Ci sono due istituzioni colossali nell'industria dei mutui americani: Fannie Mae e Freddie Mac. La maggior parte della gente ha sentito parlare di loro, ma pochi capiscono cosa fanno o il ruolo importante che svolgono nel finanziare la proprietà americana di casa. Né la maggior parte delle persone capisce il potenziale rischio sistematico che pone per tutto il nostro sistema finanziario. In questo articolo discuteremo quello che fanno, il loro stato di sponsorizzazione governativa (GSE), le loro missioni pubbliche e il loro profitto. Esamineremo poi la pericolosità che questi behemoths potrebbero presentare al mercato dei mutui U. S. se non riescono a gestire efficacemente il proprio rischio. Ricorda, quando i giganti cadono, sono i contadini che si ritirano.

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Che cosa fanno
Fannie Mae e Freddie Mac acquistano e garantiscono ipoteche attraverso il mercato ipotecario secondario. Non nascono o prestano servizio di mutui.

Gli originatori di ipoteca vendono mutui direttamente a Fannie Mae e Freddie Mac, oppure scambiano mutui ipotecari con loro in cambio di titoli garantiti da mutui (MBS) sostenuti da tali stesse ipoteche ma che hanno la garanzia aggiuntiva del pagamento tempestivo del capitale e interesse per il titolare della sicurezza. Quando gli originatori di ipoteca vendono mutui a Fannie Mae o Freddie Mac, o vendono i MBS che sono stati rilasciati a loro, a sua volta libera i fondi utilizzati per originare tali ipoteche in modo che gli originatori possano quindi creare ancora più ipoteche. Fannie Mae e Freddie Mac inoltre investono pesantemente nei propri MBS in quello che è conosciuto come portafogli conservati.

In breve, facilitano il flusso di denaro da Wall Street a Main Street.

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Governo sponsorizzato
Fannie Mae e Freddie Mac sono GSEs. Entrambi sono stati creati da atti del Congresso; Fannie Mae nel 1938 e Freddie Mac nel 1970. Entrambe sono società quotate in borsa per noleggiare una missione pubblica. Le loro azioni scambiano sul NYSE sotto i simboli FNM e FRE, rispettivamente. Mentre sono società quotate in borsa, a causa delle loro carte, hanno i seguenti legami con il governo federale:

• Entrambe le società hanno un consiglio di amministrazione composto da 18 membri, di cui cinque nominati dal presidente degli Stati Uniti.
• Per sostenere la loro liquidità, il segretario del Tesoro è autorizzato, ma non obbligatorio, ad acquistare fino a 2 dollari. 25 miliardi di titoli da ogni società.
• Entrambe le società sono esenti da imposte statali e locali.

A causa di questi legami, il mercato tende a credere che i titoli emessi da Fannie Mae e Freddie Mac portino la garanzia implicita del governo U. S. In altre parole, il mercato ritiene che, se qualcosa dovesse sbagliare a Fannie Mae o Freddie Mac, il governo degli Stati Uniti sarebbe entrato a far salvezza.Questa garanzia implicita è riflessa da quanto economici sono in grado di accedere ai finanziamenti. Fannie Mae e Freddie Mac sono in grado di emettere debiti societari, conosciuti come "obbligazioni agenzie", a rendimenti inferiori a quelli di altre istituzioni.

La pubblicità e la missione di Fannie Mae e Freddie Mac
Secondo le loro carte, il pubblico scopo di Fannie Mae e Freddie Mac è di facilitare il flusso costante dei fondi ipotecari a basso costo.

I loro charter includono quanto segue:

• Il loro particolare focus è il mercato immobiliare residenziale. Non possono entrare in linee di attività indipendenti o interrompere il sostegno del mercato immobiliare residenziale.
• I mutui acquistati e garantiti devono essere inferiori ad un importo specificato dall'Office of Federal Housing Enterprise Supervision (OFHEO).
• Essi sono proibiti di entrare in attività di altre società di finanziamento delle abitazioni - per esempio la creazione di mutui ipotecari.
• Devono rispettare gli obiettivi annuali stabiliti dal Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD). Questi obiettivi si concentrano intorno a alloggi a basso e moderato reddito e alloggio per le minoranze.
• Essi sono soggetti a requisiti di rischio basati sui rischi e sui requisiti patrimoniali minimi e gli esami annuali di OFHEO.

Il sito web di Freddie Mac afferma che la sua missione è quella di fornire liquidità, stabilità e accessibilità al mercato immobiliare. Il sito web di Fannie Mae afferma che la sua missione è quella di espandere abitazioni a prezzi accessibili e di portare il capitale globale alle comunità locali per servire il mercato degli alloggi U. S. (Per continuare a leggere i beni immobili, vedere Investimenti in immobili , Smart Real Estate Transactions e il nostro Esplorazione degli investimenti immobiliari Società guidate con una missione pubblica

Non commettere errori - Fannie Mae e Freddie Mac sono guidati da profitti, come chiedono i loro azionisti. Mentre svolgono la loro missione pubblica, ottengono il loro profitto in due modi primari: i proventi di garanzia e i portafogli mantenuti.
In primo luogo, copriamo il reddito di garanzia, o "g-fees". Fannie Mae e Freddie Mac conservano una certa percentuale di ogni pagamento ipotecario per ogni ipoteca che hanno garantito un pagamento tempestivo del capitale e degli interessi a un titolare di MBS (investitore). Ad esempio, ogni pagamento ipotecario mensile può essere suddiviso in principal e interessi.

1. Il principio e l'interesse, raccolti da un agente di mutuo, vengono trasferiti su una delle due società, per esempio Fannie Mae. Fannie Mae passa quindi il capitale e l'interesse al titolare della garanzia garantita da mutui; tuttavia, mantiene una certa percentuale dell'interesse come la tassa di garanzia - di solito tra il 12 e il 50% annuo. Pensateci come una polizza assicurativa. Speriamo che Fannie Mae raccoglie di più nel reddito delle commissioni di garanzia che paga ai suoi titolari di titoli garantiti da mutui a causa di default dei mutuatari. È una polizza assicurativa molto grande. A fine 2006 le due società avevano garanzie di credito su $ 2. 9 trilioni di MBS, secondo il Segretario del Tesoro Robert K. Steel (15 marzo 2007 Testimonianza prima dell'U.S. House Financial Services Committee sulla riforma del GSE).

   In secondo luogo, Fannie Mae e Freddie Mac hanno enormi portafogli di mutui e MBS. Investono pesantemente nel proprio - e nell'altro - di titoli. A causa della loro garanzia federale implicita, come già discusso, sono in grado di emettere debiti a rendimenti inferiori alle altre società per finanziare i portafogli conservati. In altre parole, sono in grado di guadagnare spread nei loro portafogli potenzialmente maggiori di altre istituzioni a causa di questo vantaggio di finanziamento. Per dire la dimensione dei loro portafogli è enorme è un eufemismo. Al loro anno 2006, i portafogli mutui combinati delle due società erano di $ 1. 4 trilioni, ancora secondo Steel (15 marzo 2007).

2. La supervisione di Fannie Mae e Freddie Mac

Fannie Mae e Freddie Mac sono regolati dall'OFFEA e dal HUD. L'OFHEO regola la sicurezza finanziaria e la solidità di Fannie Mae e Freddie Mac, compresa l'applicazione, l'applicazione e il monitoraggio dei propri standard di capitale e la limitazione delle dimensioni dei loro portafogli conservati. L'OFHEO stabilisce anche i limiti annuali di prestito conformi. HUD è responsabile della missione di alloggiamento di Fannie Mae e Freddie Mac. Tutti i nuovi programmi di prestito che possono partecipare (acquisto e / o garanzia) devono essere approvati da HUD. Inoltre, HUD stabilisce obiettivi annuali per Fannie Mae e Freddie Mac per svolgere la loro missione di alloggiamento. Questi obiettivi riguardano alloggi a basso e moderato reddito e alloggi per le minoranze.
Troppo rischi concentrati in due società con legami federali?

Non c'è dubbio che Fannie Mae e Freddie Mac svolgano ruoli critici nel nostro sistema finanziario delle abitazioni. Tuttavia, vi è il pericolo di avere così tanto rischio concentrato in solo due società. Gestiscono una immensa quantità di credito e di rischio di tasso di interesse. Se qualcosa andava in errore con la loro gestione del rischio e / o pratiche di gestione del portafoglio, non c'è dubbio che il dolore e lo stress si sentiranno in tutti i mercati finanziari di tutto il mondo. Molti critici ritengono che, a causa della loro dimensione e della complessità della gestione dei rischi ipotecari, sono troppo grandi di un rischio sistematico per la nostra economia. Inoltre, alcuni credono che Fannie Mae e Freddie Mac abbiano un vantaggio ingiusto a causa della loro garanzia federale implicita che consente loro di emettere debiti a tassi di interesse non disponibili a altre società - in particolare, che è questa garanzia implicita che ha permesso a Fannie Mae e Freddie Mac di crescono così grandi.
Detto semplicemente, esiste un pericolo che le due società siano state autorizzate ad assumere troppi rischi a spese potenziali del contribuente statunitense. Per mettere le cose in prospettiva, secondo il segretario del tesoro di Treasury, alla fine del 2006 Fannie Mae e Freddie Mac avevano circa 4 dollari. 3 trilioni di esposizione del credito ipotecario, che era circa il 40% del totale del debito ipotecario in sospeso nell'U. (15 marzo 2007). O visto diversamente, le due aziende hanno $ 5. 2 trilioni di obbligazioni e obbligazioni MBS in circolazione, superando i $ 4. 9 trilioni di debiti pubblici detenuti dall'U.S., secondo il presidente del consiglio di amministrazione della Federal Reserve Ben Bernanke (aprile 2007).

Inoltre, nessuno ha mai affermato che sia il rischio di credito o il rischio di tasso di interesse di un mutuo sia facilmente gestito o mitigato attraverso l'uso di derivati.

Conclusione

Nell'estate del 2007, il mercato di tutte le ipoteche, tranne quelle garantite da Fannie Mae e Freddie Mac, si è fermato, sottolineando l'importanza dei ruoli svolti dalle due società. Nell'autunno del 2007, Freddie Mac ha scosso il mercato annunciando grandi perdite legate al credito, alimentando il fuoco per l'argomento secondo cui le due società rappresentano un enorme rischio per l'intero sistema finanziario. I vantaggi che Fannie Mae e Freddie Mac creano per il proprietario di casa americano supereranno i rischi che pongono per tutto il nostro sistema finanziario e il contribuente americano? Solo il tempo lo dirà.
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Profitto dal debito ipotecario con MBS .