Tutti conoscono il significato del ritorno sull'investimento (ROI) - questo strumento popolare e versatile per capire come funziona il tuo portafoglio. Se hai una proprietà in affitto, è importante sapere come calcolare il ROI in modo da poter determinare la sua efficacia come investimento.

Purtroppo, poiché i calcoli ROI possono essere facilmente manipolati e alcune variabili possono essere incluse o escluse quando si effettua il calcolo, figurano un ROI significativo può essere una sfida, specialmente quando gli investitori hanno la possibilità di pagare contanti o di ipoteca sulla proprietà. Qui esaminiamo due esempi di base per calcolare il ROI sulla proprietà residenziale.

Quick Refresher

Return on investment è una misura utilizzata per stimare e valutare le prestazioni di un investimento o per confrontare le prestazioni di diversi investimenti. Per calcolare il ROI, l'utile netto di un investimento è diviso per la quantità di denaro investito ei risultati sono espressi in percentuale o in rapporto.

Ad esempio, se acquisti un titolo ABC per $ 1 000 e lo vendi due anni dopo per $ 1 600, l'utile netto sarebbe di $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). Il ROI sul titolo sarebbe del 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Per maggiori informazioni, vedere: FYI sul ROI: una guida per calcolare il rendimento dell'investimento .)

Transazioni in contanti

Se acquisti una proprietà in maniera completa, calcolare il ROI è abbastanza facile. Supponiamo di pagare in contanti per una proprietà di noleggio di $ 100.000. Inoltre paghi $ 1 000 nelle spese di chiusura, più $ 9 000 per il rimodellamento, facendo il tuo investimento totale nella proprietà $ 110, 000.

Avanzamento veloce di un anno. Hai raccolto $ 800 in affitto ogni mese, e così hai raccolto $ 9, 600 per l'anno. Per il ROI più realistico, dedichiamo da quel flusso di cassa $ 167 al mese ($ 2 004 all'anno) per coprire le tasse di proprietà e l'assicurazione (due spese che non è possibile evitare). Questo ti dà un rendimento annuo di $ 7, 596.

Per calcolare il ROI della proprietà, dividete il rendimento annuo ($ 7, 596) per l'investimento totale che hai originariamente fatto ($ 110.000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 o 6. 9%. Il ROI è del 6,9%.

Transazioni finanziate

Il calcolo del ROI sulle operazioni finanziate è un po 'più complicato. Supponiamo di acquistare la stessa proprietà di $ 100.000 come sopra, ma invece di pagare in contanti, ti prelevi un'ipoteca, facendo un pagamento del 20%. I tuoi costi sono di $ 20.000 per il pagamento anticipato ($ 100, 000 prezzo di vendita x 20%); $ 2, 500 per chiudere i costi (sono più alti a causa dell'ipoteca) e gli stessi $ 9.000 per il rimodellamento. Le spese totali out-of-pocket sono $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Inoltre, ci sono costi costanti associati all'ipoteca. Supponiamo che hai preso un prestito di 30 anni con un tasso fisso del 4%.Sul prestito $ 80.000 ($ 100.000 vendite al minuto del $ 20.000 acconto), il pagamento mensile e il pagamento di interessi sarebbero stati $ 381. 93. Aggiungeremo gli stessi $ 167 al mese per coprire le tasse e le assicurazioni, facendo il pagamento totale mensile di $ 548. 93. Nota: Un ottimo strumento per calcolare il costo totale di un'ipoteca è un calcolatore ipotecario come quello qui sotto.

Ora prendiamo l'affitto in considerazione. Supponendo che il tuo inquilino paghi $ 800 ogni mese, avrai un flusso di cassa di $ 251. 07 mensile ($ 800 affitto - $ 548. 93 pagamento ipotecario). Di nuovo, avanti veloce un anno. Moltiplicando $ 251. 07 per 12 determina il tuo reddito annuo netto, o ritorna: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

In seguito, dividere il flusso di cassa annuo dalle spese originali (tasse, costi di chiusura e rimodellamento) per determinare il ROI. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Quindi il ROI è 9. 5%.

Alcuni investitori aggiungono equità nell'equazione (tenere presente che il patrimonio netto non è soldi in denaro che si può spendere; si dovrebbe vendere la proprietà per accedervi). Per ottenere l'importo del patrimonio netto, esamina il tuo piano di ammortamento ipotecario per scoprire quanta parte dei tuoi pagamenti ipotecari è andata verso il pagamento del capitale (che costituisce il patrimonio netto). Questo è equità che può essere aggiunto alla figura del flusso di cassa. Nel nostro esempio, il piano di ammortamento sul prestito mostra che $ 1, 408. 84 del capitale viene pagato durante i primi 12 mesi. Così, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 reddito annuo + $ 1, 408. 84 patrimonio) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Risultato: un ROI del 14%.

La linea inferiore

Naturalmente, gli esempi sopra sono piuttosto basilari. Non includono spese aggiuntive che potrebbero generare una proprietà di noleggio, quali i costi di riparazione e manutenzione, che dovrebbero essere inclusi nei calcoli - e quindi influenzano il ROI effettivo. (Per ulteriori informazioni, vedere Come valutare una proprietà di investimento immobiliare ).

Tuttavia, lavorano per dimostrare che il ROI cambia a seconda che tu paghi in contanti o finanzia l'acquisto di proprietà. Come regola generale, i minori contanti che metti in un contratto immobiliare e più il mutuo, maggiore sarà il ROI. Al contrario, più soldi che hai messo in un affare e meno ti prendi in prestito, meno il tuo ROI sarà (ma è maggiore il tuo reddito netto).

Indipendentemente dagli input utilizzati per calcolare il ROI, è importante utilizzare lo stesso approccio a tutti gli investimenti per mantenere confronti accurati. Ad esempio, se si include equità nella valutazione di una proprietà, è necessario includerlo quando si calcola il ROI sulle altre proprietà, se li hai, per ottenere un confronto accurato.