Da una prospettiva quantitativa, l'investimento nel settore immobiliare è un po 'come l'investimento in azioni. Per trarre profitto dagli investimenti immobiliari, gli investitori devono determinare il valore delle proprietà acquistate e fare indovini istruite su quanto profitto questi investimenti genera, sia attraverso l'apprezzamento delle proprietà, il reddito da locazione o una combinazione di entrambi.

La valutazione del patrimonio netto avviene tipicamente attraverso due metodologie di base: valore assoluto e valore relativo. Lo stesso vale per la valutazione della proprietà. Sfruttamento del reddito netto futuro (NOI) per il tasso di sconto appropriato per immobili è simile alle valutazioni di flussi di cassa attualizzati (DCF) per l'azione mentre l'integrazione del modello di moltiplicazione del reddito lordo nel settore immobiliare è paragonabile alle valutazioni relative al valore relativo agli stock. Qui esamineremo come valorizzare una proprietà immobiliare utilizzando questi metodi.

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Valutazioni comparabili

Modelli di valutazione assoluta determinano il valore attuale dei futuri flussi di cassa in entrata per ottenere il valore intrinseco di una quota; i metodi più comuni sono i modelli di sconto del dividendo e le tecniche di flussi finanziari attualizzati. D'altra parte, i metodi di valore relativi suggeriscono che due titoli comparabili dovrebbero essere valutati in modo simile in base ai loro guadagni. I rapporti come il rapporto prezzo / reddito e il prezzo di vendita vengono confrontati con altre società intra-industriali per determinare se un titolo è sotto o sopravalutato. Come nella valutazione del patrimonio netto, l'analisi di valutazione immobiliare deve attuare entrambe le procedure per determinare una gamma di valori possibili.

Dove:

Reddito operativo netto

r- Tasso di rendimento richiesto sulle attività immobiliari

g- Tasso di crescita di NOI

R- tasso di capitalizzazione (rg)

Il risultato operativo netto riflette i guadagni che la proprietà genererà dopo aver contabilizzato le spese operative ma prima della detrazione delle imposte e dei pagamenti di interessi. Prima di detrarre le spese, è necessario determinare il totale delle entrate ottenute dall'investimento. Le entrate previste di locazione possono essere inizialmente previste sulla base di proprietà comparabili nella zona. Facendo una ricerca di mercato adeguata, un investitore può determinare quali prezzi gli inquilini sono in carica nella zona e supporre che simili affitti per piazza-piede possono essere applicati a questa proprietà. Gli aumenti anticipati degli affitti sono contabilizzati nel tasso di crescita all'interno della formula.

Poiché i tassi di posti di lavoro elevati rappresentano una potenziale minaccia per i rendimenti degli investimenti immobiliari, è necessario utilizzare un'analisi di sensibilità o stime conservative realistiche per determinare il reddito dimenticato se l'attività non viene utilizzata a pieno titolo.

Le spese operative comprendono quelle direttamente sostenute attraverso le operazioni quotidiane dell'edificio come l'assicurazione immobiliare, le spese di gestione, le spese di manutenzione ei costi di utilità.Si noti che l'ammortamento non è incluso nel calcolo dei costi complessivi. Il reddito operativo netto di una proprietà immobiliare è simile all'EBITDA di una società.

La determinazione del tasso di sconto appropriato è un po 'più complicato rispetto al calcolo del WACC di un'impresa. Sebbene ci siano modi diversi per ottenere il tasso di capitalizzazione, un approccio comune è il metodo di accumulo. A partire dal tasso di interesse, aggiungere il premio di liquidità appropriato, il premio di recupero e il premio di rischio. Il premio di liquidità è dovuto alla natura illiquida del settore immobiliare, il premio di ricupero rappresenta l'apprezzamento del suolo netto, mentre il premio di rischio rivela l'esposizione al rischio complessivo del mercato immobiliare.

Sconto del reddito netto d'esercizio da un'investimento immobiliare per il tasso di capitalizzazione di mercato è analogo all'attualizzazione di un flusso di dividendi futuro con l'adeguata tassa di rendimento richiesta, rettificata per la crescita del dividendo. Gli investitori azionari che hanno familiarità con i modelli di crescita dei dividendi dovrebbero immediatamente vedere la somiglianza. (Il DDM è una delle teorie più fondamentali delle finanze, ma è solo buono come le sue ipotesi.

Scavare nel modello di sconto del dividendo .) Ricerca della capacità generatrice di reddito > L'approccio moltiplicatore del reddito lordo è un metodo relativo di valutazione che si basa sull'ipotesi sottostante che le proprietà nella stessa area verranno valutate proporzionalmente al reddito lordo che essi contribuiscono a generare. Come il nome implica, il reddito lordo è il reddito totale prima della detrazione di eventuali spese operative. Tuttavia, devono essere previsti tassi di posti vacanti per ottenere una stima puntuale del reddito lordo.

Ad esempio, se un investitore immobiliare acquista un edificio di 100 000 piedi quadrati, basato su dati immobiliari paragonabili, può determinare che il reddito medio lordo medio per piede quadrato nel quartiere è di $ 10. Anche se l'investitore potrebbe inizialmente supporre che il reddito annuo lordo è di $ 12 milioni ($ 10 * 12 mesi * 100, 000 piedi quadrati), ci sono probabilità di essere alcune unità vacanti nell'edificio in un dato momento. Supponendo che esista un tasso di posti vacanti del 10%, il reddito annuo lordo sarà di $ 10. 8 milioni (12 milioni di dollari * 90%). Un approccio analogo si applica anche al metodo del reddito operativo netto.

Il passo successivo nella valutazione del valore della proprietà immobiliare è quello di determinare il moltiplicatore di reddito lordo. Ciò può essere raggiunto se si ha accesso ai dati di vendita storici. Guardando il prezzo di vendita di proprietà paragonabili e dividendo tale valore dal reddito annuo lordo che hanno generato, produrrà il moltiplicatore medio della regione.

Questo tipo di approccio di valutazione è simile all'utilizzo di transazioni paragonabili o multipli per valorizzare un magazzino. Molti analisti prevederanno i guadagni di un'azienda e moltiplicano la figura EPS per il rapporto P / E del settore. La valutazione immobiliare può essere condotta attraverso misure simili. (Scopri come mettere uno dei migliori strumenti di analisi di equità a lavorare per te. Controlla

Peer Comparison scopre le scorte sottovalutate

.) Roadblocks alla valutazione immobiliare Entrambi questi metodi di valutazione immobiliare sembrano relativamente semplici. Tuttavia, in pratica, la determinazione del valore di una proprietà generatrice di reddito utilizzando questi calcoli è abbastanza complicata. Innanzitutto, ottenere le informazioni necessarie su tutti gli input di formule come il reddito operativo netto, i premi inclusi nel tasso di capitalizzazione e dati di vendita comparabili potrebbero risultare estremamente lunghi e impegnativi. In secondo luogo, questi modelli di valutazione non fanno correttamente fattori in eventuali importanti cambiamenti nel mercato immobiliare, come una crisi del credito o un boom immobiliare. Di conseguenza, è necessario condurre ulteriori analisi per prevedere e fatturare l'impatto possibile delle variabili economiche in evoluzione.

Poiché i mercati immobiliari sono meno liquidi del mercato azionario, a volte è difficile ottenere le informazioni necessarie per prendere una decisione di investimento informata. Detto questo, a causa del grande investimento di capitali tipicamente richiesto per l'acquisto di un grande sviluppo, questa analisi complicata può produrre un grande guadagno se conduce alla scoperta di una proprietà sottovalutata (simile all'investimento azionario). Quindi, prendersi il tempo per la ricerca degli input necessari merita il tempo e l'energia.

La linea inferiore

La valutazione immobiliare è spesso basata su strategie analoghe per l'analisi del patrimonio netto. Sono inoltre frequentemente utilizzati altri metodi, oltre al reddito operativo netto scontato e all'applicazione del moltiplicatore del reddito lordo. Alcuni esperti del settore, ad esempio, hanno una conoscenza attiva del lavoro sulle migrazioni e sui modelli di sviluppo della città. Di conseguenza, essi possono determinare quali aree locali abbiano più probabilità di sperimentare il tasso di apprezzamento più rapido. Qualunque sia l'approccio che si decide di utilizzare, l'indicatore più importante del suo successo è quanto sia ricercato. (Scopri come trovare un modo forte per determinare il valore di un'azienda, qui:

Valutazioni di equità nei tempi buoni e nel male

.)