A seguito della Grande Recessione, un anticipo minimo del 20% è diventato lo standard industriale per i mutui jumbo. Oggi, però, i creditori stanno rilassando il requisito di pagamento del 20% sui jumbos - specialmente per HENRYs ("High Profiters, non ancora ricchi"), che tendono ad essere professionisti più giovani con grande credito e redditi, ma non molto denaro.

Crediti Jumbo

I prestiti Jumbo sono ipoteche che superano i limiti di prestito conformi. Per il 2016, che è 417.000 dollari nella maggior parte dei mercati immobiliari e fino a $ 721, 050 in alcuni mercati immobiliari ad alto costo, come Honolulu, Hawaii. Questi prestiti non rientrano nelle restrizioni di prestito conformi, pertanto non sono supportate da Fannie Mae o Freddie Mac. Poiché gli istituti di credito assumono maggiori rischi su questi prestiti, in genere impongono requisiti di credito più rigorosi e caricano tassi di interesse più elevati per compensare l'esposizione finanziaria. Per ulteriori informazioni, vedere Guida rapida a Mutui Jumbo e Quali sono le opzioni per i mutui Big Money?

Il reddito ricco, Cash Poor

Il termine "HENRY" si riferisce ad un segmento di individui o famiglie che guadagnano tra $ 250.000 e $ 500.00 all'anno, ma non hanno molto denaro lasciati dopo aver pagato le imposte, i costi di alloggio, l'istruzione e l'impostazione di denaro per i conti di pensionamento e di scolarizzazione. Senza molti soldi, questi mutuatari potrebbero non avere i soldi per coprire un grande acconto - il 20% di un mutuo da 1 milione di dollari è di $ 200.000, dopotutto - qualcosa che potrebbe impedire loro di qualificarsi per l'ipoteca che vogliono.

Mentre il 20% in meno era la norma post-recessione sui mutui jumbo, un numero crescente di finanziatori ora sono disposti ad approvare i prestiti jumbo con appena il 10% in meno - e ancora più basso, in alcuni casi - se il mutuatario ha sufficienti beni e redditi. Una recente storia del Wall Street Journal, per esempio, ha evidenziato un mutuatario di New York che ha ottenuto un ottimo rating e otto anni a un lavoro ben pagato, ma solo un denaro sufficiente per un anticipo del 10% su un milione di dollari casa. Anche con il basso versamento, il mutuatario è stato approvato per il prestito a causa del suo reddito e patrimonio.

Qual è la Relazione Prestito a Valore?

I prestatori prestano molta attenzione alla dimensione del caparra perché influenzano il rapporto prestito / valore (LTV) - una valutazione del rischio di prestito che confronta l'importo del prestito con il valore stimato della casa. È calcolato dividendo l'importo del prestito dal minore del valore apprezzato della casa o del prezzo di acquisto. Più alto è il pagamento anticipato, più basso è il LTV (e viceversa).

Ecco un esempio: dite di acquistare una casa di $ 200.000. Se metti il ​​20% in meno ($ 40.000), il LTV sarebbe 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200, 000 = .8). Se mettiate solo il 10% ($ 20.000), il LTV sarebbe il 90% ($ 180, 000 ÷ $ 200, 000 =.9). I mutuatari con bassi LTV sono considerati meno rischiosi perché hanno più equità nelle loro case, il che li rende meno probabili di default. E se un mutuatario finisce per fallire, il prestatore avrà un tempo più facile vendere la casa in esclusione per almeno quanto è dovuto per l'ipoteca.

La linea inferiore

Nuovi prodotti di prestito da banche, credit union e creditori in linea offrono ipoteche jumbo con LTV fino al 90%, che è una grande novità per HENRYs. Per compensare il rischio aggiunto, i mutuatari di solito finiscono per pagare un tasso di interesse più elevato. La differenza tra i tassi di interesse tra il pagamento di un anticipo del 20% e un anticipo del 10%, potrebbe essere di circa un quarto a tre-ottava di un punto percentuale, secondo Brian Scott Cohen, bancario privato ipotecario Wells Fargo basato a New York City.

I finanziatori che offrono prestiti ad alta LTV jumbo possono richiedere 12 mesi di riserve. Buone notizie per HENRY: la maggior parte permetterà che i saldi dei conti pensionistici fossero fattori nella decisione - a condizione che possano essere liquidati.

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