Le associazioni proprietarie di abitazioni (HOAs) sono diventate sempre più prevalenti. Secondo il professor Robert H. Nelson, professori di politica pubblica, i condomini, le associazioni di proprietari di case e le cooperative "solo nel 1970 hanno rappresentato solo l'1% degli alloggi statunitensi. Tuttavia, entro il 2010 c'erano più di 300.000 associazioni comunitarie che hanno più di 60 milioni Americani, il 20% della popolazione statunitense ". Continua, "Tra il 1980 e il 2000, metà della nuova abitazione negli Stati Uniti è stata costruita e organizzata sotto la direzione privata di un'associazione di comunità". (Per ulteriori informazioni sulle associazioni dei proprietari di case, controlla 9 cose da sapere sulle associazioni di abitanti .)

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Gli HOA gestiscono problemi che interessano l'intera comunità, come la sicurezza e la sicurezza, la mancanza di manutenzione delle proprietà, le perturbazioni locali o la prestazione di servizi che non vengono affidati da un'amministrazione locale. Gli HOA possono anche essere una fonte di grande conflitto a causa del potere che essi esercitano sui proprietari di case.

Gli HOA sono generalmente formati dagli sviluppatori quando viene creata una nuova comunità. Come condizione per l'acquisizione di proprietà in molte comunità, gli acquirenti devono aderire al HOA. Di conseguenza, molte persone finiscono per entrare a far parte degli HOA senza comprendere veramente ciò che gli HOA sono o come funzionano, solo perché si innamorano di una casa particolare.

Per aiutare i proprietari di casa e proprietari di case a capire le complessità degli HOA, questo articolo descriverà come vengono formati e eseguiti.

Passi alla formazione

1. Scopri le leggi locali e le ordinanze relative alla formazione di HOA.
I codici di proprietà degli stati indicano le linee guida legali per l'istituzione di un'associazione di proprietari di case. Nel Texas, ad esempio, il codice della proprietà codice 204 dice che un comitato di tre persone deve formare una petizione per la costituzione di un'associazione di proprietari di proprietà (POA). Il comitato deve presentare una nota scritta ufficiale che intende creare un POA con obbligo di adesione. Tutti i proprietari di record in una suddivisione devono essere notificati e i proprietari di almeno il 60% della proprietà devono firmare e approvare la petizione entro un anno. Una volta che il POA esiste, può creare restrizioni tramite un processo di petizione separato che richiede l'approvazione dei proprietari di almeno il 75% della proprietà della suddivisione.

2. Seguire le procedure legali per la creazione di un HOA.
Il processo di creazione di un HOA dipende da dove si trova l'HOA, ma saranno necessari i passaggi seguenti.

• Creazione di una struttura aziendale formando una società LLC o non profit
• Creazione di clausole, condizioni e restrizioni (CC & R) che descrivono come funziona HOA e quali proprietari di proprietà dei regimi devono rispettare
• Definire una procedura per la futura modifica le norme e le regole di scrittura che mettono i CC & R in una lingua di facile comprensione per i residenti della comunità
• La redazione dei documenti governativi, come gli articoli di costituzione e le norme statutarie (che contengono frequenza delle riunioni, linee guida, elezione di HOA i responsabili e altre procedure operative)
• Elezione di ufficiali qualificati / membri del consiglio (il tesoriere deve effettivamente comprendere come tenere libri e gestire i soldi, per esempio)
• Se i soggetti che istituiscono l'HOA non sono esperti in diritto immobiliare, assumere un avvocato con esperienza di HOA sarebbe una decisione sana in questa fase.L'HOA non sarà in grado di far rispettare le proprie regole qualora siano contestate e ritenute non legali. Un buon avvocato può anche sottolineare le questioni chiave che i leader di HOA dovrebbero prestare attenzione (come le leggi in materia di alloggi equi) in modo da evitare problemi legali una volta che l'associazione è in esecuzione. Le norme federali, statali e governative locali hanno la precedenza sulle regole HOA. (Per aiutarti a scegliere un avvocato, leggere

Come scegliere l'avvocato giusto .) 3. Proteggere l'HOA.

Gli ufficiali e il consiglio di amministrazione sono incaricati di gestire e controllare l'HOA. Insieme a questo alto livello di responsabilità viene un alto livello di rischio. L'HOA ha bisogno di un modo per proteggere se un proprietario di abitazione decide di citare in giudizio.
Perché un proprietario di casa potrebbe chiedere? A Elk Grove, in California, un residente ha citato in giudizio il suo HOA per le modifiche proposte ai regimi di parcheggio del quartiere. Un uomo di Houston, Texas, ha citato in giudizio il suo HOA perché lo ha voluto rimuovere le barre di furto dalla sua casa, nonostante l'alto tasso di criminalità nella zona. Una giusta organizzazione di alloggi ha citato in giudizio un'associazione condominiale in Florida per aver rifiutato di permettere ai bambini di vivere nell'edificio. Un membro del consiglio poteva essere citato per aver violato il suo dovere fiduciario nei confronti dei residenti della HOA e potrebbe essere ritenuto responsabile personalmente.

L'assicurazione degli amministratori e degli ufficiali fornisce protezione finanziaria alle persone che gestiscono l'HOA. Esso copre sia i costi legali di difesa che i danni. Tuttavia, non copre la cattiva condotta intenzionale. L'assicurazione contro i furti del personale può proteggere l'associazione se un direttore, un agente o un gestore di proprietà assale i fondi HOA.

4. Raccogliere e gestire quote e valutazioni speciali e mantenere registrazioni finanziarie sane.

Un HOA ha bisogno di soldi per funzionare e che il denaro viene dai residenti della comunità. Alcuni fondi finanziano l'amministrazione del HOA (per esempio, servizi giuridici, contabili e di gestione), ma la maggior parte del denaro va verso il mantenimento di aree comuni. Può pagare per servizi di paesaggio, manutenzione delle piscine e persino la raccolta dei rifiuti. Una parte del denaro viene spesa ogni mese, e il resto viene messo da parte in un fondo di riserva. A volte si verificherà una grossa spesa che non può essere pagata dal fondo di riserva di HOA e in tal caso l'HOA richiederà ai residenti di pagare un supplemento chiamato una valutazione speciale.
Un nuovo HOA dovrà eseguire un'analisi di finanziamento e costruire un budget per determinare quanto deve essere prelevato in quota mensile dal proprietario di ciascuna proprietà. L'analisi si basa su quali spese saranno pagate dai membri della comunità, quanto a tali costi. quanto sarà assegnato al fondo di riserva e alla percentuale della proprietà della comunità di proprietà di ciascun residente. Inoltre, il fondo di riserva deve essere gestito e investito per mantenere l'HOA finanziariamente saldo (ad esempio, il valore del fondo deve essere mantenuto contro l'inflazione).

5. Informare i proprietari di casa.

Come membri della comunità che pagano le tasse e sono influenzate dalle decisioni del HOA, i residenti devono essere tenuti informati sulle attività del HOA e su tutte le questioni che interessano la comunità.HOA devono tenere riunioni regolari e notificare i residenti abbastanza in anticipo in modo che tutti abbiano la possibilità di partecipare. Essi devono inoltre tenere elezioni per direttori e funzionari e garantire che ognuno abbia l'opportunità di votare. Una newsletter, una e-mail e / o un sito web della comunità può anche aiutare a mantenere i proprietari di casa nel ciclo.
Gli agenti e gli amministratori HOA dovrebbero tenere dettagliati record delle loro attività, come i minuti da riunioni di comunità. Le associazioni dovrebbero divulgare regolarmente importanti informazioni finanziarie ai membri della comunità. I membri devono essere consapevoli dei loro diritti per visualizzare i record HOA e ottenere l'accesso su richiesta. (Per ulteriori informazioni sull'accordo con le schede HOA o condo, leggere

Affrontare il tuo condominio .) 6. Applicare le regole e gestire i reclami.

Gli HOA sono comunità basate su regole, quindi di tanto in tanto devono applicare le regole che i membri della comunità stanno interrompendo. Gli HOA devono anche gestire i reclami da parte dei residenti riguardo alle regole esistenti che i residenti non amano o regole che i residenti ritengono devono essere aggiunti per risolvere un problema in corso.
Gli HOA devono applicare le regole in modo rapido e coerente. I proprietari di abitazione che rifiutano di rispettare dovrebbero essere ammortizzati. Se un proprietario di abitazione si rifiuta di rispettare, l'HOA potrebbe essere necessario inviare l'account alle collezioni o citare il proprietario di casa. Gli HOA dovrebbero evitare l'applicazione selettiva - in altre parole, non dovrebbero giocare i favoriti con i leader HOA o con i residenti della comunità con cui sono amici. Il comportamento polarizzato può portare a una causa.

Assunzione di una società di gestione professionale può ridurre l'onere per gli ufficiali e gli amministratori del HOA eliminare una potenziale fonte di conflitto tra i leader HOA e gli altri membri della comunità. La società di gestione può assumere gran parte del lavoro amministrativo e trattare con spiacevoli come l'applicazione delle regole e la riscossione di quote. Può anche usufruire della sua competenza nella gestione delle proprietà per assicurare il corretto funzionamento della comunità e per evitare errori che gli ufficiali e gli amministratori inesperti potrebbero fare. Tuttavia, la gestione professionale costa il denaro, il che significa che le tasse HOA mensili dei proprietari di casa saranno più alti.

Lo scenario peggiore per l'esecuzione della regola comporta la preclusione di proprietà di un proprietario di casa per il mancato pagamento di quote o valutazioni speciali. Questa misura estrema può creare una situazione controversa tra il proprietario di casa e l'HOA. I preclusi riducono anche i valori immobiliari, che non è buono per gli altri abitanti del quartiere.

7. Incontri di comunità ospitanti.

Gli HOA possono essere rigorosamente di business, ma non devono essere. Un'occasione di divertimento occasionale consente ai membri del HOA di conoscersi reciprocamente su una base amichevole e sociale e non solo nell'ambiente potenzialmente contraddittorio di una riunione HOA. Se i vicini si conoscono personalmente, la comunità può essere un luogo più piacevole per vivere e i conflitti possono essere più facili da risolvere.
La linea inferiore

La costituzione e la gestione di un'associazione di proprietari di abitazione è un compito enorme con significative responsabilità e importanti implicazioni.Se state pensando di acquistare un'immobile in un HOA, sappiate che la tua adesione all'associazione è dotata anche di significative responsabilità e implicazioni importanti. Assicurati di capire quello che stai entrando prima di acquistare. (Per ulteriori informazioni, vedere
Complicazioni condominiali: i problemi di proprietà .)