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Che cosa è un 'ipoteca inversa'

L'ipoteca inversa è un tipo di ipoteca in cui un proprietario di abitazione può prendere in prestito denaro contro il valore della sua casa ricevendo fondi sotto forma di un pagamento fisso mensile o di una linea di credito. Nessun rimborso dell'ipoteca (capitale o interessi) è richiesto fino a quando il mutuatario non muore, si allontana definitivamente o vende la casa. L'operazione è strutturata in modo che l'importo del prestito non superi il valore della casa durante la durata del prestito.

I mutui inversi hanno esistito in una forma o nell'altro già dagli anni '60, ma la versione moderna è recentemente entrata nella coscienza pubblica come uno strumento di debito vitale per i proprietari di abitazione. Anche se questo tipo di prestito è stato visto con diffidenza da parte della comunità di pianificazione finanziaria e dei media, la domanda è aumentata perché può fornire una soluzione rapida per le persone che sono "ricchi di casa e poveri di denaro", specialmente gli anziani che hanno bisogno di integrare prima di saltare, è importante comprendere le nozioni fondamentali, tra cui il modo in cui funzionano i mutui ipotecari, come vengono ottenuti e i costi.

'Mortgage Reverse'

Come funziona un mutuo ipotecario inverso?

La maggior parte delle persone acquista una casa con un'ipoteca regolare (o in avanti): ti prendi in prestito denaro da un prestatore, paghi mensili per pagare il saldo, e costantemente costruire equità in casa. Nel tempo, il tuo debito diminuisce e il tuo patrimonio di casa aumenta, e quando l'ipoteca viene pagata in pieno, si possiede la casa in totale.

Un mutuo inversa funziona in modo diverso - infatti, come il nome implica, funziona al contrario, anziché fare mon Quindi i pagamenti a un prestatore, un prestatore rende pagamenti a voi, sulla base di una percentuale del valore in casa tua. Si sceglie se il denaro viene pagato come una sola somma forfettaria, un normale anticipo in denaro mensile (sia per quanto tempo vive in casa o per un certo numero di anni), una linea di credito (dove decidi quando e quanto per prendere in prestito) o una combinazione di queste opzioni.

Durante la vita dell'ipoteca inversa, si tiene il titolo alla tua casa, che funge da garanzia per il prestito. L'interesse è solo per i proventi che ricevi e sono disponibili sia tassi di interesse fisso che variabili. La maggior parte delle ipoteche inverse sono prestiti a tasso variabile legati a indici a breve termine, come il Tesoro di un anno o il London Interbank Offered Rate (LIBOR), più un margine che può aggiungere un ulteriore a tre punti percentuali. Eventuali composti di interesse durante la vita dell'ipoteca inversa fino al rimborso.

Mentre il prestito progredisce, il tuo debito aumenta mentre il patrimonio di casa diminuisce.Quando si sposta, vende la casa o passa, il prestatore vende la casa per recuperare i soldi che ti è stato pagato. Dopo che le tasse di prestito sono pagate, qualsiasi patrimonio rimasto in casa va a voi o ai vostri eredi (in alcuni casi, gli eredi hanno la possibilità di rimborsare l'ipoteca senza vendere la casa). Se ricevi più pagamenti che la vostra casa vale (se "sopravvivete" il prestito), non avrai mai più il valore della casa, secondo la Federal Trade Commission.

Un mutuo inverso può essere dovuto se non rispetta gli obblighi dell'ipoteca; per esempio, se non pagate le tasse e / o l'assicurazione o se la proprietà fallisce. Rimane responsabile per il pagamento delle tasse sulle proprietà, l'assicurazione dei proprietari di case e il mantenimento della vostra casa. Ma se il suo valore scende al di sotto dell'importo che hai preso in prestito per altre ragioni, come una diminuzione del mercato immobiliare, non puoi essere preclusa.

Tipi di ipoteche inverse

Esistono diversi tipi di mutui inversa. Essi includono:

Mutui a montepremi, offerti da alcune agenzie statali e comunali e non profit

• Mutui inversa federalmente assicurati, denominati HECM (Home Equity Conversion Mortgages)

• Mutui ipotecari indiretti proprietari , che sono prestiti privati ​​sostenuti da una società emittente

• I mutui ipotecari monouso sono di solito per proprietari di case a basso e medio reddito. Il mutuante determina come questo tipo di ipoteca inversa può essere utilizzato (ad esempio, per pagare le tasse di proprietà o per riparazioni alla casa).

L'ipoteca di conversione di equità domestica (HECM) è la più comune. I prestiti HECM sono rilasciati da banche private e sono assicurati dall'Amministrazione federale delle abitazioni (sono gli unici prodotti ipotecari inversi garantiti dal governo U. S.). Questi prestiti non hanno limiti di reddito o requisiti medici, e non ci sono restrizioni su come i soldi possono essere spesi. L'inconveniente principale a questo tipo di ipoteca inversa è che l'importo massimo del prestito è limitato (attualmente, è il minore del valore apprezzato della residenza o del limite ipotecario HECM FHA di $ 625, 500).

I mutui ipotecari proprietari, disponibili anche da vari istituti di credito, offrono importi superiori ai prestiti HECM; tuttavia, che il potenziale beneficio viene a un costo. I mutui non HECM non sono assicurati federalmente e possono essere considerevolmente più costosi. I proprietari di abitazione con case a più alto valore (nelle sei figure, ad esempio) possono trarre il massimo vantaggio da questo tipo.

Come ottenere un mutuo inverso

Poiché la maggior parte dei mutui inversa sono prestiti HECM, ci concentreremo su di essi. Per ottenere la qualifica, è necessario:

essere almeno 62 anni

• possedere la casa in totale (o avere un basso equilibrio ipotecario)

• detenere titolo in casa e vivere in essa come residenza principale

• non essere delinquenti su qualsiasi debito federale (imposte sul reddito, un prestito di Small Business Administration o prestiti federali)

• essere in grado di effettuare pagamenti tempestivi e completi per gli oneri immobiliari in corso (ad esempio le tasse sulle proprietà, le assicurazioni, le tasse HOA ecc.

• Partecipare a una sessione di informazione dei consumatori offerta da un consulente HECM approvato da Department of Housing and Urban Development (HUD) (queste sessioni sono gratuite)

• Spesso, il prestatore richiederà che non ci siano altri diritti la casa (se ci sono, devono essere pagati con i proventi dell'ipoteca inversa).

Inoltre, la tua casa deve essere:

Una casa unifamiliare o una casa a due o quattro unità (e occupate almeno una delle unità)

• Un progetto condominiale approvato da HUD o villetta < Una casa prodotta che soddisfa i requisiti FHA (costruita dopo il giugno 1976)

• Non è possibile ottenere un'ipoteca inversa su una casa in affitto, una casa per le vacanze o anche una casa che è stata la tua residenza primaria, ma è stata occupata per un anno (per esempio, perché stai vivendo in una casa di cura). Una volta che si dispone di un mutuo inverso, tuttavia, è possibile vivere altrove per un massimo di 12 mesi prima che il prestito sia dovuto.

• Quanto puoi prestare?

Poiché non stai effettuando pagamenti su un'ipoteca inversa, ma stai ricevendo pagamenti, non hai necessariamente alcun reddito guadagnato per essere qualificato per uno. Tuttavia, i creditori stanno conducendo valutazioni finanziarie per assicurare che i mutuatari siano in grado di soddisfare obblighi finanziari obbligatori, come le imposte sulle proprietà e le assicurazioni. Il vostro reddito, patrimonio, spese mensili di vita e storia di credito verranno verificate durante il processo di prestito (anche se il tuo punteggio di credito non è un fattore significativo). se non hai abbastanza reddito o liquidità, il creditore potrebbe mettere da parte parte dei tuoi proventi di mutuo inverso per coprire le tasse e le assicurazioni.

La quantità di denaro che ricevi dipende da un certo numero di fattori, tra cui l'età del debitore più giovane (le coppie possono prendere in prestito, non solo gli individui), il tasso di interesse corrente, il valore della casa e - nel caso di un HECM prestito - il limite di prestito. In generale, più vecchi siete, più preziosa la tua casa e più equità che hai, più soldi si può ottenere per un'ipoteca inversa.

Ecco un esempio di come funziona per due case nella stessa zona, entrambe valgono $ 300.000: John è nato il 1 ° gennaio 1942 e può essere in grado di ottenere un prestito a casa per $ 174.900 costi, assicurazioni e costi di chiusura). Il prossimo di John, Jim, nato il 1 ° gennaio 1952, probabilmente potrà prendere in prestito solo $ 154, 200 a causa della sua età più giovane.

I costi delle ipoteche inverse

I mutui inversa comportano un certo numero di costi. Le spese e le spese includono:

Assicurazione di ipoteca (MIP).

L'assicurazione ipotecaria garantisce che riceverai il tuo anticipo di prestito se la società che gestisce il tuo conto (il prestatore di prestiti) esce dal lavoro. In genere verrà addebitato un MIP di primo piano pari a 0. 5% del valore apprezzato della casa (o del 2,5% se prendi più del 60% dei fondi disponibili). Sarà inoltre addebitato MIP su base annuale, pari all'1. 25% del saldo prestito in essere. Questo importo si accumula nel tempo e viene pagato quando il prestito viene pagato.

• Spese di terzi. Questi includono i costi di chiusura di oggetti come valutazioni, ricerche di titolo e assicurazioni, ispezioni, controlli di credito, indagini, spese di registrazione e tasse di mutuo.

• Tassa di origine prestito. Se la tua casa è valutata a meno di 125.000 dollari, il tuo prestatore può modificare una tassa di origine fino a $ 500. Se la casa è valutata in più di tale importo, il prestatore può addebitare fino al 2% del primo $ 200.000 del valore della vostra casa e più dell'1% di qualsiasi importo superiore a $ 200.000. Le tasse di origine per i prestiti HECM sono coperti a $ 6 000.

• Spese di servizio. I finanziatori possono addebitare una tassa di servizio mensile di 30 dollari se il prestito ha un tasso annuale di adeguamento, ovvero 35 dollari se il tasso di interesse si aggiusta su base mensile. La tassa copre cose come inviare i controlli e le dichiarazioni di conto, oltre a qualsiasi altro servizio clienti.

• Puoi rimetterli nel prestito se non volete (o non potete permetterti) di pagarli davanti e fuori tasca. Se lo fai, loro accumuleranno interesse come parte del saldo complessivo. Requisiti di consulenza

Prima di ottenere un'ipoteca inversa, ti viene richiesto dal governo federale di passare attraverso la consulenza mutua.

I consiglieri di mutui ipotecari lavorano per agenzie indipendenti di consulenza governativa approvate dal governo e il loro compito è quello di spiegare i costi e le conseguenze dell'eliminazione di un HECM e dei vari modi in cui è possibile ricevere i proventi. Essi vi aiuteranno anche ad esplorare altre opzioni per far sì che le estremità si incontrino, ad esempio ottenere assistenza pubblica per pagare il cibo, le utenze e i farmaci. La Federal Trade Commission dice che si può aspettare di pagare circa 125 dollari per la consulenza ipotecaria. Se non puoi permetterti, questo non significa che non puoi ottenere un'ipoteca inversa, ma dovrai trovare un consigliere mutuato inverso che rinuncia alla tassa.

Il counseling ipotecario è stato progettato per proteggere coloro che non sono finanziariamente esperti e necessitano di aiuto extra per capire cosa stanno entrando. Se già comprendi completamente come funzionano i mutui inversa, questo passo probabilmente sta per sentirsi come uno spreco di tempo e denaro; basta trovare l'opzione meno costosa e più conveniente - le consultazioni telefoniche sono disponibili nella maggior parte degli stati - e farcela con. Poiché le ipoteche inversa possono essere complicate e costose, non si preoccupa mai di passare attraverso i dettagli più o di presentare alcune domande dell'ultimo minuto.

Il problema dei coniugi più giovani

Dato che i mutuatari mutuati devono avere almeno 62 anni, in passato alcune coppie sposate hanno fatto solo un coniuge un mutuatario ufficiale sul contratto mutuo inverso. L'obiettivo era quello di aumentare i proventi ipotecari inversi perché i mutuatari più anziani ottengono più soldi. Quella decisione aveva conseguenze non intenzionali: se il coniuge di mutuatario morì in primo luogo, l'ipoteca inversa è dovuta, e il coniuge superstite perderebbe la casa, a meno che non avrebbe potuto rimborsare l'ipoteca inversa. (HUD ha ora una procedura che spesso può evitare questo problema.)

Se si esegue un'ipoteca inversa oggi, il mutuante deve includere sia tuo che il coniuge sul contratto anche se uno di voi non è ancora 62 anni , grazie alle regole del HUD 2014 dopo una sentenza del tribunale del 2013.Se un coniuge non è ancora 62, non sarà ancora un mutuatario. Tuttavia, queste nuove norme stabiliscono un periodo di differimento che impedisce a vedova o vedovo di perdere la casa. Purtroppo, le nuove regole implicano anche che i proventi di prestito devono ora essere basati sull'età del coniuge più giovane.

Nel mese di agosto del 2014, il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano ha ulteriormente riveduto le proprie politiche per consentire il trasferimento dei benefici ipotecari inversi a un coniuge superstite non mutuante dopo il passaggio del coniuge di mutuatario.

Che cosa accade dopo

Una volta che il rimanente mutuatario e il coniuge sono morti o spostati dalla proprietà, gli eredi hanno diverse opzioni, a seconda di quanta proprietà è nella proprietà.

Gli eredi possono mantenere la proprietà,

che comporterebbe il rimborso del saldo dovuto, o almeno il 95% dell'attuale valore stimato della casa, sia dai fondi propri che rifinanziando l'ipoteca esistente.

Gli eredi possono vendere la proprietà e sarebbero in grado di mantenere qualsiasi ricavato dalla vendita dopo che l'ipoteca inversa viene pagata.

Gli eredi possono camminare se la proprietà ha poca o nessuna equità o l'ipoteca è subacquea, il che significa che il saldo dovuto è maggiore del valore della casa, gli eredi possono semplicemente dare le chiavi al prestatore. Infatti, potrebbe essere necessario: la maggior parte dei documenti di prestito inverso prescrive che, a fronte della morte del proprietario di casa o la cessazione della residenza di casa di casa in casa, le case con saldi ipotecari superiore al valore della casa saranno repossessed. La maggior parte dei mutui inversa ha una clausola "nonrecourse", che impedisce a voi o alla tua proprietà di avere più il valore della casa quando il prestito è dovuto; ma in questa situazione, l'unica alternativa può essere che gli eredi producano l'equilibrio in contanti.

Mutui inversa per l'acquisto di casa Un tipo speciale di ipoteca inversa assicurata FHA chiamata HECM per l'acquisto consente agli anziani di utilizzare un mutuo inverso per acquistare una casa. Questa opzione può funzionare se la tua casa attuale non soddisfa le tue esigenze (troppo grandi, troppe scale, ecc.), Non hai risorse significative di pensione o abbastanza flussi mensili per sostenere un pagamento ipotecario in cima alle altre spese ,

e

il tuo piano a lungo termine è quello di invecchiare in una casa che possiedi. In generale, le condizioni, i costi e le altre qualifiche di questo HECM sono parallele a quelle del normale HECM. Come con un normale HECM, un HECM per l'acquisto richiede di possedere direttamente la casa o avere una notevole quantità di equity in esso. Dovrai pagare da qualche parte tra il 50% e il 100% del prezzo di acquisto alla chiusura. Più vecchi siete, più piccolo è il pagamento richiesto e più si può prendere in prestito, altrimenti essere uguali. Non è possibile utilizzare un inverso per acquistare per acquistare una casa che non è ancora stata costruita. Ma è possibile utilizzarlo per acquistare una casa nuova, finché è finita ed è stato rilasciato un certificato di occupazione. Mutui inversa Pro e contro

Per le persone che stanno progettando di rimanere nelle loro case, un'ipoteca inversa può essere una buona e pronta fonte di flussi di cassa necessari.È generalmente più facile qualificarsi per un'ipoteca inversa, piuttosto che qualificarsi per un normale mutuo a termine. Il tuo punteggio di credito non è un fattore,

e hai solo bisogno di redditi o risorse sufficienti per continuare a pagare per l'assicurazione casa, le tasse di proprietà e la manutenzione domestica.

Gli anziani non devono pagare le tasse sui soldi che ricevono da un'ipoteca inversa: non sono considerati redditi e quindi non imponibili. Sul lato opposto, gli interessi generati dal prestito non sono deducibili dalle imposte sul suo termine; può essere detratta solo quando il prestito viene pagato in pieno, a meno che il mutuatario effettivamente effettua pagamenti di interessi in cammino (che in qualche modo sconfigge le ragioni per ottenere in primo luogo un'ipoteca inversa).È anche importante rendersi conto che questi prestiti possono essere più costosi di quanto inizialmente appaiono. Sull'interesse, le ipoteche inverse sono dotate di un sacco di spese e costi aggiuntivi, inclusa l'assicurazione mutui. Mentre questi non sono in linea con le ipoteche federalmente sostenute in generale, possono ancora aggiungere, e sono importi a più di tasse di mutuo regolari. I prestiti HECM fissano anche limiti su quanto si può prendere in prestito, soprattutto nel primo anno. Per evitare inutili commissioni - e mantenere maggiormente il patrimonio netto in casa - alcuni esperti consigliano di prendere mutui ipotecari in forma di linea di credito piuttosto che un pagamento forfettario. In questo modo, paghi solo gli interessi e premi assicurativi annuali sull'importo che hai effettivamente ritirato.

Soprattutto, è importante capire che, poiché utilizzano equità nella tua casa, i mutui inversati ti lasceranno voi ei tuoi eredi con meno risorse. Ciò potrebbe essere desiderabile se si sta cercando di ridurre la dimensione di una proprietà imponibile, ma significa che non sarà in grado di dare o vendere la tua casa a un bambino durante la tua vita senza rimborsare l'ipoteca.

Come con qualsiasi prestito, paga sempre il negozio per tariffe e termini. I proprietari di abitazione di una certa età con un buon credito che stanno prendendo in considerazione i mutui inversa dovrebbero analizzare attentamente le opzioni di altri finanziamenti garantiti da casa, come un prestito a casa o un prestito a casa.