Una clausola di contingenza definisce una condizione o azione che deve essere soddisfatta per un contratto immobiliare per diventare vincolanti. Una contingenza diventa parte di un contratto di vendita vincolante quando entrambe le parti (cioè il venditore e l'acquirente) accettano i termini e firmano il contratto. Di conseguenza, è importante capire cosa stai entrando se una clausola di contingenza è inclusa nel tuo contratto immobiliare. Qui introduciamo le clausole di contingenza ampiamente utilizzate nei contratti di acquisto in casa e in che modo possono trarre beneficio sia agli acquirenti che ai venditori.

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Contratti immobiliari

Una transazione immobiliare inizia in genere con un'offerta: un acquirente presenta un'offerta di acquisto a un venditore che può accettare o rifiutare la proposta. Spesso, il venditore contatori l'offerta e i negoziati vanno avanti e indietro finché entrambe le parti non raggiungono un accordo. Se una delle parti non accetta i termini, l'offerta diventa nullo e l'acquirente e il venditore vanno separatamente senza ulteriori obblighi. Se entrambe le parti accettano i termini dell'offerta, tuttavia, l'acquirente effettua un deposito cauzionale di denaro - somma versata come prova di buona fede, in genere pari all'1% del prezzo di vendita. I fondi sono detenuti da una società di deposito, mentre il processo di chiusura inizia.

A volte una clausola di contingenza è allegata ad un'offerta di acquisto di immobili e inclusa nel contratto immobiliare. In sostanza, una clausola di contingenza dà alle parti il ​​diritto di rinunciare al contratto in determinate circostanze che devono essere negoziate tra il compratore e il venditore. Le contingenze possono includere dettagli come il tempo (ad esempio "L'acquirente ha 14 giorni per ispezionare la proprietà") e termini specifici (ad esempio "L'acquirente ha 21 giorni per garantire un prestito convenzionale di 30 anni per l'80% del prezzo d'acquisto tasso di interesse non superiore al 4,5% "). Qualsiasi clausola di contingenza dovrebbe essere chiaramente dichiarata in modo che tutte le parti capiscano i termini.

Se le condizioni della clausola di contingenza non sono soddisfatte, il contratto diventa nullo e una parte (spesso l'acquirente) può rinunciare senza conseguenze giuridiche. Al contrario, se le condizioni sono soddisfatte, il contratto è legalmente esecutivo e una parte sarebbe in violazione del contratto se decidesse di ritirarsi. Le conseguenze variano, a partire dalla perdita di soldi seri e alle cause legali. Ad esempio, se un acquirente esegue il backup e il venditore non è in grado di trovare un altro acquirente, il venditore può giustiziare per prestazioni specifiche , costringendo l'acquirente ad acquistare la casa.

Tipi di clausole di contingenza

Le clausole di contingenza possono essere scritte per quasi qualsiasi necessità o preoccupazione. Qui sono le contingenze più comuni incluse nei contratti di acquisto di oggi:

Contingency Appraised

Una contingenza di valutazione protegge l'acquirente, utilizzato per assicurare che una proprietà sia valutata ad un importo minimo e specificato.Se la proprietà non valuta per almeno l'importo specificato, il contratto può essere interrotto e il denaro in molti casi viene rimborsato all'acquirente. Una contingenza di valutazione può includere termini che consentono all'acquirente di procedere all'acquisto anche se la valutazione è inferiore all'importo specificato, tipicamente entro un numero determinato di giorni dopo che l'acquirente riceve l'avviso di valutazione. Il venditore potrebbe avere la possibilità di abbassare il prezzo all'importo della valutazione. La contingenza specifica una data di rilascio , entro o prima del quale l'acquirente deve avvisare il venditore di eventuali problemi con la valutazione; altrimenti, la contingenza sarà ritenuta soddisfatta e l'acquirente non sarà in grado di uscire dalla transazione.

Contingenza di finanziamento

Una contingenza finanziaria (chiamata anche "contingenza ipotecaria") consente all'acquirente di richiedere e ottenere finanziamenti per l'acquisto della proprietà. Ciò fornisce un'importante protezione per il compratore, che può rinunciare al contratto e recuperare il proprio denaro sicuro nel caso in cui non sia in grado di assicurare finanziamenti da una banca, da un mutuatario o da un altro tipo di prestito privato. Una contingenza finanziaria stabilirà un determinato numero di giorni che l'acquirente deve ottenere il finanziamento. L'acquirente ha fino a questa data terminare il contratto (o richiedere un'estensione che deve essere concordata per iscritto dal venditore); altrimenti, l'acquirente rinuncia automaticamente alla contingenza e diventa obbligata ad acquistare la proprietà - anche se non è garantito un prestito.

Case vendita contingency

Anche se nella maggior parte dei casi è più facile vendere prima di acquistare un'altra proprietà, i tempi e il finanziamento non sempre funzionano in questo modo. Una contingenza di vendita casa dà agli acquirenti una quantità specifica di tempo per vendere e sistemare le loro case esistenti per finanziare il nuovo. Questo tipo di contingenza protegge gli acquirenti perché, se una casa esistente non vende per almeno il prezzo richiesto, l'acquirente può ritirarsi dal contratto senza conseguenze giuridiche. Le contingenze di vendita di casa possono essere difficili per il venditore, che potrebbe essere costretto a passare un'altra offerta mentre aspetta il risultato della contingenza. Il venditore conserva il diritto di annullare il contratto se la casa del compratore non viene venduta entro il numero specificato di giorni.

Contingenza di ispezione

Una contingenza di ispezione (chiamata anche "contingenza di due diligence") dà all'acquirente il diritto di controllare la casa entro un determinato periodo di tempo, ad esempio 5-7 giorni. Protegge l'acquirente, che può annullare il contratto o negoziare le riparazioni in base ai risultati di un ispettore professionale domestico. Un ispettore esamina l'interno e l'esterno della proprietà, comprese le condizioni di elementi elettrici, finali, idraulici, strutturali e di ventilazione. L'ispettore fornisce un rapporto all'acquirente che descrive le eventuali problematiche rilevate durante l'ispezione. A seconda dei termini esatti della contingenza di ispezione, l'acquirente può:

• Approvare il rapporto e l'affare avanti
• Disapprovare il rapporto e ritornare dall'accordo (e restituire i soldi seri)
• Tempo di richiesta per ulteriori ispezioni se qualcosa ha bisogno di un secondo aspetto
• Richiedi riparazioni o concessioni (se il venditore si impegna, l'affare si sposta in avanti, se il venditore rifiuta, l'acquirente può ritirare l'affare e far tornare il suo denaro) < A volte, oltre alla contingenza di ispezione, viene incluso A

costo di riparazione .Questo specifica un importo massimo di dollari per le riparazioni necessarie. Se l'ispezione indica che le riparazioni costeranno più di questa somma del dollaro, l'acquirente può scegliere di terminare il contratto. In molti casi, il costo della contingenza di riparazione si basa su una certa percentuale del prezzo di vendita, come l'1-2%. Clausola Kick-Out

La clausola kick-out è una contingenza aggiunta dai venditori per fornire una misura di protezione contro una contingenza di vendita in casa. Mentre il venditore accetta una contingenza di vendita in casa, può aggiungere una clausola di espulsione che indica che il venditore può continuare a commercializzare la proprietà. Se un altro acquirente qualificato aumenta, il venditore dà all'acquirente corrente un determinato periodo di tempo (ad esempio 72 ore) per rimuovere la contingenza di vendita in casa e mantenere vivo il contratto; altrimenti, il venditore può ritirarsi dal contratto e vendere al nuovo acquirente.

La linea inferiore

Un contratto immobiliare è un accordo legalmente applicabile che definisce i ruoli e gli obblighi di ciascuna parte in un'operazione immobiliare, e le contingenze sono allegate e fanno parte dei contratti. È importante leggere e comprendere il tuo contratto, prestando attenzione a tutte le date e le scadenze specificate. Poiché il tempo è dell'essenza, un giorno (e una scadenza scaduta) può avere un effetto negativo e costoso sulla transazione immobiliare.

In alcuni stati, i professionisti del settore immobiliare sono autorizzati a preparare contratti e modifiche, incluse le clausole di contingenza. In altri Stati, tuttavia, questi documenti devono essere redatti da avvocati autorizzati. È importante seguire le leggi e le regole del tuo stato. In generale, se si lavora con un professionista immobiliare qualificato, potrà guidarvi attraverso il processo e assicurarsi che i documenti siano preparati correttamente (da un avvocato se necessario). Se non stai lavorando con un agente o un broker, contatta con un avvocato se hai domande su contratti immobiliari e clausole di contingenza.