Tutti prendiamo rischi nella vita. Infatti, grandi cose vengono spesso compiute prendendo rischi; pertanto, essere in grado di gestire con successo i rischi nella tua vita aumenta notevolmente le probabilità che l'assunzione di tali rischi sia gratificante. In questo articolo vi mostriamo come lavorare con il rischio e le ricompense che circondano la tua ipoteca. (Per continuare a leggere il rischio, vedere Determinare il rischio e la piramide di rischio .)

Leva e rifinanziamento
L'acquisto e il finanziamento di una casa è un rischio che la maggior parte delle persone prende. È stato storicamente molto gratificante. Negli ultimi anni, è diventato di moda assumere un rischio aggiuntivo per la proprietà di proprietà domestica sfruttando il valore di una casa attraverso un prestito di rifinanziamento o di prestito a domicilio. Le operazioni di rifinanziamento e prestiti a domicilio consentono ai consumatori di prendere in prestito il valore delle loro case. Questa è leva finanziaria - aggiunge un ulteriore livello di rischio per la proprietà di casa. (Per ulteriori informazioni sull'acquisto di una casa o un immobile, vedere Acquisti per un mutuo , Investimenti in immobili e Esplorazione degli investimenti immobiliari . >

Le operazioni di rifinanziamento e prestiti a domicilio possono essere utilizzati per quasi tutti gli scopi. Questa discussione si concentra sui rischi di sfruttare il valore di una casa per l'acquisto di beni con l'obiettivo di utilizzare tali attività per guadagnare reddito supplementare. (Per leggere più articoli sui prestiti a domicilio, vedere

Prestiti a domicilio: i costi , Il prestito a patrimonio netto: quello che è e come funziona e Mutuo: uno strumento di pensionamento .)

Un approccio istituzionale alla gestione delle passività

L'estrazione del patrimonio netto per ulteriori investimenti richiede una comprensione approfondita della gestione delle attività. La gestione del risparmio gestito comporta la gestione dei rischi associati al prelievo e all'investimento di denaro. Le istituzioni finanziarie dedicano molto tempo, sforzi e risorse alla gestione del patrimonio.
Le istituzioni finanziarie fanno il profitto attraverso leva finanziaria; tuttavia, a causa della possibile quantità di rischio di ribasso e delle relative esternalità, le istituzioni finanziarie sono fortemente regolamentate in termini di leverage che possono utilizzare e dei rischi che possono assumere. La maggior parte di essi produce profitti, assumendo denaro a un certo tasso e termine a scadenza e investendo quel denaro in strumenti finanziari con scadenze analoghe, profili a basso rischio e valori leggermente più elevati rispetto al tasso a cui hanno prestato prima i soldi.

Altri assumono maggiori rischi e cercano di ottenere maggiori profitti investendo denaro in prestito in strumenti finanziari con scadenze più lunghe rispetto alla durata dei propri prestiti, profili di rischio relativamente più elevati e maggiori rendimenti attesi. Maggiore è la differenza tra le caratteristiche delle istituzioni finanziarie dai loro prestiti, tanto maggiore è il rischio che essi assumono attraverso la leva finanziaria.

) Buone Pratiche di Gestione Asset-Liability La maggior parte delle istituzioni finanziarie utilizza leva finanziaria per investire in obbligazioni (

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o altre attività a reddito fisso. In genere non investono in titoli (più su questo più tardi). Essi utilizzano due strumenti primari nella gestione del risparmio: gestione del rischio di credito e gestione dei rischi di tasso di interesse.

La gestione del rischio di credito comporta la valutazione del merito creditizio dell'emittente di una obbligazione e la gestione del rischio di default. Come regola generale, minore è il rating di un emittente obbligazionario, maggiore è il tasso di rendimento atteso o rendimento del legame. ) La gestione del rischio di tasso di interesse comporta la gestione del rischio associato alla variazione del prezzo di un titolo in quanto i tassi di interesse cambiano. (C'è una relazione inversa tra i prezzi delle obbligazioni ei tassi di interesse, mentre i tassi di interesse aumentano, mentre i tassi di interesse diminuiscono.) La misura più utilizzata del rischio di tasso di un titolo è chiamata durata.

La durata di una obbligazione è una misura della variazione percentuale di prezzo di un titolo come risultato di una variazione dei tassi di interesse (di solito 100 punti base). La durata è una funzione dei flussi finanziari ponderati di un titolo. Le obbligazioni con scadenze e cedole simili (che costituiscono i flussi di cassa di un titolo) hanno durate analoghe. In linea di principio, più lunga la scadenza di un obbligato, più lunga la sua durata e, di conseguenza, più il suo prezzo cambierà con una variazione dei tassi di interesse. (Per ulteriori informazioni su questo concetto, vedere

Concetti di obbligazione avanzata .) I rischi di leva finanziaria vengono ridotti al minimo quando la durata di un prestito da un'istituzione finanziaria è adeguata alla durata dei suoi investimenti. Ad esempio, una partita di buona durata sarebbe quella di prendere in prestito denaro con un prestito a due anni e di investire i proventi in un titolo a due anni - il prestito e la obbligazione hanno flussi di cassa simili e durate simili. Una mancata corrispondenza di durata sarebbe quella di prendere in prestito denaro per anni e di investire i proventi in un obbligato di dieci anni - il prestito dovrebbe essere rinnovato ogni due anni per continuare a finanziare l'acquisto del 10-year bond o il bond dovrà essere venduti alla fine dei due anni. Non c'è alcuna certezza che il prestito possa essere rinnovato al tasso di interesse iniziale alla fine di ciascuno dei due anni e non c'è alcuna certezza che il prestito possa essere venduto dopo il primo anno al prezzo originario.

In realtà, la maggior parte delle istituzioni finanziarie prende alcuni calcoli di credito e durata dei rischi - altrimenti sarebbe difficile fare profitti. Tuttavia, come accennato in precedenza, spendono molto tempo, sforzo e denaro che gestiscono questi rischi.

Sfruttamento del valore di una casa per fare ulteriori investimenti

L'estrazione del patrimonio netto per ulteriori investimenti richiede un'efficace gestione del patrimonio. L'approccio di un proprietario di abitazione alla gestione di attività e risorse non dovrebbe essere molto diverso da quello dell'istituzione finanziaria.
Come per gli istituti finanziari, ciò significa che dovrebbero essere effettuati investimenti in obbligazioni e in altri investimenti a reddito fisso. L'utilizzo del proprio patrimonio immobiliare per investire in azioni non è una buona gestione del risparmio gestito per la persona media. Esiste un rischio estremo per sfruttare il valore di una casa per investire nel mercato azionario. I prezzi delle azioni sono troppo volatili. Mentre il rendimento previsto a lungo termine del mercato azionario è superiore a quello delle obbligazioni, i requisiti di rimborso di un'ipoteca non sono probabilmente in linea con gli alti e bassi dei prezzi delle azioni. Al momento è dovuto un rimborso di un'ipoteca, il mercato azionario potrebbe essere in un crollo. Questo è il momento in cui sarebbe un grande svantaggio per cui l'investitore deve vendere per effettuare il pagamento sull'ipoteca. La vendita durante una flessione del mercato limita i rendimenti futuri degli investimenti da un turno verso l'alto sul mercato, riducendo la probabilità che il rendimento complessivo dell'investimento sarà maggiore degli interessi pagati sull'ipoteca.

D'altra parte, il ritorno guadagnato quando un prestito è stato acquistato e detenuto fino alla scadenza può essere conosciuto per certo nel momento in cui il prestito è stato acquistato. (In genere, il rendimento di un obbligazionario è misurato in termini di rendimento, che è funzione dei pagamenti e del prezzo della cedola. Il rendimento di una obbligazione alla scadenza è una misurazione della rendita che presuppone che il legame sia tenuto alla scadenza.) Se il rendimento alla scadenza di l'obbligazione non-callable a cinque anni è del 9% e il tasso di interesse su un mutuo a tasso fisso è del 6,5%, quindi una spread di tasso di 2,5% potrebbe essere guadagnato per cinque anni con certezza quasi precisa. Ad esempio, diciamo che 200.000 dollari in equity potrebbe essere estratti attraverso un rifinanziamento in contanti a 30 anni di ipoteca a tasso fisso a 6,5%. I $ 200.000 potrebbero essere investiti in un legame di cinque anni con un rendimento alla scadenza del 9%. Durante questo periodo di cinque anni, si potrebbe guadagnare una spread di tasso di interesse del 2,5% o di $ 5,000 ogni anno. Alla fine del periodo quinquennale, il prestito sarebbe maturato e l'ipoteca di $ 200.000 poteva essere rimborsata.

Problemi ancora esistono

Tuttavia, anche questo scenario semplificato ha problemi. I pagamenti ipotecari devono essere tipicamente effettuati mensilmente, mentre i pagamenti obbligazionari vengono tipicamente effettuati ogni sei mesi. Inoltre, è improbabile che un tasso ipotecario potrebbe essere inferiore al 6, 5%, mentre un prestito altamente classificato dovrebbe produrre il 9%. Un prestito obbligazionario del 9% avrebbe probabilmente portato a grande rischio di credito. Questo scenario ignora anche i costi di transazione ei benefici / conseguenze fiscali. Dovrebbe essere effettuata un'analisi che includa i benefici ei costi del rifinanziamento di un'ipoteca esistente.
Conclusione

Le istituzioni finanziarie redditizie praticano una buona gestione del patrimonio. I proprietari di case che stanno pensando di estrarre equità dalle loro case per fare investimenti aggiuntivi devono avere una buona comprensione della gestione delle attività e dei rischi connessi a sfruttare il valore di una casa.
Gli istituti finanziari non utilizzano leva finanziaria per investire in azioni; né i proprietari di abitazione. I rendimenti delle azioni sono troppo volatili e non corrispondono ai flussi finanziari di un'ipoteca.Le obbligazioni detenute alla scadenza eliminano il rischio di volatilità dei prezzi, ma presentano ancora alcuni problemi di flusso di cassa.

Inoltre, sarebbe difficile trovare un legame con un rating di credito elevato che abbia significativamente più del tasso di interesse pagato su un'ipoteca. Ci sarebbe un rischio di credito implicato nell'investire in un legame con una resa sostanzialmente maggiore rispetto al tasso di interesse su un mutuo. Per la maggior parte delle persone, una casa rappresenta la loro più grande risorsa e il loro rifugio - l'estrazione del patrimonio per fare investimenti con il rischio di credito non può essere una grande idea per tutti. La misurazione del patrimonio di casa dovrebbe essere generalmente eseguita da persone che hanno attività significative diverse dalle loro case (in cui la casa fa parte di un portafoglio complessivo). In tal caso, potrebbe essere opportuno sfruttare il valore di una casa per fare investimenti aggiuntivi e solo allora per investire in obbligazioni o in altri investimenti a reddito fisso.