La scalata della casa è al suo livello più alto dal 2007, grazie ai crescenti prezzi di casa e alla maggiore disponibilità di finanziamenti. Inoltre, un'offerta di alloggi limitata sta aiutando le pinne a guadagnare maggiori profitti adesso di quanto avessero ottenuto dopo la crisi degli alloggi, quando i preclusioni hanno inondato il mercato.

Durante l'acquisto, la riparazione e la rapida rivendita delle proprietà possono essere redditizi, ci vuole molto più soldi per flip una casa di quanto non fa per acquistare semplicemente una casa in cui si desidera vivere. Non solo è necessario che il denaro diventi proprietà proprietario, hai bisogno anche di fondi per la ristrutturazione, più i soldi per pagare le tasse di proprietà, le utilità, le assicurazioni e gli interessi di prestito dal giorno in cui la vendita si chiude attraverso il lavoro di riabilitazione e fino al giorno che vende. Le aliquote di imposta sul capitale a breve termine del 10% a 39. 6%, a seconda della tua imposta federale sulla tassazione del reddito, taglieranno in qualsiasi profitto che guadagnerai sulle proprietà che flip entro un anno o meno.

Se non hai denaro da investire per proprio conto, iniziare a lavorare in casa non è una proposta facile. Questo non è il 2005, quando chiunque fosse in grado di nebbia di uno specchio potrebbe ottenere un'ipoteca senza niente. Anche con un acconto, pagherai di più quando stai prendendo a prestito per finanziare un flip che quando si sta prendendo in prestito per acquistare una residenza primaria: i finanziatori vedono la flipping come una proposta più rischiosa.

Inoltre, molti istituti di credito non lavoreranno con le pinne inesperte. Vogliono vedere che hai un record di successo di flipping di almeno una casa e non farà eccezioni. Altri lavoreranno con un flipper inesperto, ma addebiteranno tariffe più elevate finché la persona non svilupperà un record di successo. (Vedi 5 errori che rendono la casa spingendo un flop .)

Se sei interessato a spostare le case, ma non è un acquirente in tutto il denaro, ecco alcune opzioni per finanziare l'impegno.

1. Ottenere un prestito di denaro difficile

Gli esperti non sono d'accordo su ciò che significa esattamente "soldi duri". Alcuni dicono che si riferisce al fatto che è molto più costoso del finanziamento tradizionale e ha termini "più duri". Altri dicono perché finanzia le case che sono "difficili" per finanziatori convenzionali. Ancora altri dicono che il termine descrive la garanzia del prestito: un bene duro, che in questo caso è immobiliare.

Questi prestiti lavorano

I prestiti monetari duri hanno solitamente termini inferiori a un anno e tassi di interesse dal 12% al 18%, più due o cinque punti. Un punto è uguale all'1% dell'importo del prestito, quindi se avevi prestato $ 112.000 e il creditore ha addebitato due punti, pagherebbe il 2% di $ 112, 000 o $ 2, 240. Invece di pagare punti a chiusura, come si dovrebbe con un mutuo convenzionale, con un prestito di denaro difficile non si può pagare punti fino a quando la casa vende, che può aiutare a finanziare un flip senza mettere su uno dei tuoi soldi.

I finanziatori di denaro difficile basano l'importo che è possibile prendere in prestito sul valore della casa dopo il rinnovo (ARV). Se una casa costa $ 80.000, ma l'ARV è di $ 160.000 e puoi prendere in prestito fino al 70% di ARV, puoi prendere in prestito 112.000 dollari. Dopo aver pagato $ 80.000, avrai 32.000 dollari per la chiusura dei costi, le tasse di prestito, la riabilitazione, i costi di trasporto e le spese di vendita, come la messa in scena, la commercializzazione e le commissioni degli agenti immobiliari. Se puoi attaccare a quel budget, non avrai bisogno di soldi da tasca per far scorrere la casa.

Brian Davis, cofondatore di SparkRental e un investitore immobiliare con 15 immobili, dice che potrebbe essere possibile evitare di pagare i costi di chiusura negoziando per il venditore a pagarli.

I $ 2, 240 in punti avranno un grosso pezzo di quel budget di $ 32.000, però, e se stai pagando il 15% di interessi per sei mesi, il tuo intero costo di interessi su $ 112.000 sarà $ 8, 400 Gli istituti di credito denaro spesso prevedono pagamenti di interessi solo mensilmente mentre il prestito è in sospeso, ma alcuni possono consentire l'interesse di accumulare e non richiedere che sia pagato fino a quando il flip è completo. Dopo queste due grandi spese, avrai solo 21, 360 dollari per tutto il resto - meno se dovevi pagare i costi di chiusura. Ma se la casa vende veramente $ 160.000, stai guardando un utile di $ 48.000, meno le tasse, per sei mesi di lavoro, potenzialmente senza scrivere un solo controllo dal proprio conto bancario.

Lucas Machado, presidente di House Heroes, un gruppo di investitori immobiliari che ripara e fissa le case in condizioni di scarsa condizione nel sud della Florida e finanzia i prestiti monetari duri, dice che i prestiti denaro sono i più denaro modo popolare e più veloce per ottenere i soldi per un flip poiché non esiste un burocrazio burocratico.

"Le proprietà in cattive condizioni non soddisfano le linee guida per il finanziamento tradizionale dei mutui. I prestatori di denaro duro, d'altra parte, si aspettano di prestare case in disparità ", dice Machado. A differenza dei creditori convenzionali come le banche, non sono vincolati da linee guida per quanto riguarda la condizione della proprietà o da qualificazioni del mutuatario come i rapporti debito-reddito e punteggi di credito.

"I finanziatori denaro duro decidono se fare il prestito valutando la forza dell'offerta e l'affidabilità del flipper di casa", dice Machado. Se i costi di acquisto e riparazione rispetto al valore di rivendita hanno un senso e il flipper di casa è affidabile, un prestatore di denaro duro farà il prestito. "Se il flipper è predefinito, il prestatore di denaro duro può precludere, prendere la proprietà della casa e venderlo in modo proficuo da solo. "

In alcuni casi, i finanziatori denaro duro vorranno vedere documenti come dichiarazioni fiscali, dichiarazioni bancarie e rapporti di credito, ma è al creditore. Un'altra differenza tra i creditori convenzionati e i prestatori di denaro duro è che questi ultimi non si preoccupano se i prestiti di prestito sono presi in prestito.

Un prestatore di denaro duro, simile a una banca, avrà la prima posizione di prestito in casa fino a quando il mutuatario non rimborserà il prestito, ma il mutuatario sarà il proprietario e terrà l'azione, spiega Mat Trenchard, gestore di acquisizioni con Senna Casa Buyers, una delle più grandi società di casa-acquisto a Houston.

Dove cercare Lenders

Un posto per trovare un prestatore di denaro duro è online.

Lima One Capital

lavorerà con nuove pinne e presterà fino al 90% del prestito a costo o fino al 70% del prestito a ARV. Le tasse e i tassi di interesse si riducono con l'esperienza di flipping di un mutuatario. Lima Uno presta nella maggior parte degli Stati; i tassi e le tasse variano a seconda dello stato. In linea generale, aspettate di pagare una tassa di origine del 3,5% e un tasso di interesse del 12% se hai completato fino a un flip negli ultimi 24 mesi; una tassa di origine del 3% e un tasso di interesse dell'11% con due o quattro flip al di sotto della cintura; e una tassa di origine del 2% e un tasso di interesse del 9. 99% con cinque o più flips completati. I mutuatari con punteggi di credito inferiori a 680 saranno in grado di prendere in prestito leggermente meno e pagheranno i costi più alti; il punteggio minimo di credito è 630. Lima One Capital richiede un anticipo del 10% e offre termini di rimborso fino a 13 mesi. LendingHome

offre prestiti di fix-and-flip fino al 90% del prezzo di acquisto e al 100% dei costi di ristrutturazione. I mutuatari devono presentare dichiarazioni bancarie per dimostrare di coprire i costi di pagamento e di chiusura; un contratto di acquisto; un elenco dei loro progetti di fix-and-flip passati; documentazione immobiliare; e un acconto. I tassi di interesse tipicamente variano dal 9% al 12%. C'è una tassa di $ 199 per coprire i costi di sottoscrizione del prestito di terze parti. LendingHome addebita inoltre una tassa di origine, una tassa di valutazione e una tassa di titolo e di deposito e la società detiene fondi di riabilitazione fino a quando non saranno completati i lavori di ristrutturazione. Come un'altra opzione, Machado suggerisce di avvicinarsi alle associazioni di investimenti immobiliari locali, agli investitori locali e agli agenti immobiliari locali per trovare prestatori di denaro duro. Ma non ci può essere molto spazio per negoziare, specialmente sui punti e sui tassi di interesse.

Nel corso degli ultimi tre anni e mezzo, Machado osserva, ci sono state tante opportunità di prestare denaro che non c'è bisogno di inseguire un affare. "Perché prendere un prestito ad un ritorno più basso oggi, quando probabilmente incontrerai un'altra occasione domani? " lui chiede.

2. Consultare con Private Lenders

"Un prestatore privato è semplicemente un individuo con un sostanziale capitale per prestarti", dice Trenchard. "Saresti sorpreso quanti sono gli individui che cercano di prestare soldi che hanno salvato. Funzioneranno molto come un HML [prestatore di denaro duro], eccetto che in genere si possono ottenere tariffe e termini migliori. "

Trenchard dice che i creditori privati ​​possono essere più aperti a negoziare i termini di pagamento rispetto ai finanziatori monetari duri. Possono anche essere disposti ad agire come partner per l'affare e prendere una quota dei profitti in cambio di non caricare l'interesse del mutuatario.

"La chiave per il flipper inesperto è avere fiducia nel negoziare", dice Trenchard. "Hanno bisogno di reti e parlare con altre pinne su quanto sono abituati a pagare e sapere di poter camminare. Non pensare perché non potresti giungere ad un accordo con il primo prestatore che parli con che non troverai i soldi per un affare. "

Se non hai uno zio ricco, puoi cercare i prestatori privati ​​negli eventi locali di networking immobiliare.Questi individui potrebbero addebitare l'8% al 12%, più zero a due punti rispetto ad un prestatore di denaro duro da 12 a 15% con due o cinque punti, dice Trenchard. Come un prestatore di denaro duro o una banca, prenderanno un prestito di prima posizione sulla casa.

Come gestire un prestatore privato

Le pinne professionali esperte dicono che il modo migliore per assistere un prestatore privato che stai pensando di lavorare con è parlare con altre pinne - che troverete anche in eventi di networking immobiliare - e chiedere se hanno esperienza con quei prestatori. Quanto è stato veloce la svolta? Quale prezzo hanno ricevuto? Quanto reagiva il prestatore? Puoi anche chiedere riferimenti e chiamarli.

Lo scenario peggiore è di solito che un affare cade perché il prestatore non fornisce i finanziamenti promessi e l'acquirente perde il suo deposito di soldi sinceri. Un'altra possibilità è sorprendente nella tabella di liquidazione da parte delle spese impreviste del prestatore. C'è anche il potenziale per le battaglie legali sui termini contrattuali o un prestatore che cerca di prendere in prestito un mutuatario in modo da poter precludere sulla proprietà. Queste sono tutte buone ragioni per controllare un prestatore prima di firmare qualsiasi cosa.

"Detto questo, ricordate che in questo tipo di transazione il prestatore sta scambiando un sacco di soldi in cambio di alcuni fogli di carta firmati. Questo non è un cattivo affare per il mutuatario ", dice Machado.

Prestatori privati ​​in linea

Come i prestatori di soldi duri, è anche possibile trovare prestatori privati ​​su internet.

5 Arch Funding

, con sede a Irvine, in California, lavora con pinne esperte in 18 stati, con più presto. Offre tassi di interesse a una cifra per i prestiti di fix-and-flip. Prestiti di ancoraggio

sostiene che è il più grande prestatore fisso e flip del paese. La società Calabasas, in California, può chiudere le offerte entro sette giorni su una vasta gamma di tipologie di proprietà a tassi di interesse competitivi in ​​20 stati. I termini variano a seconda dello stato; in California, ad esempio, i prestiti sono disponibili con tassi di interesse dall'8% al 12%, a seconda dell'esperienza del prestito e del mutuatario, con tasse di origine del 2% al 3% e termini di prestito da 6 a 12 mesi senza alcun pagamento anticipato sanzioni. Le pinne possono prendere in prestito fino al 70% della ARV della casa. I mutuatari devono avere una prova comprovata di almeno cinque flips negli ultimi 18 mesi; I prestiti di ancoraggio prenderanno in considerazione i prestiti a società qualificate e LLC multi-membri con meno di cinque flips. Trenchard non considera le società che prestano denaro alle pinne per essere finanziatori privati ​​- anche quando si riferiscono a se stessi in questo modo - perché tendono ad avere tasse e tassi di interesse simili a quelli dei prestatori denaro duro. Tuttavia, i due esempi sopra riportati sono eccezioni.

Davis dice che alcune aziende possono chiamarsi finanziatori privati ​​semplicemente perché sono società di proprietà privata, ma tecnicamente, un prestatore privato è un amico, un membro della famiglia o un altro individuo che non fa un'attività di prestito di denaro, ma accetta di fare un prestito.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding si basa su un gruppo di diversi individui e / o istituzioni per finanziare collettivamente i prestiti.Ogni prestatore, indicato come investitore, fornisce una piccola percentuale del prestito del mutuatario e guadagna gli interessi su quei soldi.

Siti di crowdfunding tradizionali come Prosper non sono orientati verso l'acquisto e la ricostruzione di case; L'importo massimo di prestito di $ 35.000 di Prosper è destinato a progetti come il rinnovo di casa, il consolidamento del debito e il finanziamento delle piccole imprese. Le opzioni comprendono

RealtyShares , Groundfloor Finance e Patch of Land . Alcuni "anticipano" il prestito, il che significa che la società chiuderà rapidamente il prestito utilizzando i propri soldi mentre aspetta che gli investitori forniscano finanziamenti, mentre altri non chiudono il prestito finché gli investitori non ne hanno finanziato completamente. Ciò può significare una chiusura più lenta o nessuna chiusura. "I siti web Crowdfunding occupano una nicchia simile come i prestatori di denaro duro", dice Davis. "Sono relativamente costosi, ma prestano agli investitori immobiliari indipendentemente da quanti mutui hanno e concentrino pesantemente sulla garanzia e sulla qualità dell'offerta stessa. "

Quattro siti di Crowdfunding

RealtyShares

offre finanziamenti a breve termine a prestiti a breve termine (LTC) fino al 90%, chiusure in meno di 10 giorni, termini da 6 a 24 mesi e tassi a partire da 9%. Sono disponibili prestiti da $ 100.000 a $ 10 milioni. L'azienda lavora con aziende di investimento esperte con un comprovato successo e approva solo il 5% delle offerte. Groundfloo

r offre prestiti da $ 25 000 a $ 2 milioni con finanziamenti fino al 90% di LTC, chiusure in meno di sette giorni, nessun pagamento durante il periodo di prestito e nessun rendiconto fiscale le dichiarazioni bancarie richieste per i prestiti al di sotto di mezzo milione. I tassi di interesse vanno dal 6% al 26%. I mutuatari devono pagare un minimo di tre mesi di interesse anche se pagano prima il prestito. I costi di chiusura tipici sono da $ 500 a $ 1, 500, e Groundfloor carica da due a quattro punti per prestito. Tutti i punti e le tasse possono essere avvolti nel prestito. Il piano terra non funziona tipicamente con le pinne inesperte. Patch of Land

offre prestiti da $ 100 000 a $ 5 milioni con finanziamenti fino all'80% del valore del prestito o del 70% del valore post-ristrutturato, chiusure in meno di 7 giorni, e tassi di interesse a partire dal 7,99%. I mutuatari effettuano automaticamente pagamenti di interessi mensili sui loro prestiti per un periodo da uno a 36 mesi. Patch of Land funziona solo con sviluppatori esperti. AssetAvenue

, un prestatore in linea con sede in California finanzia prestiti da 150.000 a 2 milioni di dollari per le proprietà di investimento in 43 stati e dice che può chiudere un prestito di riabilitazione in appena 10 giorni. Incarica una tassa di cancellazione in modo che un terzo possa eseguire la dovuta diligenza sulla richiesta di prestito del mutuatario; inoltre addebita una tassa di origine e altri costi di chiusura standard. Le pinne possono prendere in prestito fino al 75% del prezzo di acquisto e fino al 100% del budget di riabilitazione. I mutuatari caricano i loro documenti e possono monitorare i progressi del loro prestito online. I prestiti sono rimborsati tramite addebito automatico dal conto bancario del mutuatario. Possibili inconvenienti

Trenchard e Machado hanno dichiarato di non aver utilizzato alcun sito web di crowdfunding immobiliare. Ma entrambi hanno sospettato che il processo di valutazione dei comportamenti e degli impegni di crowdfunders potrebbe essere più lento di quello che un mutuatario avrebbe sperimentato con un prestatore di denaro privato o duro con cui ha una relazione solida. Questi prestatori potrebbero essere in grado di chiudere un accordo in 24 ore quando una grande opportunità viene su e tutti i documenti sono in ordine.

A differenza di un prestatore privato, i siti di crowdfunding potrebbero anche non offrire l'opportunità di negoziare. Possono avere impostati parametri per ogni accordo perché sono responsabili di un grosso gruppo di investitori.

(

.) La linea inferiore (Se non hai abbastanza soldi per flip a casa senza aiuto finanziario - o se avete i soldi ma vogliono limitare il rischio - ci sono diversi modi per ottenere finanziamenti. Un prestatore di denaro duro, un prestatore privato o un sito di crowdfunding immobiliare può aiutarti a realizzare i tuoi sogni a casa.

Tutte queste opzioni sono costose rispetto al finanziamento tradizionale dei mutui per una casa occupata da un proprietario, ma il loro prezzo rispecchia l'elevato rischio che il prestatore sta assumendo e la difficoltà di ottenere un prestito bancario a basso interesse per rovesciare una casa. Ma usando i soldi di altre persone non solo ti consente di iniziare nell'attività di flipping quando hai poco o nessun denaro da investire, ti dà anche la possibilità di rovesciare più proprietà simultaneamente e di aumentare i profitti complessivi una volta acquisita abbastanza esperienza per fare più offerte .

"Se conoscete le opzioni, dove trovarle e come mettere in rete, il problema sta più nel trovare offerte che nel trovare il denaro", dice Trenchard. "È molto facile trovare denaro per un grande affare, ma è molto difficile trovare grandi offerte. "

Disclaimer: I finanziatori nominati e descritti in questo articolo sono presentati solo a scopo informativo. Né Investopedia né l'autore appoggia nessuna di queste società. I mutuatari dovrebbero fare la propria ricerca prima di determinare se uno di questi prestatori è una buona scelta per le loro esigenze finanziarie particolari.