Nella sua edizione del maggio 2006 di Research Quarterly, la Bond Market Association ha stimato che il debito ipotecario rappresenta 6 dollari. 1 trilione di $ 25. 9 miliardi di obbligazioni di mercato. Mentre più persone acquistano le loro prime case, si spostano in spazi più grandi o acquistano case di vacanza, questo prestito è destinato ad espandersi. Questa situazione crea un'opportunità per investitori astuti, che possono utilizzare i titoli garantiti da mutui (MBS) per possedere un pezzo di questo debito. In questo articolo vi mostreremo come utilizzare MBS per completare le altre attività a reddito fisso.

MBS sono obbligazioni di debito acquistate da banche, società di mutui, sindacati di credito e altre istituzioni finanziarie e poi assemblate in pool da un'impresa governativa, quasi governativa o privata. Queste entità quindi vendono i titoli agli investitori. Questo processo è illustrato di seguito:

Gli acquirenti di immobili acquistano prestiti da istituti finanziari.
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ß ß Gli istituti finanziari vendono ipoteche alle entità MBS. ß ß ß ß Gli enti MBS costituiscono pool di mutui. ß ß ß ß Gli individui investono in piscine ipotecarie. Tipi di MBS

Pass-Through

Il certificato di pass-through o partecipazione rappresenta la proprietà diretta in un pool di mutui. Otterrai una quota pro-quota di tutti i pagamenti di capitale e interessi effettuati nel pool in quanto l'emittente riceve pagamenti mensili da parte dei mutuatari.
La banca ipotecaria avrà solitamente una scadenza da cinque a 30 anni. Tuttavia, il flusso di cassa può cambiare da mese a mese a seconda di quanti mutui sono pagati presto - questo è dove risiede il rischio di prepagamento.

Quando i tassi di interesse correnti diminuiscono, i mutuatari potranno rifinanziare e pagare anticipatamente i loro prestiti. Gli investitori devono quindi cercare di trovare rendimenti simili ai loro investimenti originali in un ambiente a basso tasso di interesse corrente.

Viceversa, gli investitori possono affrontare i rischi di tasso di interesse quando i tassi di interesse correnti aumentano. I mutuatari rimarranno con i loro prestiti, lasciando gli investitori bloccati con i rendimenti inferiori in un crescente tasso di interesse attuale.

Obbligazioni ipotecarie collateralizzate (OCM)

Gli obblighi ipotecari collaterizzati (CMO) sono pool di ipoteche pass-through. La formazione di una OCM è illustrata di seguito:

Titoli passivi
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ß ß Emittente CMO ß ß ß ß Investitori individuali sono diversi tipi di OCM che sono progettati per ridurre il rischio di prepagamento degli investitori, ma i tre più comuni sono: 1.

CMO a pagamento sequenziale

In una CMO a pagamento sequenziale, gli emittenti dell'OEM distribuiranno il flusso di cassa agli obbligazionisti di una serie di classi denominate tranche. Ogni tranche detiene titoli garantiti da mutui con schemi di maturità e cash flow simili. Ogni tranche è diversa dagli altri all'interno dell'OCM.Ad esempio, una CMO potrebbe avere quattro tranche con ipoteche che corrispondono a due, cinque, sette e 20 anni ciascuno. Quando arriveranno i pagamenti ipotecari, l'emittente OCM pagherà prima il tasso di interesse cedola dichiarato agli obbligazionisti in ciascuna tranche. I pagamenti iniziali programmati e non previsti andranno prima agli investitori nelle prime tranche. Una volta che vengono pagati, gli investitori in tranche successive riceveranno pagamenti di capitale.
Il concetto è quello di trasferire il rischio di prepagamento da una tranche all'altra. Alcune OCM possono avere 50 o più tranche interdipendenti. Pertanto, dovresti comprendere le caratteristiche delle altre tranche della CMO prima di investire. Esistono due tipi: Tranche pianificata di ammortamento (PAC)

Le tranche PAC utilizzano il concetto di fondi di affondamento per aiutare gli investitori a ridurre il rischio di prepagamento e ricevere un flusso di cassa più stabile. Viene stabilito un legame di compagno per assorbire il capitale in eccesso in quanto i mutui vengono pagati presto. Quindi, con i proventi di due fonti (il PAC e il bond companion) gli investitori hanno maggiori possibilità di ricevere pagamenti rispetto al piano di maturità originale.

Z-Tranche
Le Z-tranche sono anche conosciute come obbligazioni di accertamento o da tranche di accredito. Durante il periodo di competenza gli interessi non vengono pagati agli investitori. Al contrario, il principale aumenta a un tasso composto. Ciò elimina il rischio degli investitori di dover reinvestire a rendimenti inferiori se i tassi di mercato attuali diminuiscono.

Dopo che le quote precedenti vengono pagate, i titolari di Z-tranche riceveranno pagamenti di cedola in base al saldo principale dell'obbligazione. Inoltre, riceveranno tutti i prepagamenti principali dai mutui sottostanti.
Poiché gli interessi accreditati durante il periodo di addebito sono imponibili - anche se gli investitori non lo ricevono realmente - le Z-tranche possono essere più adatti per i conti fiscali differiti.

2.

Securities Mortgage Stripped

Le strisce sono MBS che pagano solo gli investitori principali (PO) o gli interessi solo (IO). Le strisce vengono create da MBS o possono essere parti in una CMO. Principal Only (PO)
Gli investitori pagano un prezzo molto scontato per la PO e ricevono i pagamenti di capitale dai mutui sottostanti.

Il valore di mercato di un PO può fluttuare ampiamente in base ai tassi di interesse attuali. Quando i tassi di interesse scendono, i prepagamenti possono aumentare e il valore della PO potrebbe aumentare. D'altra parte, quando i tassi correnti aumentano e i prepagamenti diminuiscono, il PO potrebbe diminuire il valore.
Interest Only (IO)

Un IO paga strettamente l'interesse che si basa sull'ammontare del capitale in circolazione. Poiché le ipoteche ammortizzano e i prepagamenti riducono l'equilibrio principale, il flusso di cassa dell'OI diminuisce.

Il valore di IO fluttua in contrasto con un PO in quanto i tassi di interesse attuali diminuiscono e i prepagamenti aumentano, il reddito può diminuire. E quando i tassi di interesse correnti aumentano, gli investitori hanno maggiori probabilità di ricevere pagamenti di interessi per un periodo più lungo, aumentando così il valore di mercato dell'Io.
Valutazioni di sicurezza

Le valutazioni di Fitch forniscono i rating di credito, le tariffe di sconto e le scadenze per MBS.

Emittenti MBS
È possibile acquistare MBS da diversi emittenti diversi:

Aziende indipendenti
Le banche d'investimento, le istituzioni finanziarie ei case editrici emettono titoli privati ​​con titoli garantiti da mutui ipotecari. Il loro merito di credito e la sicurezza possono essere molto inferiori a quelli delle agenzie governative e delle imprese sponsorizzate dal governo.

Federal Home Mortgage Corporation (Freddie Mac)
Freddie Mac è un'impresa sponsorizzata dal governo federale, che acquista mutui da finanziatori in tutto il paese. Ricambia poi in titoli che possono essere venduti agli investitori in un'ampia varietà di forme.

Freddie Mac non sono sostenuti dal governo U. S, ma la società ha un'autorità speciale di prendere in prestito dal U.S. Tesoro.
Fannie Mae

Fannie Mae è una società azionaria che è attivamente negoziata (simbolo FNM) sulla Borsa di New York e fa parte dell'indice S & P 500. Non riceve finanziamenti o sostegno da parte del governo.

Per quanto riguarda la sicurezza, Fannie Maes è sostenuta dalla salute finanziaria della società e non dal governo U. S.
Ginnie Mae (Ginnie Mae)

Ginnie Maes sono gli unici MBS che sono sostenuti dalla piena fede e dal credito del governo U. S. Essi sono costituiti principalmente da prestiti assicurati dall'Amministrazione federale delle abitazioni o garantiti dall'amministrazione dei veterani.

Mutual Funds
Se ti piace l'idea di trarre vantaggio da un aumento della crescita delle ipoteche, ma non sono alla ricerca di tutti i diversi tipi di MBS, potresti essere più comodo con i mutui. Ci sono fondi che investono in un solo tipo di MBS, come Ginnie Maes, mentre esistono altri che incorporano vari tipi di MBS all'interno delle loro altre obbligazioni di Stato.

Oltre a una maggiore diversificazione dei prestiti, i fondi comuni di investimento possono reinvestire tutti i rendimenti del capitale in altri MBS. Ciò consente agli investitori di ricevere rendimenti che cambiano con i tassi correnti e riducono i rischi di prepagamento e di tasso di interesse.
La linea inferiore

MBS può offrire il supporto federale, un reddito mensile e un tasso fisso di interesse. Il lato negativo è che il termine può essere incerto e che non potrebbero aumentare di valore come altre obbligazioni quando i tassi di interesse correnti scendono. Inoltre non dimenticate di poter ottenere un pezzo del tuo principale restituito con ogni pagamento mensile. Di conseguenza, alla scadenza non vi può essere alcun principio restante per reinvestire.