Pochi eventi economici raccolgono altrettanta attenzione alle riunioni politiche della Federal Reserve. Tutti vogliono sapere se e quando la Fed sta per finalmente aumentare i tassi di interesse - dopo un regime senza limiti zero - e quale potenziale fallimento potrebbe essere. Il mercato immobiliare è particolarmente interessante, in parte perché le vendite a domicilio sono così dipendenti dai livelli di interesse e in parte perché è stato il crollo del mercato immobiliare che ha spinto l'ultima grande recessione.

In diretta o indiretta, un'escursione di tasso di interesse riguarda chiunque abbia un'ipoteca a casa. Questo è più evidente per coloro che hanno ipoteca a tasso variabile (ARM), poiché i loro pagamenti mensili aumenteranno immediatamente.

Il tasso di fondi federali è stato vicino a 0 dal 2008, tradotto in tassi ipotecari a basso tasso di record negli Stati Uniti. Tra la metà del 2014 e la metà del 2015, il prestito fisso medio di 30 anni è salito per meno del 4%. Gli acquirenti di casa non hanno mai visto credito a questo prezzo a buon mercato per questo tempo e molti proprietari di abitazioni attuali sono riusciti a rifinire a nuovi prezzi interessanti.

Il tasso di interesse aumentante comprometterebbe il mercato dei mutui a basso tasso, che riguarda gli acquirenti e i venditori, anche se in modi diversi. Come regola generale, gli acquirenti possono permettersi di acquistare in una gamma più costosa di case quando i tassi di interesse sono bassi, perché i loro pagamenti mensili di interessi sono ridotti. Mentre i tassi aumentano, gli acquirenti vengono spinti da mercati costosi, almeno inizialmente; se troppi acquirenti sono prezzi in un mercato, chiedere i prezzi sono probabili cadere.

Come aumentare il tasso di interesse

Le banche centrali moderne, compresa la Federal Reserve, influenzano i tassi di interesse cambiando la quantità di denaro circolante nell'economia. Ciò avviene normalmente attraverso l'acquisto o la vendita di U.S. Treasurys, che costituiscono il tasso di base nei mercati dei capitali.

Supponiamo che la Fed vuole aumentare i tassi di interesse nell'economia. Con l'aiuto del Dipartimento del Tesoro, la Federal Reserve vende Treasurys sul mercato. Gli investitori (per lo più banche, governi e altre grandi istituzioni) acquistano quei Treasurys in contanti e il denaro si trova proprio sul bilancio della Fed.

Il denaro sul bilancio della Fed non è più circolante nell'economia, riducendo efficacemente l'offerta monetaria. Più Treasurys sono sul mercato in concorrenza per i venditori, e c'è meno soldi in giro per offrire il prezzo di questi Treasurys. Entrambi i fattori frenano i prezzi del Tesoro, il che aumenta i loro tassi di rendimento. (Ricorda che Treasurys e altre obbligazioni hanno maggiori rendimenti a prezzi più bassi, perché la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di rimborso è maggiore.)

Le obbligazioni del tesoro rappresentano il modo più sicuro per guadagnare un rendimento sul mercato, in modo che tutti gli altri prodotti - comprese le ipoteche - devono aggiungere un rendimento aggiuntivo per invogliare gli investitori ei finanziatori lontani da Treasurys.Quando i rendimenti sul Treasurys aumentano, così fanno anche altre aliquote dell'economia.

Aumento dei tassi di interesse e dei prestiti

Le tasse di interesse aumentano il denaro di denaro e gli acquirenti di casa utilizzano prestiti ipotecari per quasi tutti gli acquisti di casa. I mutui tendono ad avere una prospettiva multidisposto, in modo che i creditori siano in grado di iniziare a aumentare i tassi prima che la Fed fa; dopo tutto, i creditori sanno che un'escursione del tasso sta per venire alla fine.

Anche metà di un punto percentuale fa una grande differenza nel tempo. Supponiamo che un acquirente prenda un prestito di 250.000 dollari per 30 anni a 3.92% (approssimativamente il tasso di mercato medio a settembre 2015); il suo pagamento mensile dovrebbe venire a circa $ 1, 182 e il costo totale della sua ipoteca dovrebbe essere di circa $ 425.000.

Modificare il tasso di interesse a 4. 42%, tuttavia, e l'importo mensile di pagamento si sposta a $ 1, 255. Questo potrebbe non sembrare molto, ma il costo totale dell'ipoteca ora supera $ 451.000 - un aumento di $ 26.000.

Crescendo tassi d'interesse e prezzi domiciliari

È evidente che un aumento del tasso di Fed renderà i finanziamenti più costosi, ma è meno chiaro quale sarà l'impatto sui prezzi delle case.

Non esiste una stretta correlazione storica tra i prezzi delle case e gli aumenti dei tassi di interesse. Esiste una correlazione molto migliore tra i prezzi delle case e la crescita del prodotto interno lordo (PIL); la domanda di nuove case tende a crescere quando l'economia canticchia.

Un tasso di interesse crescente può rompere entrambi i modi. Molti prognosticatori sono preoccupati per il fatto che un aumento del tasso di interesse scatenerà un'economia instabile, che dovrebbe diminuire la domanda di acquisti a casa. Combiniamo questo con i termini finanziari più duri, ed è facile immaginare che i prezzi delle case dovrebbero diminuire.

Tuttavia, almeno dalla metà degli anni '80, un tasso d'interesse crescente ha normalmente coinciso con un'economia più sana. Ciò significa più acquirenti sul mercato, più case costruite e prezzi più alti.

Gli acquirenti aspiranti non dovrebbero sopravvenire rispetto alla politica federale. Anche se i tassi aumentano modestamente - la maggior parte si aspetta un aumento di quarto punto alla fine del 2015 o all'inizio del 2016 - i costi di prestito saranno vicini ai minimi storici. Naturalmente, ci sono molte altre considerazioni importanti, come il reddito del compratore o se la casa è in un buon quartiere. Alla fine, un piccolo aumento di tasso dovrebbe avere solo una modesta influenza sulle decisioni di acquisto.

Conclusione

L'ipoteca media di 30 anni a tasso fisso nell'agosto 2015 è stata del 3,91%, secondo Freddie Mac. Ciò è al di sopra dei minimi registrati alla fine del 2012 del 3,35%, ma ancora al di sotto dei livelli storici. Si consideri che il tasso medio è stato 4. 69% nel 2010, 5. 87% nel 2005, 8. 05% nel 2000 e 13. 74% nel 1980.

Se un homebuyer sta cercando un costoso mercato immobiliare in espansione , come San Diego, Denver, Dallas o San Francisco, potrebbe essere un impulso per bloccare in una tariffa più bassa prima che la Fed punta a un tasso di interesse più elevato.

I tassi di aumento comportano una maggiore differenza nel lungo periodo (25 e 30 anni fuori), ma hanno solo un impatto mensile modesto. Se un acquirente aspirante è improbabile che rimanga in una casa per molto tempo, i tassi di interesse assumono molto meno significato.

I tassi di interesse in aumento diminuiscono la probabilità di un'ulteriore scoppio delle bolle immobiliari, come quella del 2007. È più sicuro nel lungo periodo che i proprietari di abitazioni possano avere un ambiente costante e crescente. È difficile prevedere l'impatto economico di un'escursione della Fed, ma la storia mostra che le bolle di asset si formano quando i tassi sono bassi e non l'altro.