Una contingenza di vendita a casa è un tipo di clausola di contingenza spesso inclusa in un contratto di vendita immobiliare (o un'offerta di acquisto di immobili). Con una contingenza di vendita in casa, la transazione dipende (o contingente) dalla vendita della casa del compratore. Se la casa dell'acquirente vende alla data specificata, il contratto si sposta in avanti; se non vende alla data specificata, il contratto viene interrotto. Qui esaminiamo quali acquirenti e venditori devono sapere sulle contingenze di vendita in casa.

Due tipi di contingenze di vendita in casa

Esistono due tipi di contingenze di vendita in casa:

• Contingency di vendita e di regolamento
• Settlement contingency

Come il nome implica, la contingenza di insediamento dipende dal compratore che vende e sistema una casa esistente. Questo tipo di contingenza viene utilizzato se l'acquirente non ha ancora ricevuto e accettato un'offerta di acquisto nella casa corrente. In generale, questo tipo di contingenza consente a un venditore di continuare a commercializzare la casa di altri potenziali acquirenti, con la stipula che l'acquirente avrà l'opportunità di rimuovere la contingenza di vendita e di regolamento entro un determinato periodo (tipicamente 24-48 ore) se il venditore riceve un'altra offerta. Se l'acquirente non è in grado di rimuovere la contingenza, il contratto viene interrotto, il venditore può accettare l'altra offerta e il deposito di soldi sincero viene restituito all'acquirente.

D'altra parte, una contingenza di liquidazione viene utilizzata se l'acquirente ha già venduto la sua proprietà, ha un contratto in mano e una data di regolamento nel calendario. Poiché la proprietà non è veramente venduta fino alla sistemazione (o alla chiusura), questo protegge l'acquirente se la vendita cade per qualsiasi motivo. Nella maggior parte dei casi, questo tipo di contingenza vieta al venditore di accettare altre offerte sulla proprietà per un periodo determinato. Se la casa del compratore chiude entro la data specificata, il contratto resta valido. Se la casa non chiude, il contratto può essere terminato.

Considerazioni per gli acquirenti

La maggior parte degli acquirenti ha bisogno di vendere la loro casa esistente per acquistare un nuovo, soprattutto quando "scambiare" in una casa più costosa. Una contingenza di vendita a domicilio dà agli acquirenti il ​​tempo necessario per vendere e sistemarsi prima di impegnarsi in una nuova casa. Gli acquirenti possono evitare di possedere due case e di tenere due ipoteche contemporaneamente in attesa di vendere la propria casa. Una contingenza di vendita di casa può anche fare per una transazione senza soluzione di continuità: l'acquirente può vendere una casa e passare al successivo, poiché la nuova casa è già "bloccata".

Anche se una contingenza di vendita di casa aiuta a portare la pace della mente acquirente, non evita altri costi di acquisto di casa.Gli acquirenti devono ancora spendere soldi sulle ispezioni a casa, sulle commissioni bancarie e sulle commissioni di valutazione, e queste spese non vengono rimborsate se l'affare cade a causa della proprietà che non vende in tempo. Inoltre, gli acquirenti probabilmente dovranno pagare di più per la proprietà se non hanno fatto un'offerta senza la contingenza di vendita in casa. Questo è perché essenzialmente chiedono al venditore di "giocare" sulla loro capacità di vendere la loro casa attuale e il venditore si aspetta di essere compensato per questo rischio.

Considerazioni per i venditori

Una contingenza di vendita a casa può essere rischiosa per i venditori perché non vi è alcuna garanzia che la casa venderà. Anche se il contratto consente al venditore di continuare a commercializzare la proprietà e accettare offerte, la casa può essere elencata "sotto contratto", rendendola meno attraente per altri potenziali acquirenti. Molte persone in cerca di case si allontanano da una proprietà che è in contratto perché non vogliono sprecare tempo e rischiare di innamorarsi di una proprietà che non avranno mai la possibilità di acquistare.

Prima di concordare una contingenza di vendita in casa, il venditore (o l'agente immobiliare del venditore) dovrebbe indagare sulla casa corrente del committente potenziale per determinare:

Se la casa è già sul mercato

. Altrimenti, questa è solitamente una bandiera rossa perché indica che il potenziale acquirente sta solo pensando di acquistare e vendere a questo punto.

• Se elencato al prezzo corretto . Un agente immobiliare può preparare comparables per assicurarsi che la casa ha un prezzo da vendere.
• Quanto tempo è stato sul mercato . Se è passato molto tempo, la casa può avere un prezzo troppo elevato, la procedura di presentazione può essere difficile, o il mercato potrebbe essere solo asciutto.
• Il tempo medio sul mercato per le case del quartiere. Se il tempo medio è di 30 giorni o giù di lì, si potrebbe aspettare che la casa vendesse. Se è di 90 giorni o più, il venditore potrebbe aspettare con poca probabilità che la casa del compratore venderà.
• Una contingenza di vendita in casa, però, potrebbe essere una cosa buona se la proprietà del venditore è stata sul mercato un po '. Se il venditore ha avuto difficoltà a trovare un acquirente, un contratto con una contingenza è ancora un contratto, e c'è la possibilità che la proprietà venderà. In molti casi, è consigliabile limitare l'intervallo di tempo in cui l'acquirente deve vendere la propria casa a una o quattro settimane. Questo mette la pressione sul compratore per abbassare il prezzo richiesto e fare una vendita, impedendo al venditore di perdere troppo tempo nel caso in cui la transazione non si chiuda. Un venditore può includere una "clausola kick-out" per fornire una misura di protezione contro una contingenza di vendita in casa. Una clausola di kick-out indica che il venditore può continuare a commercializzare la proprietà e accettare offerte da altri acquirenti. In questo caso, il venditore dà all'acquirente corrente un determinato periodo di tempo (ad esempio 72 ore) per rimuovere la contingenza di vendita in casa e continuare con il contratto. Se l'acquirente non rimuove la contingenza, il venditore può ritirarsi dal contratto e vendere al nuovo acquirente.

La linea inferiore

Contingenze di vendita in casa proteggono gli acquirenti che vogliono vendere una casa prima di acquistare un altro.I dettagli esatti di ogni contingenza devono essere specificati nel contratto di vendita immobiliare. Poiché i contratti sono giuridicamente vincolanti, è importante rivedere e comprendere i termini di una contingenza di vendita in casa. Un qualificato professionista immobiliare o avvocato immobiliare dovrebbe essere consultato con tutte le domande o preoccupazioni in materia di contratti immobiliari e clausole di contingenza di vendita di casa.