Il tipo di ipoteca che si sceglie può significare la differenza tra un giorno che possiede la tua casa o si trova in mezzo a una preclusione o anche un fallimento. In questo articolo, discuteremo i tipi di ipoteche che le persone hanno più difficoltà e spiegano perché sono una cattiva idea quando si abbina al mutuatario sbagliato.

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Che cosa rende un rischio ipotecario? A causa della crisi abitativa, molti di noi hanno pensato che alcuni tipi di mutui sono intrinsecamente rischiosi. Tuttavia, gli esperti di mutui vi diranno che un mutuo rischioso è davvero un prodotto di prestito che non è abbinato alla capacità di rimborso del mutuatario. (Dai un'occhiata ai fattori che hanno causato il dilagare di questo mercato e brucia, controlla Il carburante che ha alimentato la fusione subprime .)

Keith T. Gumbinger, vice presidente degli Associati HSH, concorda dicendo: "credi o no, i prodotti disponibili [intorno al 2009] non erano particolarmente rischiosi per il pubblico giusto". Il problema era che alcuni tipi di mutui erano stati abbinati con i mutuatari sbagliati, e i creditori stavano dicendo mutuatari, "si può sempre rifinanziare". Ciò può sembrare vero quando i prezzi delle case erano aumentati per anni, ma non è vero quando i valori delle case sono in declino.

Le statistiche sul mercato immobiliare poco dopo la crisi 2008-2009 sostengono queste affermazioni. Secondo l'indagine nazionale di indebitamento dell'Associazione dei mutuatari bancari, nel secondo trimestre del 2010, i tipi di prestiti con la più alta percentuale di inizio di preclusione sono stati mutui a tasso variabile subprime (ARM), con un tasso di inizio di preclusione pari al 3,39%. Gli ARM, con i loro tassi di interesse mutevoli, sono un prodotto ipotecario particolarmente rischioso per i mutuatari con situazioni finanziarie meno economiche.

Per confronto, l'indagine ha riportato che i prestiti VA avevano un tasso iniziale di preclusione pari a 0. 70%, primi prestiti fissi 0. 71%, prestiti FHA 1. 02%, prime ARM 1. 96% e prestiti fissi subprime 2. 3%. Questi dati indicano che qualsiasi tipo di ipoteca può essere una cattiva idea per un mutuatario subprime e che anche i primi mutuatari possono entrare in guai se non capiscono le ARM.

Infatti, anche le ipoteche a tasso fisso possono essere dannose per i mutuatari. Guardiamo il nostro primo tipo di ipoteca rischiosa.

1. Mutui a tasso fisso a 40 anni

I mutuatari con ipoteca a tasso fisso possono avere un basso tasso di preclusione, ma ciò non significa che i mutui a tasso fisso siano sempre una buona idea. L'ipoteca a tasso fisso a 40 anni è uno di questi prodotti perché più si prende in prestito denaro, maggiore è l'interesse che si paga. Diciamo che vuoi comprare una casa di 200.000 dollari con un anticipo del 10%. L'importo che dovrai prendere in prestito è di $ 180.000 ($ 200.000 meno $ 20.000).

A un tasso di interesse del 5%, qui sono i pagamenti mensili e l'importo totale che pagherai per la casa a diversi termini se mantenete il prestito per la sua vita:

Termine

Tasso di interesse > Pagamento mensile	Costo di vita (incluso acconto)	Principale (incluso acconto)	Totale interessi pagati	15 anni	5.
$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 anni	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 anni	5. 0%
$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 anni	5. 0%
$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Figura 1: Interessi e capitale pagati su un'ipoteca su diversi termini (anni).	Il grafico sopra riportato è un confronto semplificato. In realtà, il tasso di interesse sarà più basso per il prestito di 15 anni e più alto per il prestito di 40 anni. Ecco un confronto più realistico:
Termine

Tasso di interesse

Pagamento mensile	Costo di vita (incluso acconto)	Principale	(incluso acconto)	Totale interessi pagati > 15 anni 4. 5%	$ 1, 376. 99
$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 anni	5. 0%	$ 1, 187. 92
$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 anni	5. 2%	$ 988. 40
$ 375, 823. 85	$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 anni	5. 8%	$ 965. 41
$ 483, 394. 67	$ 200, 000	$ 283, 394. 67	Figura 2: Interessi e capitale pagati su un'ipoteca su diversi termini (anni) e tassi di interesse.	Come si può vedere nella figura 2 sopra, l'ipoteca di 40 anni è 0. 6% in più di interesse, e ridurrà la fattura mensile di soli $ 23, da $ 988 a $ 965. Tuttavia, vi costerà un ulteriore $ 107, 570. 82 durante la durata del prestito. La maggior parte delle persone non può permettersi di buttare via quel tipo di denaro. Prendendo un mutuo di 40 anni aumenta il rischio di non avere abbastanza per la pensione, non essere in grado di pagare l'istruzione universitaria dei tuoi figli o un numero di altri scenari. Nel migliore dei casi, stai perdendo $ 107, 570. 82 che avresti potuto passare per vacanze, elettronica, cene buone e altre spese divertenti. Chi vuole farlo?	2. Mutui a tasso variabile
I mutui a tasso variabile (ARM) hanno un tasso di interesse fisso per un breve termine iniziale che può variare da sei mesi a dieci anni. Questo tasso di interesse iniziale, chiamato tasso di teaser, è spesso inferiore al tasso di interesse su un prestito fisso di 15 o 30 anni. Dopo il termine iniziale, il tasso si aggiusta periodicamente - che potrebbe essere una volta all'anno, una volta ogni sei mesi o anche una volta al mese.

"Qualsiasi prestito che abbia un tasso di interesse fisso per un periodo più breve rispetto alla durata del prestito sta facendo un enorme rischio di tasso di interesse", afferma il broker immobiliare California Greg Cook della First Time Home Buyer Network.

Il rischio di tasso di interesse è il rischio che se i tassi di interesse aumentano, i pagamenti mensili in un ARM diventeranno più costosi e in alcuni casi è una spesa che il proprietario di casa non può permettersi. L'elemento di imprevedibilità che viene fornito con ARM è un problema per molte persone, soprattutto se si tratta di un reddito fisso o non si aspetta che i loro redditi aumentino.

Gli ARM diventano ancora più rischiosi se si dispone di un'ipoteca jumbo, semplicemente perché il maggiore è il principale, più una variazione del tasso di interesse influisce sul pagamento mensile.

Detto questo, Mary Tootikian, un esperto processore di ipoteca e sottoscrittore e l'autore del libro "Stupefatto in America", sottolinea che "Storicamente, le persone non rimangono nelle loro case o nei loro mutui per più di cinque o sette Perciò, perché pagare un tasso più elevato [per un] 30 anni di prestito fisso quando un mutuo a tasso inferiore farà? "

È anche importante notare che un tasso di interesse regolabile può regolare verso il basso, diminuendo il pagamento mensile. Ciò significa che le ARM possono essere una buona scelta se si prevede che i tassi di interesse diminuiscano in futuro. Naturalmente, non puoi prevedere il futuro. (Entrambe le tipologie di ipoteche hanno vantaggi e svantaggi a seconda delle vostre esigenze e prospettive finanziarie. Per maggiori informazioni, leggere

Mutui: tasso fisso e tasso adattato

3. Mutui a tasso d'interesse Con un'ipoteca di interesse (IO), il mutuatario paga solo gli interessi sull'ipoteca per il primo da cinque a dieci anni, consentendo un pagamento ipotecario mensile inferiore durante questo periodo. Questo rende interessanti i mutui interessati ad alcuni investitori immobiliari che possedono una casa per un breve periodo di tempo e vogliono ridurre i loro costi di trasporto. I mutui ipotecari possono anche essere buoni per le persone che guadagnano un reddito irregolare e le persone che hanno un potenziale significativo per aumentare i redditi in futuro, ma solo se sono disciplinati per fare pagamenti più elevati quando possono permettersi di farlo.

L'aspetto negativo è che il tasso di interesse su un'ipoteca IO tende ad essere superiore al tasso che si pagherebbe su un'ipoteca a tasso fisso convenzionale, poiché le persone non hanno più prestiti sui prestiti di interesse. )

Inoltre, se non sei finanziariamente sofisticato (

) Inoltre, se non siete finanziariamente sofisticati mutuatario di interesse può essere estremamente rischioso per uno o più dei seguenti motivi:

Non è possibile permettersi i pagamenti mensili significativamente più alti quando termina solo il periodo di interesse. A questo punto, continuerai a pagare gli interessi, ma rimborserai anche il mandante in un periodo più breve di quello che avresti fatto con un prestito a tasso fisso.

• Non puoi rifinanziare perché non hai poco a nessuna equità domestica.
• Non puoi vendere perché non hai poco a nessuna casa patrimoniale e i prezzi delle case sono diminuiti, mettendoti subacquei.
• I mutuatari che mantengono il prestito di interesse solo per la durata del prestito pagheranno significativamente più interesse di quello che avrebbero con un'ipoteca convenzionale.
• A seconda del modo in cui il prestito è strutturato, si può affrontare un grande pagamento a capitale di un palloncino alla fine del termine di prestito.
• Se sei un mutuatario che non è un buon candidato per un prestito IO, qualunque di questi problemi potrebbe causare la perdita della casa in un caso peggiore. In un scenario leggermente meno negativo, il prestito di IO potrebbe semplicemente costare molto di più di quello che bisogna pagare per essere un proprietario di abitazione.

4. Interessi solo ARM

Con alcuni prestiti a tasso d'interesse, denominati solo ARM a interesse, il tasso di interesse non è fisso, ma può aumentare o diminuire in base ai tassi di interesse di mercato. In sostanza, l'ARM solo per interessi prende due tipi di mutui potenzialmente rischiosi e li unisce in un unico prodotto. Ecco un esempio di come funziona questo prodotto. Il mutuatario paga solo gli interessi, a tasso fisso, per i primi cinque anni. Quindi, per i prossimi cinque anni, il mutuatario continua a pagare solo interessi, ma il tasso di interesse si aggiusta annualmente in base ai tassi di interesse di mercato, il che significa che il tasso di interesse del mutuatario può salire o scendere. Quindi, per il resto del termine di prestito, per esempio, 20 anni, il mutuatario rimborserà un importo fisso ogni mese più gli interessi ogni mese ad un tasso di interesse che cambia ogni anno.

Molte persone semplicemente non hanno la capacità finanziaria o emotiva di resistere all'incertezza che viene fornita con ARM di interesse. (Per maggiori informazioni su

Opzioni di pagamento ARM: Una bomba a tempo pieno? ) 5. Prestiti di pagamento basso

Sembra basso rischio solo mettere il 3, 5% in basso perché non si divide con un sacco di contanti. E, infatti, i prestiti di VA ei prestiti della Federal Housing Administration (FHA), che hanno requisiti di pagamento pari rispettivamente allo 0% e al 3, 5%, presentano alcuni dei tassi di avvio di preclusione più bassi. Il problema con un basso pagamento anticipato è che se i prezzi delle case scendono, si può rimanere bloccati in una situazione in cui non è possibile vendere o rifinanziare. Se hai abbastanza soldi in banca, puoi comprarti fuori dalla tua ipoteca, ma la maggior parte delle persone che pagano scarse pagine nelle loro case non hanno riserve in denaro significative.

La linea inferiore

Mentre la maggior parte dei prestiti che alcuni prestatori ipotecari potrebbero considerare veramente ad alto rischio, come l'ARM di interesse solo, non sono più sul mercato, ci sono ancora molti modi per finire con un mutuo cattivo se si iscrive per un prodotto che non è giusto per te. (Vedi anche Self Employed? 5 passi per ottenere un mutuo .)