la tua casa.

La linea di produzione ipotecaria

L'industria dei mutui ha tre parti principali o imprese: l'ipoteca, l'aggregatore e l'investitore.

L'emittente ipotecario è il prestatore. I prestatori sono in diverse forme, dai sindacati di credito e dalle banche ai broker ipotecari. Gli originatori di ipoteca introducono e commercializzano prestiti ai consumatori. Vendono prestiti. Essi competono tra loro in base ai tassi di interesse, tasse e livelli di servizio che offrono ai consumatori. I tassi di interesse e le tariffe che fanno pagare i consumatori determinano i margini di profitto. La maggior parte degli originatori di ipoteca non prestiti "portafoglio" (il che significa che non conservano l'attività di prestito). Invece, vendono l'ipoteca nel mercato ipotecario secondario. I tassi di interesse che addebitano i consumatori sono determinati dai loro margini di profitto e dal prezzo alla quale possono vendere l'ipoteca nel mercato ipotecario secondario.

L'aggregatore acquista mutui originati da altre istituzioni. Fanno parte del mercato ipotecario secondario. La maggior parte degli aggregatori sono anche originatori di ipoteca. Aggregatori fondano molti mutui simili per formare titoli garantiti da mutui (MBS) - un processo denominato cartolarizzazione. Una sicurezza garantita da mutui è un legame sostenuto da una base di mutui ipotecari. I titoli garantiti da ipoteche vengono venduti agli investitori. Il prezzo al quale i titoli garantiti da ipoteca possono essere venduti agli investitori determina il prezzo che gli aggregatori pagheranno per i mutui di nuova origine da altri finanziatori e dai tassi di interesse che offrono ai consumatori per le loro originazioni ipotecarie.

C'è molti investitori in titoli garantiti da mutui: fondi pensione, fondi comuni di investimento, banche, hedge funds, governi stranieri, compagnie di assicurazioni e Freddie Mac e Fannie Mae. Dato che gli investitori cercano di massimizzare i rendimenti, essi spesso eseguono analisi di valore relative tra titoli garantiti da mutui e altri investimenti a reddito fisso come le obbligazioni societarie. Come per tutti i titoli finanziari, la domanda degli investitori per i titoli garantiti da ipoteca determina il prezzo da pagare per questi titoli.

Gli investitori determinano le tasse ipotecarie?

In larga misura, gli investitori di sicurezza garantiti da mutui determinano i tassi ipotecari offerti ai consumatori. Come spiegato in precedenza, la linea di produzione ipotecaria termina sotto forma di una garanzia garantita da mutui acquistata da un investitore. Il mercato libero determina i prezzi di compensazione del mercato che gli investitori pagheranno per i titoli garantiti da mutui. Questi prezzi restituiscono l'industria dei mutui per determinare i tassi di interesse offerti ai consumatori.

Mutui a tasso fisso

Il tasso di interesse su un'ipoteca a tasso fisso è fissato per la vita dell'ipoteca. Tuttavia, in media, i mutui a tasso fisso a 30 anni hanno una durata di vita di soli sette anni. Questo perché i proprietari di abitazione si muovono spesso o rifinanzieranno i loro mutui.

I prezzi di sicurezza garantiti da ipoteca sono fortemente correlati ai prezzi delle obbligazioni U. S. Treasury. Ciò significa che il prezzo di una garanzia garantita da ipoteche sostenuta da mutui a 30 anni si muoverà con il prezzo della nota quinquennale U. S. Treasury o il bond 10 anni di tesoreria U.S., basato su un finanziario conosciuto come durata. In pratica, la durata di un mutuo di 30 anni è più vicina alla nota quinquennale, ma il mercato tende ad utilizzare il bond di dieci anni come punto di riferimento. Ciò significa anche che il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso a 30 anni offerti ai consumatori dovrebbe andare verso l'alto o verso il basso con il rendimento del legame di 10 anni del Tesoro U.S. La resa di un prestito è una funzione del suo tasso e del prezzo del coupon.

Le aspettative economiche determinano il prezzo e la resa delle obbligazioni U. S. Treasury. Il nemico peggiore di un legame è l'inflazione. L'inflazione diminuisce il valore dei pagamenti obbligazionari futuri - sia i pagamenti cedolari che il rimborso del principio. Pertanto, quando l'inflazione è elevata o dovrebbe aumentare, i prezzi delle obbligazioni scendono, il che significa che i loro rendimenti aumentano - c'è una relazione inversa tra il prezzo di un bond e il suo rendimento.

Il ruolo della Fed

La Federal Reserve svolge un ruolo importante nelle aspettative di inflazione. Ciò è dovuto al fatto che la percezione del mercato obbligazionario di quanto la Federal Reserve controlla l'inflazione attraverso la gestione dei tassi di interesse a breve termine determina i tassi di interesse a più lungo termine, come la resa del 10esimo anno di tesoreria U.S. In altre parole, la Federal Reserve stabilisce i tassi di interesse a breve termine, che il mercato interpreta per determinare i tassi di interesse a lungo termine come il rendimento del 10esimo anno di borsa U.S. Tesoreria.

Ricorda che i tassi di interesse sui mutui a 30 anni sono fortemente correlati con il rendimento del legame 10 anni del Tesoro U.S. Se stai cercando di prevedere quali tassi di interesse ipotecari a tasso fisso a 30 anni faranno in futuro, guardare e capire il rendimento del titolare del Tesoro americano a 10 anni (o della nota quinquennale) e seguire ciò che il mercato sta dicendo sulla politica monetaria della riserva federale.

Mutui a tasso variabile

Il tasso di interesse su un'ipoteca a tasso variabile può variare mensilmente, ogni sei mesi o ogni anno, a seconda dei termini dell'ipoteca. Il tasso di interesse è costituito da un valore di indice più un margine.Questo è noto come il tasso di interesse completamente indicizzato. Di solito è arrotondato a un ottavo di un punto percentuale. Il valore dell'indice è variabile, mentre il margine è fissato per la durata dell'ipoteca. Ad esempio, se il valore attuale dell'indice è 6. 83% e il margine è del 3%, l'arrotondamento all'ottavo punto più prossimo di un punto percentuale renderebbe il tasso di interesse completamente indicizzato 9. 83%. Se l'indice è sceso al 6,1%, il tasso di interesse completamente indicizzato sarebbe pari a 9,1%.

Il tasso di interesse su un'ipoteca a tasso variabile è legato ad un indice. Ci sono diversi indici ipotecari diversi utilizzati per diversi mutui a tasso variabile, ciascuno dei quali è costruito utilizzando i tassi di interesse su un tipo di sicurezza finanziaria negoziata attivamente, un tipo di prestito bancario o un tipo di deposito bancario. Tutti gli indici mutui diversi sono largamente correlati tra loro. In altre parole, si muovono nella stessa direzione, in su o in basso, mentre le condizioni economiche cambiano. La maggior parte degli indici di ipoteca sono considerati indici a breve termine. "Termine" o "termine" si riferiscono alla durata dei titoli, dei prestiti o dei depositi utilizzati per costruire l'indice. Tipicamente, qualsiasi garanzia, prestito o deposito che abbia un periodo di un anno o meno è considerato a breve termine.

La maggior parte dei tassi di interesse a breve termine, compresi quelli utilizzati per costruire indici ipotecari, sono strettamente correlati con un tasso di interesse conosciuto come il tasso di fondi federali.

Previsione delle modifiche

Se stai cercando di prevedere cambi di tasso di interesse sui mutui a tasso variabile, guarda la forma della curva dei rendimenti. La curva dei rendimenti rappresenta le rese su titoli azionari U. S. con scadenze da tre mesi a 30 anni.

Quando la forma della curva è pendente piatta o verso il basso, significa che il mercato si aspetta che la riserva federale mantenga i tassi di interesse a breve termine o li spalanca. Quando la forma della curva è in pendenza verso l'alto, il mercato si aspetta che la Federal Reserve passi aumenti dei tassi di interesse a breve termine.

La ripida curva in entrambe le direzioni è un'indicazione di quanto il mercato si aspetta che la Federal Reserve aumenta o abbassa i tassi di interesse a breve termine. Il prezzo dei futures Fed Funds è anche un'indicazione delle aspettative del mercato per i futuri tassi di interesse a breve termine.

La linea di fondo

La comprensione di ciò che influenza le tasse ipotecarie attuali e future a tasso fisso e regolabile può aiutarti a prendere decisioni finanziarie mutuate. Questa conoscenza può aiutarti a prendere una decisione sulla scelta di un'ipoteca a tasso variabile su un'ipoteca a tasso fisso e può aiutare a decidere quando ha senso rifinanziarsi da un'ipoteca di tasso registrabile. Di seguito sono riportati alcuni suggerimenti finali.

Non credere a tutto ciò che si sente in TV. Non è sempre "un buon momento per rifinanziare l'ipoteca a tasso variabile prima che il tasso di interesse cresca ulteriormente". I tassi di interesse potrebbero salire ulteriormente in avanti - o potrebbero scendere. Scopri cosa sta dicendo la curva dei rendimenti.

Per ulteriori informazioni, vedere 4 fattori chiave che guidano il mercato immobiliare , Gli indicatori di mercato degli alloggi più alti degli Stati Uniti e Come funzionano i tassi d'interesse su un mutuo.