In molti modi, il mercato immobiliare di New York City è diverso da qualsiasi altro negli Stati Uniti. Una delle differenze più grandi tra NYC e Any-Other-Town, USA, è che gli appartamenti in vendita a NYC sono condomini o co-ops. Nella maggior parte dei luoghi, i condomini sono la regola, ma non nella Grande Mela. Sebbene i co-ops siano più numerosi dei condomini a NYC - la maggior parte delle stime dice che circa il 75% sono co-op - più condomini sono sul mercato attivo in un determinato momento. (Alla fine di agosto ci sono stati 526 appartamenti con 2 camere da letto sul mercato di Manhattan e 764 condomini.)

Iniziamo con una rapida definizione della differenza tra un co-op e un condominio: quando acquisti un condominio, il tuo appartamento e una percentuale delle aree comuni appartengono a te. Quando comprate una coop, non effettivamente "comprate" il tuo appartamento; invece stai acquistando quote in una società che è il tuo edificio. La dimensione della tua condivisione dipende dalla dimensione del tuo appartamento; l'acquisto delle azioni consente di occupare un'unità nell'edificio co-op. Alla chiusura di un condominio ti verrà dato un atto; alla chiusura per un co-op avrai un contratto di locazione proprietario. (Per un confronto più dettagliato, vedere

Le basi e le differenze di Co-op, Condos & Condops .) Alcuni potenziali acquirenti, come una coppia con cui abbiamo parlato, hanno deciso di acquistare un condominio ma cambiare idea quando la loro ricerca è in corso. Originariamente questa coppia ha pensato che vorrebbero evitare l'intera revisione del consiglio e le restrizioni per ristrutturare e subletting un appartamento con due camere da letto, ma alla fine, le finanze hanno vinto: "È sceso in appartamento e il prezzo. Finora il consiglio è andato bene, e l'edificio è stato fantastico - quindi nessuna lamentela. “

Secondo un articolo di New York Times, condomini e co-op sono ancora prodotti diversi ma "in modi sottili ma concreti, ognuno sta assumendo le caratteristiche dell'altro mentre competono per acquirenti ben tenuti in un mercato sempre più impegnativo. "

Ecco un confronto tra le caratteristiche dei condomini e dei co-op per aiutarti con la tua decisione di acquisto.

Che tipo di edificio e dove?

In generale, le aree residenziali più vecchie hanno una preponderanza di co-ops. I quartieri più recenti, una volta considerati outliers ma ora considerati "fianchi", sono dove troverete i condomini.

Come Gary Malin, presidente della brokerage immobiliare di New York, Citi Habitats, spiega: "Se amate le proprietà storiche, probabilmente finirete in un co-op, in quanto quasi tutti gli edifici prewar sono organizzati in questo modo. Inoltre, poiché gli edifici co-op tendono ad essere più vecchi degli sviluppi condominiali, spesso si trovano in luoghi più centrali. Ad esempio, quasi tutti gli edifici residenziali che fiancheggiano Park Avenue sull'Appendice Upper East (una posizione privilegiata da qualsiasi misura) sono co-ops."

Se vivete in una casa di vetro nel cielo è più il tuo stile, probabilmente guarderai un sacco di condomini, secondo Malin. Gli edifici condominiali non sono diventati comuni a New York fino agli anni '70, quindi sono spesso più moderni dei co-op. "Dal momento che la terra disponibile per nuovi edifici condominiali è limitata a Manhattan," afferma, "i nuovi condomini saranno probabilmente presenti nei quartieri in arrivo e" frange "sull'estremo Oriente e Ovest. In Queens e Brooklyn, abbiamo visto molti condomini nuovi edifici costruiti in ex aree industriali lungo il lungomare di Long Island City e Williamsburg, così come nel Downtown Brooklyn. "

Per la maggior parte, entrambi i condomini e co-op hanno un portiere e un sovrintendente sul personale; alcuni aggiungeranno un concierge che farà tutto quello che gli altri due non lo fanno. I servizi possono essere bassi (forse solo un ripostiglio nel seminterrato) o altrettanto estremi come questi in un condominio sul lungomare di Brooklyn: un centro di assistenza all'infanzia e un centro benessere per gli animali (chiamato The Wag Club) dove il personale guardia, treno e sposo il tuo cane; per i residenti a due zampe c'è un terrazzo paesaggistico, una sala biliardo, una sala da piano, una sala di screening, una sala giochi per bambini, una palestra, un simulatore di golf e un green outdoor.

Quanto puoi spendere?

Uno degli indicatori più affidabili del mercato co-op e condo di NYC è il rapporto trimestrale Elliman. Secondo il secondo trimestre del 2015 sulla vendita di co-op e condo, i prezzi per entrambi i tipi di immobili si sono spostati verso l'alto. I co-op di due camere da letto hanno mostrato un prezzo medio di $ 1. 575 milioni; condomini, poco meno di 2 milioni di dollari. Per 3 camere da letto il differenziale era ancora più consistente - poco meno di 3 milioni di dollari per un co-op, $ 4. 65 milioni per un condominio.

Secondo Warner M. Lewis del team di Harkov Lewis a Halstead Property, "Tutti i nuovi sviluppi sono condomini e il loro prezzo sta eclissando quello che qualcuno avrebbe potuto immaginare anni fa … Gli acquirenti stranieri e nazionali vogliono un posto sicuro per mettere i loro soldi . Il settore immobiliare di New York ha ottenuto un vantaggio enorme come "conservazione del capitale" è stata la chiave per alcuni investitori - hanno piantato soldi in appartamenti di investimento, quali condomini permettono e co-ops (per la maggior parte) non lo fanno. "

I pagamenti sui due tipi di proprietà differiscono sostanzialmente. È possibile mettere giù solo il 10% del prezzo di acquisto di un condominio; per un co-op dovrai abbassare il 20% al 50%.

Che cosa circa i costi di chiusura?

I costi di chiusura su un condominio sono superiori a quelli di un co-op. Per i dettagli, abbiamo chiesto ad Adam Stone per l'avvocato immobiliare di New York per confrontare i due. Ecco cosa ha scelto: Per un condominio di 1 milione di dollari con un'ipoteca di $ 800.000, i costi di chiusura sarebbero: assicurazione del titolo per l'acquirente, $ 4, 500; titolo di assicurazione per prestatore, $ 1, 000; ricerche di titolo, $ 700, spese di registrazione, $ 700, tassa di proprietà della New York State, $ 10.000, tasso di registrazione ipotecaria di NYS, $ 15, 370. Il totale totale: $ 32, 270 (senza tasse di prestatore, che variano dal prestatore). Per un co-op, è solo la tassa di proprietà di $ 10.000.La differenza sostanziale è dovuta al fatto che il condominio è proprietà immobiliare, mentre le azioni co-op sono proprietà personali. "Può essere semantica a qualcuno, ma non al calcolo dei costi di chiusura. “

E per chiunque si chiede quale sia la "tassa di soggiorno", Stone spiega: "Lo Stato di New York ha una tassa di trasferimento del 0,4% del prezzo di vendita che viene addebitato al venditore di qualsiasi proprietà residenziale. Ha anche una tassa di trasferimento dell'acquirente dell'1%, nota anche come "imposta sulla proprietà", perché si applica solo alle proprietà residenziali con un prezzo di $ 1 milioni o più. "

Che cosa saranno le tue spese mensili?

Nei condomini, il conto mensile è chiamato "spese comuni"; in co-ops è "manutenzione. "Entrambe le spese pagano per il mantenimento dell'edificio - aree comuni e paesaggistica, il pagamento del personale e spesso alcune delle utilità. I proprietari di co-op scrive un controllo ogni mese, i proprietari di condominio scrivono due (uno per la manutenzione dell'edificio e uno per le tasse sulle proprietà), ma spesso il totale totale del proprietario del condominio è inferiore alla fattura di manutenzione del proprietario del co-op.

Le manutenzioni e le spese comuni non sono fissate in pietra; qualsiasi spesa importante - un nuovo tetto, una nuova lobby, più membri del personale - può scatenare una valutazione, che è qualcosa che i membri del consiglio decidono e possono essere raramente invertiti.

Quanto sei disposto a dire al consiglio?

La maggior parte delle schede co-op hanno un processo di applicazione rigoroso e spesso lungo; le schede condominiali sono generalmente meno esigenti. Lewis riassume: "In un co-op non solo devi avere i soldi per comprare l'appartamento (o il finanziamento per farlo), devi anche essere approvato dal consiglio dopo aver presentato una domanda che di solito è molto dettagliata e richiede tempo. Poi, con poca o nessuna ragione, un acquirente può essere rifiutato dopo la loro intervista o anche prima solo a causa di qualcosa nel loro pacchetto. Ho avuto offerte e ho visto offerte dove c'è zero rima o ragione per rifiuti. "

Pensa che sta esagerando? Date un'occhiata a queste colonne in BrickUnderground, un sito di notizie immobiliari di New York, in base alle ragioni principali per cui i newyorkesi si rifiutano da un bordo co-op e domande di intervista a curveball.

"Con un condominio, un edificio può richiedere un pacchetto all'acquirente", dice Lewis, "ma non c'è intervista e l'edificio ha solo il diritto di primo rifiuto (cioè devono approvarlo o il condominio deve acquistarlo da soli), cioè quando si dispone di un contratto firmato, a meno che non accada qualcosa all'acquirente (o il finanziamento) l'affare è buono come fatto. "

Quali sono le regole?

Le schede Co-op fanno molte regole. Possono mandarsi quando si può praticare il tuo trombone, sia che tu possa mettere le decorazioni di festa sulla tua porta e se il tuo animale domestico possa muoversi con te. La maggior parte delle regole è intesa a promuovere l'armonia, la calma e la civiltà della vita cooperativa.

Ma le regole che scoraggiano alcuni acquirenti nazionali e quasi tutti i compratori internazionali sono restrizioni co-op per la sottomissione - è raro che i co-op consentano agli azionisti di affittare i loro appartamenti per un lungo periodo di tempo, .Un'altra regola di collaborazioni che rende impossibili gli acquisti da parte degli internazionalisti è che sono improbabili di accettare chiunque abbia fondi fuori dagli Stati Uniti. I condomini permettono agli investitori internazionali di acquistare e affittare i loro spazi, di solito con alcune caveat, ma nessuno che sono onerose.

"I co-op sono tutti sulla creazione di un gruppo di residenti stabili, in per lungo tempo. I condomini non sembrano abbastanza preoccupati, anche se molti, secondo il New York Times, "impongono tariffe più elevate e più numerose, stringendo le regole di casa e scoraggiando gli affitti a breve termine che possono dare un edificio l'atmosfera frenetica di un hotel . "

La linea di fondo

Malin riassume la cosa migliore:" In generale, i co-op sono una scelta intelligente per coloro che valorizzano la stabilità e vogliono "radicare le radici" in un edificio. Basta chiedervi, "sto per il lungo raggio? "I Co-op sono molto meno transitori di quelli co-op, quindi è un ottimo posto dove vivere se vuoi conoscere i tuoi vicini. Basta essere pronti ad essere analizzati, colpiti e prodded, ma capire questo processo è ciò che mantiene un co-op un investimento stabile e notevolmente sicuro. "

In alternativa, dice," se preferisci marciare al battito del proprio batterista e valuti la flessibilità, allora un condominio può essere la scelta saggia per te. Tuttavia, capire che questa libertà viene a un prezzo. I condomini sono quasi sempre più costosi di co-op equivalenti. Inoltre, se vedere regolarmente nuove facce nell'ascensore, è un problema per voi - guardate altrove. Gli affittuari possono essere comuni negli edifici condominiali. I proprietari spesso usufruiscono delle politiche più liberali di un condominio. "

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