Un Trust Real Estate Investment Trust (REIT) è una società, la fiducia o l'associazione che possiede e, nella maggior parte dei casi, gestisce immobili e / o attività immobiliari. Modellato dopo i fondi comuni, i REIT fondono la capitale di numerosi investitori. Ciò consente agli investitori individuali di guadagnare una parte del reddito prodotto tramite la proprietà immobiliare commerciale senza dover uscire e acquistare o finanziare beni o beni. "I REIT offrono vantaggi importanti per gli investitori e per i proprietari delle proprietà", ha dichiarato Joe Mansueto, Presidente e CEO di Morningstar. "Permettono agli investitori di accedere facilmente agli investimenti immobiliari e di farlo con liquidità quotidiana, diversificazione e ampia scelta. “

Per la prima metà del 2013, il patrimonio netto REIT è aumentato del 17,6%. Il 22 maggio, tuttavia, i REIT hanno preso un grande successo - in calo del 13,5% nelle prossime cinque settimane - quando il presidente della Federal Reserve Ben Bernanke ha suggerito che il programma di acquisto dei prestiti obbligazionari da 85 miliardi di dollari a un mese sarebbe prossimo.

Nonostante il continuo miglioramento dell'economia generale, gli investitori sono stati principalmente ribassisti su REIT dopo l'annuncio di Bernanke. Mentre i REIT dovranno affrontare una serie di sfide nel 2014, un tema particolare sarà il focus degli investitori: i tassi di interesse in aumento.

Per essere qualificato come REIT, un'azienda deve avere la maggior parte delle proprie attività e proventi legati agli investimenti immobiliari e deve distribuire annualmente almeno il 90% del proprio reddito imponibile agli azionisti tramite dividendi. Queste caratteristiche contribuiscono a rendere i REIT attraenti per gli investitori in quanto offrono un metodo altamente liquido di investimenti in immobili e in genere vanti di dividendi sani. I REIT offrono in genere un rendimento migliore rispetto ad altre alternative di reddito - per esempio, i rendimenti su REIT alla fine del 2013 sono stati mediamente dell'8,8% rispetto al 2,6% per le note del Tesoro di dieci anni.

Esistono tre tipi fondamentali di REIT:

Equity REITs

1. - possiedono e gestiscono immobili a reddito (edifici e terreni). I ricavi sono generati principalmente tramite affitti (non rivendendo proprietà). Il novanta per cento di REIT è REITs di capitale. Mortgage REITs
2. - prestare denaro ai proprietari di immobili e agli operatori direttamente tramite ipoteche e prestiti, o indirettamente attraverso i titoli di acquisizione o mutui (MBS). I ricavi sono generati principalmente attraverso gli interessi ottenuti sui mutui ipotecari. REITs ibridi
3. - utilizza le strategie di investimento del patrimonio netto e dei mutui REITs. I beni posseduti da REIT possono includere appartamenti, alberghi, strutture industriali, centri turistici, strutture di magazzinaggio, centri commerciali, terreni per la produzione di legname, magazzini e mutui o prestiti. Per quanto riguarda i REIT che investono in mutui o prestiti, Mansueto ha dichiarato: "[REITs] fornisce ai proprietari di immobili un altro modo per raccogliere fondi, rendendo immobili più liquidi e trasparenti e permettendolo di svolgere un ruolo più importante nella nostra economia."

Molti REITs negli U.S. sono registrati presso la Securities and Exchange Commission (SEC) e sono quotati in borsa (la maggior parte dei REIT nel commercio U.S. sul New York Stock Exchange). Questi REIT negoziati in borsa sono considerati asset molto liquidi, dal momento che essi commerciavano sotto un volume sostanziale e gli investitori possono acquistare e venderli come azioni durante la sessione di negoziazione.

Ci sono anche REIT registrati presso la SEC che non sono quotati in borsa, nonché REIT che non sono né registrati presso la SEC né negoziati pubblicamente. Va osservato, tuttavia, che i REIT negoziati non di scambio sono generalmente illiquidi (estremamente in alcuni casi), la valutazione è complessa, il rimborso anticipato è spesso restrittivo e le commissioni possono essere sostanzialmente superiori rispetto ai fondi scambiati in borsa. Inoltre, i REIT che non sono registrati presso la SEC non sono soggetti agli stessi requisiti di divulgazione, rendendo così potenzialmente impegnativo gli investitori a prendere decisioni informate sull'investimento.

REIT e tassi d'interesse

Poiché i REIT devono pagare almeno il 90% dei loro profitti imponibili come dividendi agli azionisti, fanno degli strumenti relativamente elevati. I rendimenti di REIT sono basati sui dividendi più l'apprezzamento dei prezzi, comportandosi in modo analogo a quelli tipici delle piccole capsule. A differenza di questi stock, tuttavia, la maggior parte del rendimento atteso da REIT deriva dai dividendi piuttosto che dall'apprezzamento dei prezzi. Come investimento relativamente elevato, è normale che i REIT possano esprimere sensibilità al cambiamento dei tassi di interesse.

Il tasso di interesse impatto REITs per un paio di motivi. In primo luogo, il debito è un fatto di vita per i costruttori, gli sviluppatori ei proprietari, quindi sono molto sensibili a qualsiasi cambiamento dei costi di prestito. In secondo luogo, molti investitori hanno meno probabilità di vedere REITs come attraente se i loro rendimenti diminuiscono più in linea con altri titoli come le note del Tesoro di dieci anni. "Una analisi quantitativa dei movimenti dei prezzi di REIT dimostra che i tassi di interesse sono importanti per gli investitori REIT - ora più che mai", ha dichiarato John Affleck, uno stratego di ricerca con CoStar, una società di informazioni commerciali immobiliari.

David Toti, analista REIT di Cantor Fitzgerald, concorda sul fatto che i REIT sono sensibili ai cambi di tasso di interesse. "Negli ultimi cinque anni, molti investitori si sono trasferiti in REIT come sostituti di bond, perché il mondo è stato disperato per il rendimento in un ambiente zero-rate", ha detto Toti. "Quando i tassi cominciano a salire, se e quando ciò accade, rende questi titoli meno attraenti da una prospettiva di rendimento. "

Preoccupazioni non fondate?

Mentre gli investitori di REIT hanno fatto un giro in faccia a seguito dell'incontabile annuncio della Fed, alcuni esperti del settore dicono che tutta l'attenzione sui tassi di interesse e sui REIT è infondata. "Dal 22 maggio si è trattato di questa discussione sul ruolo dei tassi di interesse nei risultati di REIT e si tratta di una discussione molto strana", ha affermato Brad Case, VP della Ricerca con l'Associazione Nazionale dei Nareit in un recente intervista a CoStar News. "Perché la verità è che, quando i tassi di interesse aumentano, significa che l'economia sta rafforzando.Questa è una buona notizia per REIT e significa che i rendimenti saranno forti. "A sostegno di questa affermazione, Case ha sottolineato che REITs hanno ottenuto buoni risultati in 12 dei 16 periodi di aumento di tasso dal 1995.

Il pioniere di REIT Sam Zell ha suscitato un punto interessante alla conferenza REITWorld di San Francisco Novembre. "I bassi tassi di interesse permettono di prendere in prestito denaro economico e overpay per tutti i tipi di investimenti negativi", ha detto Zell. "Cinque o sei anni dopo l'era di fingere e estendere, molte proprietà sovravergenti non sono ancora state risolte. Saremmo molto meglio gli investitori e gli operatori se ci fosse una conseguenza per il mancato intervento. Quando i tassi di interesse sono del 3% o del 2% o dell'1%, non si ha senso di urgenza. "

Cosa aspettarsi nel 2014

Mentre c'è controversia riguardo al grado in cui i tassi di interesse influenzano REITs, Affleck ha sottolineato che gli investitori devono considerare più di come funzionano REIT quando i tassi di interesse cambiano. "La misura rilevante non è se gli REIT abbiano fatto bene durante gli aumenti dei tassi di interesse, ma come hanno fatto rispetto al mercato più ampio", ha affermato Affleck. "A tale riguardo, i dati sono definitivi - le prestazioni di REIT relative al mercato globale sono inversamente correlate ai movimenti dei tassi di interesse. "Affleck ha aggiunto che REITs ha superato il mercato più ampio, ottenendo il 27% rispetto a un guadagno del 20% per il S & P 500, quando i tassi di interesse sono scesi dal 3,5% nel marzo 2011 al 1,5% nell'aprile 2013.

l'effetto dei tassi di interesse sui REITs, è importante essere consapevoli del fatto che i REIT non sono un investimento di un solo livello e che le strategie di investimento variano ampiamente in tutto lo spazio REIT. Per esempio, i REIT di Appartamento REIT possono essere ben posizionati per la crescita nel 2014. "A seconda della tua visione dell'economia, la sottoutilizzazione dovrebbe migliorare nel tempo", ha dichiarato Jeffrey Langbaum, analista senior di REIT per Bloomberg Industries. "Tutti quei venti anni che vivono con la mamma e il papà saranno più inclini a uscire e ad affittare. "A causa di una diminuzione degli avviamenti e dei permessi in unità di noleggio multifamiliari, Langbaum ha spiegato che c'è poca probabilità che l'offerta supererà la domanda nel lungo periodo - e ciò darà ai proprietari più spazio per aumentare gli affitti.

La sanità REITs come casa di cura e gli agenti di alloggiamento anziani possono anche essere pronti per un forte 2014, sostenuta dalla popolazione invecchiamento negli Stati Uniti, ha detto Jenny Van Leeuwen Harrington, uno specialista che investe reddito che gestisce Gilman Hiss Asset Management. Triple-net-lease REITs, che possiedono proprietà come le stazioni di servizio e grandi magazzini stand-alone, sono un'altra area di Van Leeuwen Harrington. "Triple-net-lease REITs tendono ad avere imprese particolarmente stabili, con una crescita relativamente limitata, ma flussi di cassa relativamente elevati e stabili. "

La linea di fondo

" REITs rappresentano una grande opportunità per piccoli e grandi investitori per ottenere l'esposizione alle molte aree di immobili commerciali con liquidità e trasparenza in un portafoglio diversificato con una leva relativamente bassa ", ha dichiarato Chris Mayer , Co-Direttore, Richman Center for Business, Diritto e Politica Pubblica presso la Columbia Business School."Mentre alcuni investitori si preoccupano della volatilità dei mercati pubblici, negli investimenti a lungo termine REIT hanno fatto abbastanza bene rispetto alle loro controparti immobiliari del mercato privato, limitando altresì l'esposizione a determinate strategie di investimento o alle performance individuali dei mangiatori. "

Quando si esaminano i REIT nel 2014, sarà importante considerare gli investimenti individuali piuttosto che fare ipotesi sul settore REIT nel suo complesso. Come Van Leeuwen Harrington ha sottolineato, "REITs, credo quasi più di qualsiasi altra industria, non dovrebbe essere dipinta con un pennello largo. Ci sono così tante sotto-industrie, ognuna con caratteristiche completamente uniche, che le dichiarazioni estese non possono comprendere funzionalmente. “