Gli investimenti immobiliari non venduti (REIT) hanno fatto molti investitori un sacco di soldi negli ultimi anni. Ciò ha portato ad una domanda crescente, ma questo tipo di investimento non è tanto rosa quanto sembra. Questo non significa che i REIT non tradizionali dovrebbero essere esclusi dall'elenco di considerazione degli investimenti. Significa che dovrai conoscere i loro pro e contro prima di saltare.

REIT non tradizionalmente vs. REITs tradizionali di Exchange

La più grande differenza tra REIT tradizionali e REIT non tradizionali è che questi ultimi sono illiquidi. Infatti, la maggior parte dei REIT non tradizionali richiede un periodo di blocco minimo di sette anni. È ancora possibile riscattare soldi in alcuni casi, ma spesso dopo un anno, sarà solo tra il 3% e il 5% ei programmi di riscatto sono a volte terminati. I REIT non venduti sono dotati di tasse front-end fino al 15%. La vendita, la compensazione e le spese non possono superare il 10%. L'altro 5% (potenzialmente) deriva dai costi dell'emittente. I tassi di spesa netti raramente superano l'1% sui REIT scambiati. Entrambi i tipi di REIT devono restituire agli azionisti il ​​90% del loro reddito imponibile sotto forma di dividendi. (Per ulteriori informazioni, vedere: Residenziale, Sanità e Office REIT .)

Un REIT non commerciato ha una durata di investimento finita. Una volta completato il relativo periodo di tempo predefinito, il REIT deve essere elencato in uno scambio di titoli o liquidato. Se si verifica la liquidazione, si possono vedere profitti significativi o si potrebbe vedere un valore di $ 0. Un REIT scambiato, d'altro canto, non ha un periodo di tempo predeterminato.

Rifiuti SEC

Proprio come un REIT scambiato, un REIT non deve essere scambiato con la Securities and Exchange Commission (SEC). Molti investitori non ne sono consapevoli, poiché i REIT non quotati non sono elencati negli scambi di titoli. La chiave qui è la trasparenza. Per scoprire tutto ciò che devi sapere su un REIT non specificato, vai al database EDGAR della SEC. Trovate il REIT che stai cercando di indagare e leggere i suoi file di 10-Q (trimestrali) e 10-K (annuali). Questo potrebbe sembrare intimidatorio, ma non lo è. Non lasciatevi ingannare dalla piccola terminologia e dalla fantasia. Intorno al mishmash, troverai informazioni di qualità sulla salute di quel REIT. (Per ulteriori informazioni, vedere: Strumenti TOP SEC EDGAR per nuovi investitori .)

La maggior parte degli investitori non si preoccupa di leggere i depositi SEC. Separare se stessi dalla folla e prendere quel passo in più in modo da poter essere un investitore informato. Se non sei a tuo agio fare almeno assumere un consulente finanziario per farlo per te.

Durante la lettura di un archivio SEC, cercare diverse cose: (Per ulteriori informazioni, vedere: Riciclaggio SEC: Forme che devi sapere .)

• Come è il REIT? (Se le distribuzioni sono più che i contanti netti da operazioni, c'è motivo di preoccupazione.)
• Portfolio delle attività immobiliari (Ricerca di queste attività separatamente.Questo non dovrebbe essere troppo tempo perché gli REIT non tradizionati sono spesso nicchie in una categoria.)
• Team di gestione (è il team di gestione esperto? In caso affermativo, hanno avuto successo in passato?)
• Overhead spese
• Costo del capitale

L'immagine di distribuzione

Le distribuzioni su REIT non tradotte non sono garantite. In alcuni casi, sono sospesi e talvolta interrotti. Poi ci sono casi in cui le distribuzioni sono finanziate dai soldi di altre persone - come in altri investitori. Si tratta di una bandiera rossa immediata e non diversa da quella di Ponzi. (Per ulteriori informazioni, vedere: Investimenti immobiliari (REIT) - Analisi di REITs e REIT Performance .)

Si desidera assicurarsi che le distribuzioni siano finanziate da affitti, spese di occupazione e simili. Inoltre, se si scopre che le distribuzioni sono state possibili solo a causa di un aumento del debito, un salto in riserve di cassa o nuove vendite di azioni, potrebbe essere un segno che i metodi tradizionali di generazione di reddito non funzionano. Questo potrebbe essere un tentativo disperato della società che esegue il REIT per mantenere i livelli di distribuzione correnti. E se scoprirai che un REIT sta prendendo in prestito più del 100% del patrimonio netto, indica l'estrema leva e il potenziale di default.

Altri avvisi

• Se un REIT non tradotto non ha presentato la SEC, è una truffa. Stai lontano.
• Con una quota front-end pari al 15%, ciò significherebbe solo 85.000 $ di un investimento di $ 100.000 investito. La performance di REIT dovrebbe essere eccezionale per voi per vedere un ottimo ritorno. Chiedetevi se questa capitale potrebbe essere utilizzata altrove.
• L'autorità di regolamentazione dell'industria finanziaria (FINRA) ha avvertito di informazioni imprecise e fuorvianti nel mercato REIT non negoziato nel maggio 2013.
• Assicurarsi che un REIT non tradotto fornisce informazioni sulla specifica della proprietà. Evitare le piscine cieche. Investire solo in REIT dove è possibile valutare i valori immobiliari.
• Evitare REIT non tradizionali che inviano la letteratura senza dettagli specifici e promettono ritorni eccezionali.
• Consideriamo i rischi immobiliari basati sulle attuali condizioni di mercato. Assicurati di rompere questo in categorie. Ad esempio, gli ospedali sono probabili superare i centri suburbani al momento.
• Evitare REIT privati. Questi sono accessibili solo agli investitori accreditati (valore netto di $ 1 milione o più). Poiché non è richiesta alcuna divulgazione alla SEC, non avrai accesso a informazioni imperative che vi impediranno di prendere decisioni informate. ( ) La linea inferiore

REITs non tradizionali hanno il potenziale di fornire distribuzioni per anni. (Per ulteriori informazioni, vedere:

Quali sono i rischi di investimenti immobiliari (REITs)? Ma per i motivi sopra indicati, questo dovrebbe essere visto come un investimento estremamente ad alto rischio. Ci sono altri veicoli di investimento correlati che offrono rapporti di rischio / ricompensa molto migliori. (Per ulteriori informazioni, vedere: Quali sono le insidie ​​potenziali di possedere REITs? )