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Il tasso di capitalizzazione è la base di riferimento più utilizzata per confrontare le proprietà degli investimenti. È analogo al tasso di rendimento effettivo stimato su un tipico investimento di sicurezza. Ad esempio, una proprietà in contanti di $ 100.000, con un tasso di cap. Del 4, 5%, produrrà gli stessi rendimenti di $ 100.000 investiti in titoli a 4. 5%. Questa cifra aiuta gli investitori immobiliari a determinare il miglior utilizzo dei loro fondi d'investimento.

Calcolo del tasso di capitalizzazione

Una semplice formula per calcolare il tasso di capitalizzazione è il reddito operativo netto annuo diviso per i costi complessivi di acquisizione. Questa formula è in realtà l'inverso di un prezzo standard multiplo.

Il reddito operativo netto può essere calcolato sottraendo dalle entrate lorde tutti i costi di gestione, costi di servizi, manutenzione, assicurazione, tasse e altri costi operativi. Il reddito operativo netto non tiene conto dei pagamenti ipotecari.

I costi di acquisizione sono più del prezzo d'acquisto dichiarato. Deve tenere conto delle commissioni di intermediazione e dei costi di chiusura. Se la proprietà non è pronta per l'affitto, tutti i costi sostenuti per la riabilitazione devono essere inclusi.

Gli investitori devono confrontare i tassi di capitalizzazione che includono gli stessi costi. Ad esempio, non è possibile confrontare un tasso di capitalizzazione che sconta i ricavi in ​​affitto sulla base di posti di lavoro annuali medi e un altro che non effettua tale sconto.

L'importanza del tasso di capitalizzazione

L'utilizzo primario del tasso di capitalizzazione è quello di discriminare tra diverse opportunità di investimento. Se un investimento di sicurezza offre un rendimento del 4% e una proprietà ha un tasso di capitalizzazione dell'8%, un investitore probabilmente si concentrerà sulla proprietà.

I tassi di capitalizzazione possono anche formare tendenze per i proprietari di proprietà commerciali. Le tendenze possono mostrare dove il mercato può dirigersi, permettendo di adeguamenti basati sugli affitti stimati.

Esiste un limite all'utilità della capitalizzazione; le proprietà di investimento con flussi di cassa irregolari o complicati non possono basarsi su tassi di capitalizzazione semplici. Sarebbe meglio fare affidamento sull'analisi del flusso di cassa attualizzato.