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La risposta a questa domanda dipende in realtà dal tipo di soggetto giuridico che gestisce la tua attività. Le imprese possono essere gestite come le seguenti entità giuridiche:

• Corporation tradizionale "C"
• S Corporation
• Società a responsabilità limitata unica che è tassata come una sola società
• Società a responsabilità limitata con più proprietari , che è tassato come società o società
• Associazione Generale
• Sole Proprietorship

Ogni soggetto giuridico ha vantaggi e svantaggi unici, a seconda della natura dell'impresa. Rispondiamo a questa domanda, soggetto giuridico per soggetto giuridico.

C Corporation
Non ci sarebbe imposte di plusvalenza a lungo termine per la vendita, ma ci sarebbe una normale imposta sul reddito delle società se ci fosse un guadagno realizzato sulla vendita. La ragione di ciò è che le società C non dispongono di alcuna tariffa preferenziale di imposta sul capital gain. In generale, tutto il reddito riconosciuto da un'impresa che opera attraverso una corporazione tradizionale C viene tassato alle aliquote di imposta sul reddito delle società che vanno dal 15% al ​​35%, a seconda del livello del reddito imponibile. Qualsiasi vendita di attività da parte di una società ad un azionista sarebbe tassata se vi fosse un guadagno sulla vendita, che include una casa. Inoltre, il prezzo di vendita deve rappresentare quello che viene chiamato prezzo di braccio. La lunghezza del braccio significa che rappresenta un terzo indipendente che pagherebbe per la casa. Se il prezzo di vendita della casa è stato determinato per non essere a portata di mano da parte dell'IRS, allora ci sono una serie di questioni relative alla distribuzione che potrebbero essere applicate e che sono al di là del campo di applicazione di questo articolo.

La vendita di una casa da una società S ad uno dei suoi azionisti sarebbe stata considerata come un aumento di capitale a lungo termine (se la società ha posseduto la casa per più di un anno ). Questo guadagno sarebbe passato ai rispettivi azionisti e tassato sui loro redditi individuali sul reddito. Una società S non paga generalmente alcuna imposta sul reddito. Tutte le voci di reddito e di perdita sono passate ai singoli azionisti che devono riferire tali redditi o perdite sulle loro dichiarazioni individuali sul reddito. Ci sono altri problemi, come il ripristino di ammortamento se la casa è stata utilizzata per uno scopo commerciale, ma che è al di là dell'ambito di questo articolo.

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Società a responsabilità limitata ("LLC") e Sole Proprietorship

I singoli soci e le proprietarie individuali sono tassate allo stesso modo a livello federale. Se la casa fosse stata usata per scopi commerciali e che era di proprietà di un LLC (il titolo era in nome della LLC), il guadagno sulla vendita doveva essere comunicato dal proprietario della LLC per il suo reddito individuale sul reddito. Se la casa era di proprietà di più di un anno dalla LLC allora il proprietario tratterebbe il guadagno come un aumento di capitale a lungo termine. Per quanto riguarda una sola proprietà, la casa può essere denominata solo nel nome dell'individuo che ha gestito la propria proprietà. Dal momento che il titolo non cambia, non esiste alcuna vendita e nessun guadagno di capitale, finché l'individuo non vende la casa a terzi indipendenti. Le regole di recupero di ammortamento potrebbero essere applicate se la casa è stata utilizzata dall'impresa se una LLC o una ditta individuale, ma che è al di là del campo di applicazione di questo articolo.

Società a responsabilità limitata con proprietari multipli, tassati come una società
Le regole applicabili a una società sarebbero identiche in questo scenario, il che significa che qualsiasi plusvalenza a lungo termine sarebbe tassata solo nell'ambito della LLC.

Società a responsabilità limitata con proprietari multipli, tassati come partnership e partnership
I partenariati sono simili alle società S in quanto le singole voci di reddito e perdita non sono tassate nell'ambito della partnership, ma sono passate ai singoli partner e tassati sulle loro dichiarazioni individuali sul reddito. Così, qualsiasi vendita di una casa da parte della partnership sarebbe imponibile ai singoli partner, non alla partnership. Se il partenariato possedesse la casa per più di un anno, il guadagno sarebbe ammissibile per l'aliquota fiscale a lungo termine, che attualmente è del 15%.

La linea di fondo
Il problema vero e proprio per quanto riguarda una casa di proprietà di un'impresa è la perdita dell'esclusione di vendita di casa. L'esclusione di vendita di casa consente agli individui che possiedono una casa come residenza principale per escludere fino a 500.000 dollari del guadagno fiscale (250.000 dollari per gli individui il cui stato di registrazione è singolo). Quando la casa è di proprietà di un'impresa, questa esclusione di vendita di casa viene persa, che è una considerazione fiscale significativa. Come in qualsiasi transazione fiscale, è ovvio che gli individui devono richiedere il parere di un CPA o un avvocato.

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