Una casa è in genere il più grande investimento singolo di una persona che fa mai. A causa del costo elevato, di solito implica un certo tipo di finanziamento. Mentre un mutuo ipotecario residenziale è il tipo più comune di finanziamento, esistono alternative. Una tale opzione è il finanziamento del proprietario, che avviene quando un acquirente di casa finanzia l'acquisto direttamente tramite il venditore - anziché tramite un prestatore ipotecario convenzionale o banca.

Con il finanziamento del proprietario (anche chiamato finanziamento del venditore), il venditore non consegna alcun denaro all'acquirente come un mutuatario. Invece, il venditore estende abbastanza credito all'acquirente per coprire il prezzo di acquisto della casa, meno qualsiasi anticipo, e poi l'acquirente effettua pagamenti regolari fino a quando l'importo viene pagato in pieno. L'acquirente firma un promemoria al venditore, che precisa i termini del prestito, compreso il tasso di interesse, il programma di rimborso e le conseguenze del default. Il proprietario mantiene il titolo alla casa finché l'acquirente non paga il prestito.

La maggior parte delle operazioni di finanziamento del proprietario è a breve termine, e una tipica disposizione potrebbe comportare l'ammortamento del prestito in 30 anni, ma con un pagamento finale di ballo dovuto dopo cinque anni - la teoria è che dopo cinque anni il compratore dovrebbe avere abbastanza equità nella casa e / o avere avuto abbastanza tempo per migliorare la sua situazione finanziaria per qualificarsi per un mutuo ipotecario convenzionale. Il finanziamento del proprietario può essere una buona opzione sia per gli acquirenti che per i venditori, ma ci sono rischi. Ecco uno sguardo ai vantaggi e ai rischi del finanziamento del proprietario, sia che sei un acquirente o un venditore.Finanziatori di proprietari di prospettiva

Il finanziamento proprietario può essere una buona opzione per entrambe le parti in una transazione immobiliare:

Pro for buyers:

Chiusura più veloce - nessuna attesa per agente di prestito bancario, sottoscrittore e reparto legale per elaborare e approvare l'applicazione.

• Chiusura più economica
• - nessuna commissione bancaria o costi di valutazione. Pagamento flessibile - nessuna banca o governo ha richiesto minimi.
• Buona opzione per gli acquirenti che non sono in grado di garantire un mutuo.
• Pro for sellers:

Può vendere "come è" - potenziale di vendita senza fare le riparazioni costose che potrebbero richiedere i prestatori tradizionali.

• Buon investimento - potenziale per guadagnare tassi migliori sui soldi che hai raccolto dalla vendita della tua casa rispetto a quello che avresti investito di quella somma in altri modi.
• opzione forfettaria - la nota promemoria può essere venduta ad un investitore, fornendo immediatamente un pagamento forfettario.
• Titolo di conservazione - se l'acquirente si imposta di default, si tiene il pagamento anticipato, tutti i soldi pagati, più la casa.
• Vendere più veloce - potenziale per vendere e chiudere più velocemente in quanto gli acquirenti evitano il processo di mutuo.
• Contro del finanziamento del proprietario

Anche se il finanziamento del proprietario può essere vantaggioso sia per gli acquirenti che per i venditori, ha anche alcuni svantaggi legali, finanziari e logistici:

Contro per gli acquirenti:

Maggiore interesse - probabilmente sarà superiore a quello che dovresti pagare a una banca

• Ancora bisogno dell'omologazione del venditore - anche se un venditore è gioco per il finanziamento del proprietario, potrebbe non voler diventare il tuo prestatore.
• Clausola di cessione - se il venditore ha un'ipoteca sulla proprietà, la sua banca o il prestatore può richiedere il pagamento immediato del debito in pieno se la casa viene venduta (a te). Ciò è dovuto al fatto che la maggior parte dei mutui presenta clausole "dovute", e se il prestatore non è pagato, la banca può precludere. Per evitare questo rischio, assicuratevi che il venditore sia proprietario della casa libera e chiara, o che il prestatore del venditore accetta di finanziare il proprietario.
• Pagamenti con palloncino - con molti accordi di finanziamento del proprietario, un grande pagamento a palloni diventa esigibile dopo cinque anni. Se non potete assicurare i finanziamenti da allora, potresti perdere tutti i soldi che hai pagato finora, più la casa.
• Contro per i venditori:

Dodd-Frank Act (vedi Che cosa è l'azione di Dodd-Frank e come mi riguarda?) -

• nuove regole si applicano al finanziamento del proprietario: , e potrebbe essere necessario coinvolgere un prestatore di prestiti ipotecari, a seconda del numero di proprietà che si finanzia ogni anno. Predefinito - l'acquirente potrebbe smettere di effettuare pagamenti in qualsiasi momento. Se questo accade e non si allontana, si potrebbe finire per passare attraverso il processo di preclusione.
• Costo di riparazione - se si riprende la proprietà per qualunque motivo, potrebbe finire per pagare le riparazioni e la manutenzione, a seconda di come l'acquirente ha curato la proprietà.
• La linea di fondo

Il finanziamento del proprietario può aiutare i venditori a estrarre più velocemente il segno "Venduto" e aiutare gli acquirenti ad entrare in case - anche se non sarebbero in grado di assicurare un mutuo tradizionale

(vedere Mortgage Basics: How To Ottenere un mutuo) . Ci sono vantaggi e svantaggi che entrambi gli acquirenti e i venditori dovrebbero essere consapevoli quando si considera o impegnarsi in un accordo di finanziamento del proprietario. Un avvocato qualificato ( vedi Che cosa fanno gli avvocati immobiliari? ) deve essere consultato per rispondere a tutte le domande, oltre a scrivere il contratto di vendita e la nota promozionale.