Sommario:
Il reddito operativo netto, o NOI, è una metrica progettata per gli investitori immobiliari commerciali. Ogni analisi di proprietà eseguita per una proprietà che scorre in contanti include una cifra NOI, ma molti investitori immobiliari ignorano o incomprendono. In poche parole, NOI indica quanto il flusso di cassa reale è disponibile per pagare l'ipoteca sulla proprietà, un concetto molto importante.
Reddito operativo netto
Il NOI di una proprietà è uguale a tutti i redditi da locazione meno le spese di gestione immobiliare, le riparazioni e le manutenzioni, i costi assicurativi, le tasse e altre spese di proprietà standard. È uguale all'ammontare del reddito che il proprietario della proprietà può richiedere prima di effettuare il pagamento ipotecario.
Ad esempio, supponiamo che un investitore acquista una proprietà immobiliare e trova un inquilino. L'affitto genera $ 1, 500 al mese. L'investitore non tiene tutti i $ 1, 500; deve pagare le spese di proprietà. Supponiamo che le riparazioni siano uguali a $ 100, le tasse sono uguali a $ 200, l'assicurazione è di $ 75 e il mantenimento standard è di $ 125. Il rimanente $ 1, 000 è il reddito operativo netto della proprietà.
Importanza di NOI
Gli investitori dovrebbero preoccuparsi di NOI perché influiscono sui valori del mercato immobiliare, sui costi di finanziamento e su una serie di decisioni relative al periodo di detenzione. Ad esempio, il valore di mercato è spesso influenzato dalla capitalizzazione o da "cap". Un tasso di cappello può essere calcolato dividendo il prezzo di vendita da parte di NOI.
Valori del mercato equo possono anche essere determinati da tassi di competizione competitivi. Se il NOI annuale per la proprietà dell'investitore è di $ 12.000 e le proprietà simili vendono con una percentuale di capitale del 10%, allora la proprietà potrebbe essere valutata a $ 120.000.
I finanziatori sono particolarmente consapevoli del NOI perché vogliono assicurare che l'investitore sia in grado di soddisfare obblighi mensili di mutui. Se il $ 1, 000 al mese NOI viene fornito con un $ 1, 100 di mutuo ipotecario, l'investitore è probabile lottare con il finanziamento.
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