Per molte persone, l'acquisto di una casa è il più grande investimento finanziario unico che faranno mai. A causa del prezzo pesante, la maggior parte delle persone ha bisogno solitamente di un mutuo. Un mutuo è un tipo di prestito ammortizzato in cui il debito viene rimborsato in rate regolari per un periodo. Il periodo di ammortamento si riferisce alla durata, in anni, che un mutuatario sceglie di pagare un'ipoteca.

Mentre il tipo più popolare è l'ipoteca a tasso fisso a 30 anni, gli acquirenti hanno altre opzioni, tra cui i mutui di 25 anni e 15 anni. Il periodo di ammortamento interessa non solo quanto tempo ci vorrà per rimborsare il prestito, ma quanto interesse sarà pagato per tutta la vita dell'ipoteca. I periodi di ammortamento più lunghi prevedono in genere piccoli pagamenti mensili e maggiori costi interessi complessivi per tutta la durata del prestito. I periodi di ammortamento più brevi, d'altra parte, comportano generalmente maggiori pagamenti mensili e minori interessi di interessi. È una buona idea per chiunque sul mercato di un'ipoteca di prendere in considerazione le varie opzioni di ammortamento per trovare quella che fornisce la migliore forma di gestibilità e potenziali risparmi. Qui esamineremo le strategie di ammortamento di mutui diversi per i venditori di casa di oggi.

Schemi di ammortamento

L'importo esatto di capitale e interessi che compongono ogni pagamento è indicato nel piano di ammortamento ipotecario (o tabella di ammortamento). All'inizio, più di ogni pagamento mensile va verso l'interesse. L'interesse su un'ipoteca è deducibile dalle tasse. Se sei in un elevato tasso di imposta, questa deduzione sarà più vantaggiosa rispetto a quelli con tasse d'imposta minori. Con ogni pagamento successivo, sempre più il pagamento va al principale, e meno agli interessi, fino a quando l'ipoteca viene pagata in pieno, e il prestatore presenta una soddisfazione di ipoteca con l'ufficio della contea o l'ufficio del Registro del Territorio.

I periodi di ammortamento più lunghi riducono il pagamento mensile

I prestiti con periodi di ammortamento più lunghi hanno pagamenti mensili più piccoli perché avete più tempo per rimborsare il prestito. Questa è una buona strategia se si desidera pagamenti più gestibili. La seguente figura mostra un esempio abbreviato di un piano di ammortamento per un prestito a tasso fisso di 30.000 dollari di 30 anni a 4. 5%:

Il pagamento ipotecario per questo tasso fisso di 30 anni, tasso fisso 4. Il mutuo del 5% è sempre lo stesso ogni mese ($ 1, 013,37). Tuttavia, gli importi che vanno verso il capitale e l'interesse cambiano ogni mese. Qui di seguito sono riportati i primi tre mesi del piano di ammortamento e poi i pagamenti a 180, 240, 300 e 360 ​​mesi.

Sommario per il tasso fisso a 30 anni 4. Credito 5%: - Importo ipotecario = $ 200.000

- Pagamento mensile = $ 1, 013. 37

- Importo di interessi = $ 164, 813 42

- Costo totale = $ 364, 813. 20

Periodi di ammortamento più brevi risparmiare denaro

Se si sceglie un periodo di ammortamento più breve - per esempio 15 anni - avrai maggiori pagamenti mensili anche risparmiare notevolmente l'interesse per la vita del prestito, e sarete proprietari della vostra casa prima.Inoltre, i tassi di interesse sui prestiti più brevi sono tipicamente inferiori a quelli per periodi più lunghi. Questa è una buona strategia se si può soddisfare comodamente i pagamenti mensili più elevati senza indebite difficoltà. Ricorda che, anche se il periodo di ammortamento è più breve, comporta ancora 180 pagamenti sequenziali. È importante considerare se è possibile mantenere tale livello di pagamento.

La figura 2 mostra come il piano di ammortamento assomiglia allo stesso prestito di $ 200.000 4. 5%, ma con un ammortamento di 15 anni (ancora una versione abbreviata per semplicità):

Figura 2

Lo stesso $ 200, 000 4. 5% prestito, ma con un ammortamento di 15 anni.

Sono visualizzati i primi tre mesi del piano di ammortamento, insieme ai pagamenti a 60, 120 e 180 mesi. Sommario per il tasso fisso quinquennale 4. Credito 5%: - Importo ipotecario = $ 200.000

- Pagamento mensile = $ 1, 529. 99

- Importo di interessi = $ 75, 397 58

- Costo totale = $ 275, 398. 20

Come si può vedere dai due esempi, l'ammortamento più lungo di 30 anni comporta un pagamento più conveniente di $ 1, 013. 37, rispetto a $ 1, 529. 99 per il prestito di 15 anni, una differenza di 516 dollari. 62 ogni mese. Questo può fare una grande differenza per le famiglie con un budget limitato o che vogliono semplicemente coprire le spese mensili. I due scenari illustrano anche che l'ammortamento di 15 anni risparmia 89, 416 in costi di interesse. Se un mutuatario può comodamente permettersi i pagamenti mensili più elevati, è possibile risparmiare notevolmente con un periodo di ammortamento più breve.

Opzioni di pagamento accelerato

Anche con un mutuo di ammortamento più lungo, è possibile risparmiare sugli interessi e pagare il prestito più velocemente attraverso l'ammortamento accelerato. Questa strategia prevede l'aggiunta di pagamenti extra alla fattura mensile di mutui, potenzialmente risparmiando decine di migliaia di dollari e consentendo di essere debito (almeno in termini di mutuo) anni prima. Prendi l'ipoteca da 200, 000, 30 anni dall'esempio precedente. Se un pagamento in più di $ 100 veniva applicato al capitale ogni mese, il prestito sarebbe stato rimborsato interamente in 25 anni anziché 30, e il mutuatario avrebbe realizzato un risparmio di 31.745 dollari nei pagamenti di interessi. Portatevi fino a un ulteriore $ 150 ogni mese, e il prestito sarebbe soddisfatto in 23 anni con un risparmio di 43, 204 dollari. Anche un singolo pagamento aggiuntivo effettuato ogni anno può ridurre l'ammontare degli interessi e abbreviare l'ammortamento, a condizione che il pagamento va verso il principale e non l'interesse (assicurarsi che il vostro finanziatore proceda in questo modo). Naturalmente, non dovreste rinunciare alle necessità o prendere soldi da investimenti redditizi per effettuare pagamenti extra. Ma riducendo le spese inutili e mettendo i soldi verso pagamenti extra può avere un buon significato finanziario. E a differenza dell'ipoteca di 15 anni, ti dà la flessibilità a pagare meno mesi.

Suggerimento: I calcolatori di ammortamento in linea di ipoteca possono aiutarti a decidere quale ipoteca è giusta per te e calcolare l'impatto di effettuare pagamenti extra in ipoteca. Inoltre, i calcolatori ipotecari possono essere utilizzati per determinare i migliori tassi di interesse disponibili.Per iniziare, prova la nostra calcolatrice qui sotto.

Altre opzioni

Le ipoteche a tasso variabile possono consentire di pagare ancora meno di un mese di un mutuo a tasso fisso a 30 anni e potrebbe essere in grado di adattare i pagamenti in altri modi che potrebbero corrispondere ad un aumento previsto del reddito personale . Tuttavia, pagamenti mensili su questi possono aumentare - quanto spesso dipende dagli indicatori economici e su come è scritto il contratto - e con l'interesse ipotecario ancora a quasi bassi storici, sono probabilmente una scommessa sbagliata per la maggior parte dei proprietari di abitazione. Allo stesso modo, gli interessi solo e altri tipi di mutui a palloncino spesso hanno scarsi pagamenti, ma vi lascerà dovuto un enorme equilibrio alla fine del termine di prestito, anche una scommessa rischiosa.

La linea inferiore

Decidere quale ipoteca che puoi permettere non dovrebbe essere lasciata esclusivamente al prestatore: Anche nell'attuale clima di prestito con i suoi standard più rigidi, potresti essere approvato per un prestito più grande di quanto sia veramente necessario. Se ti piace l'idea di un periodo di ammortamento più breve in modo da poter pagare meno interessi e possedere la tua casa prima - ma non può permettersi i pagamenti più elevati - prendere in considerazione la ricerca di una casa in una fascia di prezzo più bassa. Con un mutuo più piccolo, potresti essere in grado di oscillare i pagamenti più elevati con un periodo di ammortamento più breve.

Poiché tanti fattori possono influenzare l'ipoteca migliore per te, è importante valutare la tua situazione. Se stai pensando ad un'enorme ipoteca e tu sei in un elevato tasso di imposta, ad esempio, la tua detrazione di ipoteca sarà probabilmente più vantaggiosa se si dispone di una piccola ipoteca e si trova in una fascia di imposta minore. Oppure, se si ottengono buoni redditi dai vostri investimenti, potrebbe non avere un senso finanziario per ridurre il tuo portafoglio per fare pagamenti più elevati per mutui. Ciò che ha sempre un buon significato finanziario è valutare le tue esigenze e le tue circostanze e prendere tempo per determinare la migliore strategia di ammortamento ipotecario per te.