Hai esaminato i requisiti per il tipo di mutuo che desideri. Hai assicurato di avere il punteggio di credito, il pagamento anticipato e il rapporto debito / reddito (DTI) richiesto dal prestito. Allora perché è stata respinta la tua richiesta di prestito?

I requisiti più severi richiamati sovrapposizione del prestatore sono errati. Sovrapposizioni di prestatori sono le regole dei singoli broker e mutui ipotecari che sono più rigidi delle regole che gli enti governativi istituiscono per vari prodotti ipotecari.

Le sovrapposizioni dei prestatori vengono anche sotto forma di requisiti di documentazione più severi, come ad esempio la necessità di presentare più documenti (ad esempio, dichiarazioni bancarie) per un rifinanziamento FHA Streamline, rispetto a quello richiesto dalla FHA. Lavorazioni che non superano l'accumulo possono anche portare a rifiuti inaspettati. Le sovrapposizioni di prestiti riguardano anche rifinanziamenti.

Questo articolo spiega innanzitutto quali sono le sovrapposizioni del prestatore. Spiega poi come tu, come un mutuatario, possa migliorare le tue possibilità di ottenere un mutuo nonostante le sovrapposizioni di prestiti.

Criteri minimi del mutuatario per la qualifica ipotecaria

I criteri minimi che è necessario soddisfare per ottenere un'ipoteca dipendono dal tipo di mutuo che stai richiedendo. Per la maggior parte delle ipoteche, Fannie Mae e Freddie Mac fissano le linee guida, poiché queste due entità acquistano una significativa percentuale di ipoteche dai finanziatori e dagli intermediari che li hanno originati. Per un'ipoteca FHA, il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) stabilisce questi criteri perché il governo paga i prestatori quando i mutuatari sono in default su questi prestiti. Allo stesso modo, il Dipartimento di Questioni di Veterano garantisce e stabilisce i requisiti minimi di mutuatario per i prestiti VA. Mentre Fannie Mae, Freddie Mac, HUD e VA fissano criteri minimi del mutuatario, non effettivamente emettono ipoteche: i finanziatori lo fanno. Poiché i finanziatori devono proteggere i propri interessi finanziari, possono scegliere di utilizzare criteri di prestito più rigorosi se non sanno che gli standard minimi sono abbastanza elevati.

Ad esempio, mentre l'FHA potrebbe richiedere un punteggio minimo FICO di 580 per poter beneficiare del programma di pagamento di 3,50% FHA, un prestatore potrebbe aver appreso dalla propria esperienza che i mutuatari FHA con punteggi di credito inferiori a 640 sono più propensi a predefinito, in modo da estendere i prestiti FHA ai mutuatari con almeno quel punteggio di credito. Anche se la FHA assicura il prestito, i finanziatori ancora vogliono evitare costi preclusivi.

I finanziatori impongono sovrapposizioni per ridurre il rischio che saranno costretti a rimborsare un mutuo che hanno venduto a Fannie o Freddie. Fannie e Freddie possono forzare un buyback se un prestatore non rispetta le linee guida di prestito di queste entità. La crisi dell'edilizia postale, questi compensi forzati, chiamati anche "put backs" o "riacquisti", hanno causato grossi problemi per i creditori. I finanziatori, a loro volta, sono diventati più cauti nel rilascio di mutui. Come i beneficiari marginali possono ottenere approvati nonostante sovrapposizioni

Se sei al margine dei requisiti minimi specificati da Fannie, Freddie, HUD o VA, qualsiasi requisito aggiuntivo imposto da un prestatore significherà probabilmente che hai vinto " si qualifica per un'ipoteca. Allora come trovi un prestatore che non ha sovrapposizioni?

"I finanziatori in genere non pubblicamente pubblicano il loro uso di sovrapposizioni, o inversamente, la loro mancanza di sovrapposizioni", afferma Scott Fletcher, EVP della politica di sottoscrizione e di credito a Fairway Independent Mortgage Corp. a New Berlin, Wis. " in alcuni casi, i mutuatari possono esaminare le linee guida del prestatore in linea presso la pagina web del prestatore. Tuttavia, in molti casi questo tipo di ricerca richiederà di parlare con un dipendente del prestatore, in profondità, sulla [loro] situazione specifica e se il prestatore ha programmi di mutui che risponderà alle loro necessità ".

Amy Tierce, vicepresidente regionale della filiale di Needham, Fairway, dice che può essere molto difficile per un consumatore capire se un prestatore utilizza sovrapposizioni. Dice che i mutuatari dovrebbero iniziare con un rinvio a un prestatore che rivederà approfonditamente il profilo finanziario del mutuatario. Se quel prestatore non può approvare il prestito, dovrebbe essere in grado di fare riferimento a un altro prestatore competente che può.

Le sovrapposizioni di prestiti non solo aggiungono linee guida più soggettive di sottoscrizione, dice. Essi influenzano anche i tassi di interesse, con ogni sovrapposizione che accompagna un'adeguamento del tasso. "I finanziatori che rimuovono le sovrapposizioni di sottoscrizione generalmente continuano ad avere aumenti di prezzo incorporati nei tassi", dice. "La maggior parte degli ufficiali di prestito non sanno che le proprie società [usano] sovrapposizioni o che ogni prestatore possa fare qualcosa di diverso", dice il mediatore di mutui Todd Huettner di Huettner Capital a Denver, Colo. "Le differenze possono essere enormi. del motivo per cui tante persone sono negate un prestito quando realmente possono qualificarsi. Esse semplicemente non soddisfano i requisiti di un prestatore specifico, ma possono essere benissimo con un altro ", dice.

Se i mutuatari possono trovare un prestatore che vende direttamente a Fannie o Freddie, potrebbero essere in grado di evitare le sovrapposizioni che le grandi banche possono avere. È difficile trovare tali finanziatori, dice Dean Vlamis, vice presidente del prestito residenziale con PERL Mortgage a Chicago. Se un mutuatario venisse a lui con punteggi di credito o di rapporto debito / reddito, poteva cercare un finanziatore finale che non avesse sovrapposizioni che impedisse al mutuatario di qualificarsi. Ha questa flessibilità perché PERL è un prestatore corrispondente, il che significa sottoscrivere e finanziare prestiti, poi venderli dopo la chiusura.

"La linea di fondo è che la maggior parte dei finanziatori hanno solo una sola opzione, quindi sei fuori fortuna se non soddisfate le loro sovrapposizioni", afferma Huettner. I consumatori non lo conoscono e gli agenti di prestito di solito non sanno o non ti diranno se un altro prestatore approva il tuo prestito. Lavorare con un broker ti dà accesso a una varietà di istituti di credito e forse più opzioni.

Sovrapposizioni del prestatore e modifica delle condizioni di mercato

Le sovrapposizioni di prestiti non sono impostate in pietra; essi cambiano come condizioni economiche e le condizioni del mercato immobiliare spostano.

"I finanziatori adegueranno i propri standard di sottoscrizione, inclusi gli overlay, in risposta a molte cose", spiega Fletcher. "Le modifiche del mercato immobiliare, dell'appetito degli investitori, dell'ambiente normativo, delle forze di mercato (concorrenza) e della tolleranza al rischio, causerà i prestatori a valutare costantemente i loro standard ", dice.

L'ovvio motivo per le banche di facilitare le sovrapposizioni è il denaro, dice Vlamis. "Se vogliono aumentare le loro attività di mutuo ipotecario, possono semplicemente agevolare le loro linee guida, rendendo così più facile la maggior parte delle persone a prendere in prestito".

Tierce afferma che quando i creditori sono più fiduciosi dell'economia e meno timorosi di declino dei valori di casa e di potenziali preclusioni, le sovrapposizioni possono allentarsi. La tendenza a sovrapposizioni di cambiare di volta in volta significa che l'attesa può eventualmente consentire di qualificarsi. Tieni in ordine le tue finanze nel frattempo.

La linea inferiore

Sovrapposizioni generalmente fanno male i mutuatari che hanno un rischio potenzialmente più elevato di default a causa di emissioni di credito o di un pagamento limitato, dice Vlamis.

Come frustrante come può essere per ottenere rifiutato, i mutuatari possono utilizzare l'esperienza come punto di partenza per apportare modifiche - come la pulizia del credito e il risparmio di più per un acconto - che li consentirà di beneficiare di un mutuo nel futuro.