Il sogno americano ha subito un giusto cambiamento negli ultimi 50 anni. Si è ampliata per includere la possibilità di acquistare una seconda casa - una casa per le vacanze. Questi sono i cottage sulla riva del lago, le cabine in montagna e le capanne sulla spiaggia che siedono tutti vuoti al 90% dell'anno, mentre i loro proprietari sono tempo di banca per la prossima vacanza - e basare il conto per le tasse ipotecarie e immobili.

C'è, naturalmente, un'alternativa al lasciare la tua casetta a raccogliere la polvere durante il tempo giù. È possibile affittarlo ad altre persone che desiderano godersi un po 'di tempo dal lavoro. Questo articolo vedrà alcuni dei problemi che circondano affittando una seconda casa.

Acquisto di una seconda casa

La tenuta di una residenza primaria è una decisione finanziaria enorme. Se stai pensando a una seconda casa, utilizza un calcolatore ipotecario per studiare i tassi di interesse dai finanziatori nell'area in cui si trova la tua proprietà per le vacanze. Poi, una volta raccolti stime del costo totale dei tuoi pagamenti mensili, passate i tuoi finanziamenti per vedere se si può essere meglio serviti per andare con un'ipoteca o per pagare in contanti.

Ecco perché. Mantenere una seconda casa è un incremento di grandezza perché una seconda casa ha tutti i costi della tua prima casa e spesso di più. Ma non ha le semplici svalutazioni dall'IRS.

Se sei pronto per ottenere una casa per le vacanze, ma non hai la capitale per un acquisto in tutto il denaro, non prenda una seconda ipoteca in casa tua. L'IRS ha chiuso la scappatoia per cui una persona potrebbe utilizzare una seconda ipoteca per acquistare una proprietà di investimento separata mentre detraeva ancora la sua ipoteca dalle imposte. Se prendi un'ipoteca sulla tua residenza principale per acquistare una seconda casa, non sarai autorizzato a detrarre i pagamenti come interessi ipotecari personali. Quindi, se si intende prendere in prestito per una seconda casa, si dovrà prendere un'altra ipoteca che consente l'interessi fiscalmente deducibili.

La regolamentazione fiscale attuale che circonda le case secondarie, le case per le vacanze e le seconde case di investimento hanno cambiato più frequentemente di quelle delle residenze primarie. A partire dal 2010, se è attualmente una seconda casa per uso personale, è possibile affittarla, o la tua residenza principale per quella materia, a un'altra parte per un massimo di due settimane (14 notti) senza segnalare alcun reddito.

Sul lato opposto, una seconda casa è considerata una proprietà di investimento se si spende meno di due settimane in essa e poi si tenta di affittarlo il resto del tempo. È importante ricordare che, con l'avvento di località e simili, la domanda di una cabina nei boschi può arrivare solo alle ore di punta - nello stesso periodo in cui probabilmente si desidera utilizzare la proprietà da soli. (Vedi anche:

Deduzioni fiscali per i proprietari di proprietà di noleggio

. Anche se le imposte sulle proprietà degli investimenti sono state tradizionalmente più morbide rispetto agli altri tipi di investimenti, le seconde case sembrano essere un luogo grigio per l'IRS. Tutte le perdite in affitto sono "perdite passive" o "perdite di hobby". Questi possono essere svalutati solo contro i redditi provenienti da altre attività passive come altri affitti, una partnership privata che non aiuta a operare o una S-corporation. Le perdite passive che non puoi utilizzare portano avanti fino a quando non vendi la casa per le vacanze. Quando vendi la proprietà, le perdite passate possono essere utilizzate per compensare eventuali guadagni. Se dopo di che si hanno più perdite passive, è possibile richiederle contro il reddito regolare. È comunque possibile dedurre fino a $ 25.000 all'anno se:

Il reddito lordo rettificato è inferiore a $ 100.000 o

Si partecipa attivamente alla gestione della proprietà.

Questa pausa fiscale svanisce a $ 150.000 reddito lordo rettificato (AGI). Se sei tra $ 100, 000 e $ 150, 000 qualificati per la metà della deduzione. Questo sembra stupido, poiché la maggior parte delle persone che possono permettersi di acquistare una seconda casa avrà un AGI molto al di sopra di questi numeri. Tuttavia, la vera sfida è nella seconda condizione. Puoi utilizzare la deduzione annuale se tu o il tuo coniuge desideri diventare un professionista qualificato immobiliare e gestisci attivamente la proprietà che sta inviando le perdite passive. Essere avvertito, però, l'IRS non è probabile che creda di tenere un lavoro a tempo pieno e la luna come gestore di proprietà. Avrete bisogno di un dettagliato diario su perché, quando, dove e cosa stai facendo come gestore di proprietà per dimostrare il tuo caso.

• Vendere una casa per le vacanze
• Le proprietà nelle aree di vacanza popolari tendono a vedere apprezzamento superiore rispetto alla media, quindi ci può essere un momento in cui si desidera il cash-in e trovare un nuovo luogo di soggiorno. Quando vendete una casa per le vacanze, la durata di tempo che hai detenuto riguarda la tassa sulle plusvalenze. Se vendete prima di un anno, sarai soggetto al tasso di plusvalenza a breve termine. Se vendete dopo un anno, la tassa federale verrà calcolata in base al tasso di plusvalenza a lungo termine.

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È comunque possibile fare un po 'di schivare se si è disposti a riposizionare completamente. Se vendi la tua residenza primaria con i $ 250.000 a persona senza tasse e poi si trasferisce nella casa di vacanza e la dichiara la tua nuova residenza primaria, sarai in grado di utilizzare l'esenzione di $ 250.000 ($ 500.000 per coppie) ancora una volta - per vivere lì per due anni. Purtroppo, questa strategia è spesso solo pratica per gli autonomi o in pensione. Vi sono altre restrizioni all'uso dell'esclusione di capital gain per case di vacanza che sono state convertite in una residenza primaria. È vero che puoi vendere la tua casa e non pagare la tassa di capital gain? )

Consigli per il proprietario secondario Se possiedi una seconda casa per il noleggio , e hai un AGI di meno di 150.000 dollari, poi entra in quella direzione e comincia a gestire.Ciò significa che non sarà in grado di utilizzare un agente per trovare gli inquilini. Sarete disposti le riparazioni personalmente, ma ti darà perdite passive per annullare. Oppure, se la gestione attiva non è attiva o l'AGI è troppo elevata, puoi trascorrere più tempo alla cabina e trasformarla in una proprietà usata a uso misto piuttosto che una proprietà di investimento. Ciò significa che le tasse cambiano con la modifica della designazione - soprattutto perché non è possibile utilizzare perdite passive. Ma sarete in grado di richiedere una percentuale delle tasse di interesse e di proprietà immobiliari come deduzioni contro la tassa sul reddito.

La linea inferiore

Girare una proprietà vacanza in un affitto redditizio tende ad essere una battaglia in salita. Prima di saltare in essere un padrone di casa vacanza, date un'occhiata al modo in cui le tue imposte saranno interessate. La maggior parte delle persone che possiedono seconde case sarebbe meglio servendola classificandola come una proprietà usata in misti per fini fiscali e affittarli fuori solo per le 14 notti gratuite in un dato anno. Le persone che diventano abitanti di seconda casa, tuttavia, sono generalmente guidate dalla stessa obbligazione che li ha portati a comprare la proprietà in primo luogo. Se sei una di quelle persone, il tuo miglior corso d'azione è quello di impegnarsi attivamente nella gestione della tua proprietà.