Quando i tassi di interesse a breve termine aumentano, i proprietari di abitazione con mutui a tasso variabile (ARM) sentono il dolore. Il più adatto a investitori ricchi che vogliono liberare denaro che può essere messo a lavorare guadagnando un tasso di rendimento superiore agli interessi sull'ipoteca, questi prestiti sono stati invece utilizzati per aiutare i proprietari di abitazioni meno ricchi acquistare case che non possono realmente permettersi. Qui spieghiamo perché basandosi su questi prestiti può essere un problema serio e come è possibile evitare i rischi che vengono con ARM.

Quasificare il problema

L'ex presidente della Federal Reserve, Alan Greenspan, ha commentato all'inizio del 2005, "la gente sta raggiungendo per essere in grado di pagare i prezzi per essere in grado di trasferirsi in un casa." In nessuna parte è più evidente che in California (lo Stato che vanta alcuni dei beni immobiliari più costosi della nazione), in particolare nella zona della baia di San Francisco, dove più del 50% delle case acquistate dal 2003 sono state acquistate con prestiti di interesse, secondo LoanPerformance.

Il boom dell'alloggiamento negli U. S. ha causato un aumento dei prezzi. Secondo i dati pubblicati dal Federal Housing Finance Board (FHFB), il prezzo di acquisto della casa media è ora di 283,800 dollari. In generale, la maggior parte dei proprietari immobiliari potenziali possono permettersi di ipotizzare una proprietà che costa da 2 a 2. 5 volte reddito annuo. A seguito di questa formula, una famiglia che cerca di acquistare quella casa $ 283, 800 dovrebbe guadagnare tra $ 113, 520 e $ 141, 900 all'anno. In realtà, l'U.S. Census Bureau riferisce che il reddito medio delle famiglie nel 2003 (l'anno più recente per cui i dati sono disponibili) è stato di $ 43, 318.

- Uno sguardo ai numeri e immediatamente evidente che una famiglia che guadagna il reddito mediano non può permettersi di acquistare la casa "media". Per superare questo ostacolo, un numero crescente di acquirenti domiciliari si è rivolto a mutui a tasso variabile. Questi mutui forniscono tassi di interesse iniziali che sono inferiori ai tassi disponibili attraverso mutui a tasso fisso. Il basso tasso è garantito per un determinato periodo di tempo - spesso uno, tre, cinque, sette o dieci anni - prima di regolare. Quando i tassi di interesse a breve termine aumentano, i prestatori ipotecari aumenteranno anche i loro tassi per riflettere il loro aumento del costo del capitale. (Per ulteriori informazioni su come gestire la tua ipoteca, vedere

Spendere la tua ipoteca

e American Dream o Mortgage Nightmare? ) Perché ARM sono rischioso ARM per poter permettersi la casa massima con un minimo di pagamento potrebbe essere per una sorpresa spiacevole. Mentre i tassi di aggiustamento sono completamente divulgati prima dell'acquisto, molti acquirenti non riescono a considerare le implicazioni future. Questo è particolarmente vero con i mutui di interesse. Come altri ARM, i mutui di interesse solo forniscono un periodo di tempo stabilito in cui il pagamento consiste solo di interessi sul prestito.I proprietari di case hanno il vantaggio di un basso pagamento, ma il tasso di interesse del prestito può aumentare in futuro - e il prestito deve essere rimborsato anche. Il risultato finale può essere brutto.

Ad esempio, su un prestito a tasso di interesse di $ 150.000 (ARM a cinque anni) con un interesse del 6%, il tuo pagamento sarebbe di $ 750 al mese ($ 150.000 * 0. 06) / 12 = $ 750). Ma cinque anni dopo, dovresti iniziare a ripagare il capo. Anche se fossi abbastanza fortunato per avere lo stesso tasso di interesse, il pagamento sarebbe ora aumentato a 966 dollari. 45 un mese, poiché il termine del prestito è ora di soli 25 anni.
Calcolo

Ecco una ripartizione del calcolo, dove

m è il tasso di comprimazione mensile equivalente, k è il tasso di interesse quotato sull'ipoteca e X è il pagamento mensile: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , quindi (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. X : $ 150, 000 = X * [1 /. Nota: il numero di periodi utilizzati in questo calcolo è pari a 12 mesi all'anno e 25 anni nel mutuo. . Non abbiate paura dalla matematica La maggior parte dei mutuatari di mutui fornisce calcolatori ipotecari sul loro sito web.Questo prestatore ipotecario non fornisce la giusta calcolatrice, controlla il nostro calcolatore ipotecario.È possibile evitare questi calcoli complicati inserendo semplicemente il principale rimanente sull'ipoteca, il tasso di interesse e il numero di anni rimanenti sull'ipoteca, e farà la matematica per te. Ritornando al nostro esempio, se il tasso d'interesse originario del 6% è salito all'1% il pagamento sarebbe stato $ 1, 060. 17. Per confrontare, se avessi preso un prestito a tasso fisso tradizionale a 30 anni, il pagamento sarebbe stato di $ 899. 33 - e i precedenti cinque anni di pagamenti (per ulteriori informazioni sul confronto sui prestiti, vedere Mutui: tasso fisso su Adjustabl e-Rate

.)

Questo non significa che gli ARM, nemmeno ARM di interesse, non sono strumenti preziosi. Se non intendi rimanere in proprietà per più di alcuni anni, ARM può aiutarti a trovare un bel posto per vivere a un prezzo ragionevole. Se sei ricco di risorse e di investimento, ARM può anche essere un ottimo strumento. Un mutuo da interessi su un mutuo da 1 milione di dollari a un tasso di interesse del 6% produce un pagamento di $ 5,000 al mese contro $ 5,995.55 per un mutuo a tasso fisso a 30 anni. Questo è quasi $ 1 000 al mese che può essere messo a lavorare altrove. Tuttavia, sebbene questa potrebbe essere una buona strategia per gli affluenti, il proprietario medio di casa in genere risparmia solo poche centinaia di dollari al mese e probabilmente non ha i mezzi per trasformare tale risparmio in un rendimento degli investimenti che rende il rischio e la mancanza di patrimonio netto vale la pena. Conclusioni - Evitare Trouble In un aumento del tasso di interesse, l'assunzione di un ARM è una strategia discutibile e l'estrazione di un ARM di interesse può essere particolarmente pericolosa. Dal momento che non crei equità, il tuo pagamento potrebbe aumentare quando rifinanziate.Quando si aggiunge il costo del calore, dell'acqua, dell'elettricità e delle altre spese associate alla proprietà di casa, i costi possono superare rapidamente un budget modesto. Per evitare problemi, prendere un approccio conservativo. Se non si dispone di un ARM, non prendere uno in un aumento del tasso di interesse. Se lo fai e non intendi pagare la casa in tempi brevissimi, consideri il rifinanziamento. Ricorda inoltre che molti finanziatori concedono prestiti fino al 40% del tuo reddito lordo, ma i mutuatari prudenti dovrebbero assicurare che il capitale, gli interessi, le tasse e le assicurazioni in casa non superino il 28% del tuo reddito lordo. Qualunque sia il percorso che scegli, fai la tua ricerca e pianifica saggiamente per garantire che gestisci l'ipoteca e che la tua ipoteca non ti gestisca. Dopo tutto, forewarned è forearmed. Per uno sportello unico a livello di mutui a tasso variabile subprime e alla fusione subprime, controlla il

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