Quando rifinanziate la vostra ipoteca, tutto dipende dalla valutazione. Se il valore della tua casa è così basso che sei sott'acqua, non puoi rifinire. Se il tuo valore di valutazione pone il tuo patrimonio di casa a meno del 20%, ti bloccerai pagando per un'assicurazione privata di mutui (PMI) o portando denaro in tavola per fare una rifinanziamento in contanti. Inoltre, non si potrebbe ottenere il tasso di interesse più basso, poiché i finanziatori considerano i mutuatari con meno equità per essere più rischiosi. Se stai pensando al rifinanziamento, dovresti comprendere il ruolo essenziale del processo di valutazione.

Che cosa è una valutazione della casa?

La valutazione è un giudizio di un professionista autorizzato o certificato di un valore di una casa fornito da una terza parte non disinteressata. Il valutatore viene pagato per fornire il servizio di valutazione della tua casa, ma non ha alcuna pelle nel gioco quando si tratta di riuscire a rifinanziarsi come risultato del valore in cui arriva. In un'operazione di rifinanziamento, la valutazione protegge la banca assicurandosi che non dà più prestito al mutuatario di quanto vale la proprietà. Se la proprietà in seguito entra in esclusione per qualsiasi motivo, il prestatore vuole essere in grado di rivendere la proprietà e ottenere i suoi soldi indietro.

L'assessore visita la tua casa tra 30 e 45 minuti per misurarne le dimensioni, esaminare i suoi servizi e valutare la sua condizione generale sia dentro che fuori, prendendo foto dell'esterno, del garage e di ogni interno camera. Lui o lei esamina i record di proprietà simili a quelle del tuo - proprietà idealmente nel tuo quartiere che hanno venduto di recente. Sulla base della visita di casa e di questi record, l'assessore arriva a un parere professionale di quanto la tua proprietà venderebbe se lo metti sul mercato. La banca usa questo valore - insieme al tuo reddito, alle attività e alla storia del credito - per determinare quanto ti presterà.

Come funzionano le valutazioni domestiche nel mercato di oggi

Tre tipi di operazioni di rifinanziamento non richiedono una valutazione. Né la rifinanziamento dell'armonizzazione della Federal Housing Administration, né il prestito di rifinanziamento della riduzione dei tassi di interesse della Amministrazione dei Veterani, ne richiede uno. In alcuni casi, il programma Home Refinance Affordable non lo mandano neanche. Tutti gli altri tipi di operazioni di rifinanziamento richiedono una valutazione.

I regolamenti federali dettano come i creditori e gli apprezzatori devono comportarsi durante il processo di valutazione. Dopo la crisi dell'edilizia, il governo ha voluto aumentare l'indipendenza dell'approfonditore per impedire la possibilità di prestiti basati su valori gonfiati. Il Dodd-Frank e la verità negli atti di prestito ora richiedono che le valutazioni siano "condotte in modo indipendente e prive di influenza e coercizione inappropriati."

Poiché i requisiti di indipendenza federale per l'indipendenza definiscono un ampio ambito di interazioni accettabili tra gli estimatori ei prestatori, i creditori temono che avere qualsiasi contatto con gli apprezzatori potrebbe essere interpretato come violazione della legge tentando di influenzare l'opinione del valutatore prima che la valutazione sia completata . I creditori sbagliano dal lato della cautela per evitare la possibilità di una grave azione disciplinare. Gli agenti di prestito e gli intermediari non possono selezionare l'appraiser, né il mutuatario. I mutuatari inoltre non possono presentare una valutazione che è stata eseguita per un prestatore diverso, anche se "possono dire alla banca che un'altra valutazione esiste e la banca può richiedere la relazione di valutazione direttamente dall'altra istituzione. "

Il prestatore spesso ordinerà la valutazione attraverso un terzo chiamato società di gestione per la valutazione (AMC)." L'utilizzo di un AMC non è un requisito, ma questo è l'approccio comune all'indipendenza dell'approvatore ", afferma Joe Parsons ufficiale di PFS Funding di Dublino, California, banchiere regionale e broker di ipoteca.

Molti istituti di credito - soprattutto quelli piccoli, locali - hanno rapporti di riferimento diretto con un piccolo gruppo di apprezzatori e non utilizzano un AMC. O il prestatore può avere un dipartimento indipendente di valutazione interno. Il valutatore dovrebbe avere conoscenza locale della zona (chiamata competenza di mercato). I valutatori dovrebbero seguire i principi uniformi della pratica di valutazione professionale rilasciati dalla Fondazione di valutazione, un'organizzazione professionale, anche se questi standard non sono la legge.

Commissioni di valutazione per la casa

Le commissioni di valutazione variano a seconda dello stato, ma gli apprezzatori devono addebitare le tariffe ordinarie e ragionevoli per la zona. Si aspetta di pagare $ 300 a $ 500 per una valutazione di una casa unifamiliare standard.

"Le proprietà più complesse sono più costose perché l'ispezione richiede più tempo", afferma Erin Benton, vice presidente di Decorum Valuation Services, società di gestione per la valutazione in Ellicott City, Md.

Devi pagare la tassa davanti a il momento della valutazione, non alla chiusura; indipendentemente dal fatto che il vostro prestito si chiude, l'assessore ha ancora fatto il lavoro. Mentre la tassa può sembrare utile se consente di ottenere i termini di rifinanziamento che si desidera, può sembrare uno spreco di denaro se una valutazione bassa significa che non è possibile rifinanziare.

Poiché i prestatori non possono discutere un valore della casa o un "valore di destinazione" anticipato con un apprezzatore al momento dell'assegnazione, i proprietari di abitazione non possono ottenere una stima del ballpark di un appraiser se la loro casa è in grado di valutare abbastanza alti per rifinanziarsi prima che pagare per il servizio, come potevano prima delle nuove regolamentazioni. Nella migliore delle ipotesi, puoi cercare vendite comparabili recenti su siti web come Zillow e Redfin, ma i loro record potrebbero essere incompleti.

Un'altra opzione è quella di chiedere a un agente immobiliare di fare un'analisi comparativa del mercato e di fornire stampe di recenti vendite comparabili dal servizio multifunzione, afferma Bruce Ailion, agente con RE / MAX Greater Atlanta. Chiedere bene, poiché ti faranno un favore - a differenza di una vendita di casa, l'agente non guadagnerà alcuna commissione dalla tua rifinanziata.

Migliorare le tue possibilità di una valutazione elevata

Il valore che l'appraiser dà a casa dipende in larga misura dai recenti prezzi di vendita di proprietà simili, ma si sbaglia se pensi di non fare nulla per aiutare la tua casa a venire nella parte alta del suo potenziale valore di valutazione.

Ottenere la tua casa apprezzata è simile a andare su una prima data, Ailion dice. Mentre non hai idea di come il tuo partner ti piacerà o ti valuta, essere ben curati migliora notevolmente le tue possibilità di essere considerato attraente. "Così è con la valutazione", dice.

"La tua proprietà dovrebbe essere pulita e pulita, incontaminata e facile da ispezionare. Ogni animale domestico dovrebbe essere contenuto e gli odori sono mascherati. Non vuoi che venga affrettato il procuratore per uscire ", dice Ailion.

Ecco come gli apprensori descrivono come funzionano:

"In generale, non importa se il tuo prato non viene tagliato o la tua casa è un disordine", afferma Ralph J. Vaccari, presidente di Vaccari & Associates

Marblehead, Mass. "È importante rendersi conto, tuttavia, che una casa sporca o sconvolta può aumentare la sua apparenza di usura e strappo al di là del normale, e che la condizione può infatti influire sul valore. "

L'assessore si preoccupa di quanto segue, dice Vaccari:

condizioni esterne e interni

• total count count
• funzionalità, compresa la progettazione e la disposizione degli ambienti interni e l'obsolescenza funzionale
• miglioramenti alle cucine e ai bagni , finestre, tetto e sistemi domestici (riscaldamento, elettrici e idraulici) negli ultimi 15 anni che rendono la casa più aggiornata, funzionale e abitabile per gli standard di oggi
• condizioni e età dei sistemi domestici > servizi esterni come garage, ponti e portici
• posizione
• caratteristiche incomprensibili, come un aspetto esterno che non è coerente con il resto del quartiere
• È bene indicare le caratteristiche che potrebbero non essere immediatamente apparente che potrebbe potenzialmente aggiungere al giudizio del valutatore di valore, dice Parsons.
• Prima che l'apprendista arrivi

Preparare la tua casa per una visita di un apprendista, tuttavia, è diversa da prepararla per un potenziale acquirente.

"Quando apri la tua casa a un potenziale acquirente, desideri attivare risposte emotive", dice Parsons. "Come venditore, vuoi che il compratore sia in grado di immaginare quanto felici e confortevoli saranno lì. Nessuna considerazione soggettiva si applica a una valutazione ", dice.

Vaccari aggiunge che un proprietario di casa non farebbe un cambiamento, come strappare vecchi tappeti per rivelare pavimenti in legno, per una valutazione, come lui o lei potrebbe per un venditore. Ma raffreddare la vernice della casa, sia dentro che fuori, può aiutare, come può eliminare i disordini per consentire l'accesso completo e la visualizzazione di tutte le aree della casa, tra cui il seminterrato.

Infine, "Se i registri fiscali non sono corretti, farlo vedere", dice Ailion.

In caso contrario, è responsabilità dell'approfonditore scoprire i problemi e fare domande in cui è giustificato, dice Vaccari.

Se assicuri una buona valutazione

Congratulazioni! Hai completato un passo importante per rifinanziare la tua ipoteca. Ora è il momento di passare attraverso la prossima serie di passi con il tuo ufficiale di prestito. Se hai ottenuto una valutazione favorevole, utilizza uno strumento come il calcolatore ipotecario di Investopedia per ricercare tassi di interesse su un'ipoteca rifinanziata per una casa del tuo valore. L'essere muniti di queste figure può aiutarti con qualche potere contrattuale quando incontrerai con il tuo prestatore.

Ottenere un secondo parere su una valutazione bassa

A volte il valore dell'approfonditore non è solo inferiore a quello che ti piacerebbe essere ma inferiore a quello che pensa la tua casa vale la pena.

"Una valutazione è solo una opinione", dice Ailion. "Mentre questo è un parere educato e istruito, come con tutte le professioni, ci sono praticanti buoni e cattivi. "

Dato la rigorosa regolamentazione federale che governa il processo, c'è qualcosa che puoi fare per una valutazione bassa?

"Se il proprietario di casa non ama il valore della valutazione, può scrivere una lettera di appello al prestatore o AMC, ma la possibilità di un valutatore che cambia la sua opinione è molto sottile, a meno che il titolare di casa non abbia prove irresistibili che il valore è spento ", dice Benton.

Il tuo appello avrà successo solo se dimostri che l'apprezzatore ha commesso un errore significativo, ad esempio l'eliminazione del filmato o della camera in modo errato; senza trascurare un'importanza importante, come una piscina o una spa; o ignorando una vendita paragonabile che potrebbe sostenere un valore più elevato mentre "picking di ciliegie" un confronto meno appropriato che indicerebbe un valore inferiore, dice Parsons.

Si potrebbe anche fare un caso sottolineando che i comps utilizzati erano in un distretto scolastico inferiore o una suddivisione inferiore che non aveva un HOA con piscine e campi da tennis, che tutti i comparables erano in difficoltà o vendite REO, o che abbiano altre esternalità negative che influenzano il valore, come ad esempio essere in una strada trafficata, dice Ailion. "Spiega perché sono differenti e non uguali al tuo. È necessario dimostrare che qualcosa è in errore con i comparables selezionati. "

Le tue opzioni quando la valutazione è bassa

Se non riesci a sfidare con successo una valutazione bassa, come assicuri la rifinanziatura? Se la valutazione ti mette a meno di 80% di patrimonio netto - il che significa che il creditore ti richiederà di pagare un'assicurazione privata di mutui - puoi fare un rifinanziamento in contanti e portare migliaia di dollari alla chiusura per arrivare a quel prestito magico dell'80% -value ratio e evitare PMI. Puoi anche scegliere di pagare PMI per ora. Se i valori di casa continuano a salire, puoi fornire vendite comparabili al tuo assistente di mutui e chiederle di rimuovere PMI anche se non hai ancora pagato gran parte del tuo principale. Tuttavia, se la valutazione dimostra di essere sott'acqua, tutto ciò che puoi fare è aspettare che il mercato migliora a meno che tu non sia qualificato per un programma di assistenza governativa, come HARP.

La linea di fondo

Comprendere come funziona il processo di valutazione vi darà le migliori possibilità di ottenere un appraiser per assegnare il valore più alto possibile alla tua proprietà.Le valutazioni non vengono sempre nei valori che i mutuatari sperano e sono un processo umano con spazio per soggettività e errori. Puoi rivolgervi a una valutazione bassa, ma riuscirai solo con dati forti per farti salire.