L'assicurazione mutui privati ​​(PMI) è un tipo di polizza assicurativa che protegge i creditori dal rischio che il compratore avrà in default e spingere l'ipoteca in preclusione. Inoltre consente agli acquirenti che non possono - o non scelgono - di effettuare un anticipo significativo per ottenere un finanziamento ipotecario a prezzi accessibili. Se si acquista una casa e si abbassa di meno del 20%, il prestatore probabilmente ridurrà al minimo il suo rischio richiedendo l'acquisto di un'assicurazione da una società PMI prima di firmare il prestito.

PMI beneficia del prestatore (il solo beneficiario del PMI), ma può aggiungere un grosso pezzo al tuo pagamento mensile: in genere costa circa 0,5-5% all'importo del prestito ogni anno . PMI su un prestito di $ 200.000, per esempio, potrebbe costare fino a $ 2 000 all'anno, o $ 166. 67 ogni mese, assumendo una percentuale PMI del 1%.

Non confondere PMI con un'assicurazione sulla vita ipotecaria, che va a voi (o ai tuoi beneficiari) a pagare la tua ipoteca se tu muori o sei disabile. Vedere

Come posso evitare di pagare l'assicurazione mutui privata (PMI)? per ulteriori informazioni su PMI. Perché i premi sono costosi (e una politica PMI beneficia del prestatore, non tu), è importante capire quando e come puoi liberarsi del tuo PMI.

Atto di tutela dei proprietari di abitanti

La legge sulla tutela dei proprietari di abitanti del 1998 ("la legge sul rimborso PMI") è entrata in vigore il 29 luglio 1999. L'atto ha affrontato difficoltà nei quali i proprietari di abitazioni stavano sperimentando l'annullamento della copertura PMI dopo aver raggiunto il livello di equità richiesto , e ha stabilito procedure uniformi per annullare e terminare le politiche PMI. La legge si applica principalmente ai mutui residenziali originati dopo il 29 luglio 1999 (se il prestito è stato rilasciato prima di tale data, è necessario contattare il prestatore per ulteriori informazioni).

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L'atto delinea tre situazioni in cui il PMI mutuato può essere eliminato: la terminazione automatica, la cancellazione del mutuatario e la chiusura finale quando il prestito raggiunge il suo punto medio.

Terminazione automatica

In conformità alla legge sulla protezione dei proprietari domestici, il prestatore deve terminare il PMI alla data in cui il saldo del prestito è previsto per raggiungere il 78% del valore originale della vostra casa (ovvero quando il patrimonio netto raggiunge il 22% %), a condizione che tu sia aggiornato sui tuoi pagamenti ipotecari. Se non si è attuali sui pagamenti alla data in cui la tua ipoteca è prevista per raggiungere la soglia del 78%, il prestatore deve terminare automaticamente il PMI il primo giorno del primo mese successivo alla data di diventazione corrente. Una volta terminata la PMI, il prestatore non può richiedere ulteriori pagamenti PMI più di 30 giorni dopo la data di scadenza o, se si è dietro i pagamenti, la data successiva alla scadenza del tuo pagamento, qualunque sia il più presto possibile.

È importante riconoscere che la soglia del 78% è basata sulla data in cui il prestito è

programmato

per raggiungere il 78%, secondo il tuo piano di ammortamento, non sui tuoi pagamenti effettivi. Ciò significa che se hai effettuato pagamenti aggiuntivi e raggiunto la soglia del 78% prima del previsto programma, il tuo prestatore non dovrà terminare il PMI fino alla data prevista per la prima volta, che potrebbe lasciare i mesi o addirittura anni di inutili pagamenti PMI. Per evitare di effettuare pagamenti eccessivi, è possibile richiedere la cancellazione della copertura PMI (vedere la sezione successiva). Si noti inoltre che i requisiti di ipoteca FHA differiscono dai prestiti convenzionali e dipendono da quando il vostro prestito ha avuto origine e quanti soldi avete messo giù. Controllare con il vostro prestatore per scoprire come e quando è possibile abbandonare il premio di assicurazione mutuo (PMI). Annullamento richiesto dal mutuatario. Secondo la legge, i mutuatari con una buona storia di pagamento possono richiedere che il PMI venga annullato quando il patrimonio netto della proprietà raggiunge il 20% del prezzo di acquisto o del valore stimato. Hai una "buona cronologia pagamenti" se hai:

non ha effettuato un pagamento di 60 giorni o più scaduti entro i primi 12 mesi degli ultimi due anni precedenti la data di annullamento (o la data di richiesta annullamento, qualunque sia più tardi); o

non ha effettuato un pagamento di 30 giorni o più scaduti entro i 12 mesi precedenti la data di annullamento (o la data in cui si richiede la cancellazione, a seconda di quale sarà successivamente).

• Per legge, i creditori sono tenuti a informarvi del vostro diritto di annullare PMI. Non sorprende che, prima della legge, i prestatori potrebbero (e spesso) continuare a richiedere pagamenti mensili PMI a lungo dopo che i mutuatari avevano costruito un patrimonio sostanziale nelle loro case e che il prestatore non fosse più a rischio di perdita dal default del mutuatario. Ora è illegale.
• Per richiedere la cancellazione, devi:

inviare una richiesta di annullamento scritto;

Hai una buona storia di pagamento;

• essere attuali sui tuoi pagamenti ipotecari;
• Soddisfare i requisiti del prestatore per dimostrare che il valore della proprietà non è sceso al di sotto del valore originale (ad esempio una valutazione); e
• Fornire la certificazione che il patrimonio netto della proprietà non è soggetto a un prestito subordinato (ad esempio una seconda ipoteca).
• Una volta che il PMI è stato annullato, il prestatore non può richiedere ulteriori pagamenti PMI più di 30 giorni dopo la data in cui è stata ricevuta la tua richiesta scritta o la data in cui hai soddisfatto i requisiti di certificazione e certificazione, a seconda di quale sia il momento successivo.
• Il pagamento della vostra ipoteca non è l'unico modo per costruire il patrimonio che ti permette di richiedere una cancellazione. Rendere miglioramenti che aggiungono abbastanza valore alla tua casa può anche portarti al minimo richiesto. Se state facendo una grande ristrutturazione - ad esempio una ristrutturazione significativa della cucina - rivedete i numeri per vedere se ora siete qualificati per una richiesta di cancellazione PMI scritta.

Terminazione finale

Se non hai ancora raggiunto la soglia del 78%, puoi comunque essere in grado di eliminare i pagamenti PMI. Secondo la legge, il prestatore deve terminare il PMI entro il primo giorno del mese successivo alla data in cui il prestito raggiunge il punto medio del suo piano di ammortamento.Quel "midpoint" è a metà del periodo compreso tra la data di origine del prestito e la data in cui l'ipoteca è prevista per essere ammortizzata. Un prestito di 30 anni, ad esempio, avrebbe raggiunto il punto medio dopo 15 anni.

Di nuovo, devi essere effettivo sui tuoi pagamenti per la disdetta definitiva per avere effetto. Se non lo sei, PMI verrà interrotto quando diventerai attuale. Il prestatore non può richiedere pagamenti per più di 30 giorni dopo la scadenza del PMI.

Un altro opzione: rifinanziamento

I proprietari di case possono avere un'altra opzione per sbarazzarsi di PMI: rifinanziamento. Se pensi che il valore della tua casa abbia apprezzato, un nuovo prestito può rappresentare meno dell'80% del valore della casa, il che significa che non dovrai pagare PMI. Mentre questo può aiutare i proprietari di abitazione, è importante fare un certo numero di crunching in anticipo per assicurarsi che il rifinanziamento abbia un senso finanziario. In generale, se si può rifinanziare a un tasso di interesse più favorevole e sbarazzarsi di PMI allo stesso tempo, potrebbe essere una buona mossa.

La linea inferiore

Se non puoi abbassare il 20% del prezzo quando comprate una casa, il vostro prestatore richiederà che tu comprenda un'assicurazione privata di mutui. PMI protegge il prestatore nel caso in cui smetti di effettuare pagamenti; non ti protegge. Il punto più importante da ricordare: seguire quanto presto hai diritto a sbarazzarsi di PMI e assicurarsi che il vostro prestatore elimina può risparmiare denaro significativo. Vale la pena.