L'acquisto di una casa può essere la decisione finanziaria più grande e più importante della tua vita e richiederà probabilmente un'ipoteca per finanziare l'acquisto. Poiché la tecnologia di acquisto di casa è progredita, il processo di individuazione dei tassi di ipoteca migliori può essere fatto in linea - con strumenti pratici come lo strumento di calcolatore ipotecario sottostante. Questo tipo di calcolatrice è un buon modo per familiarizzare con il mercato dei mutui nella tua zona - i tipi, i termini e le tariffe disponibili.

Ah, ma sapere i numeri è solo il primo passo. Dovresti anche capire cosa li influenza e se rappresentano un buon affare per te o no. Quindi, dopo aver calcolato, continua a leggere per comprendere le diverse categorie di mutui, oltre a alcuni suggerimenti per lo shopping su come aggredire un prestito di qualità.

Trovare i migliori mutui con la nostra calcolatrice

La calcolatrice comprende diversi fattori per aiutarti a ridurre le opzioni più adatte alle vostre esigenze specifiche. Puoi confrontare i pagamenti tra contratti brevi e lunghi, valutare un tasso di interesse iniziale più basso su un'ipoteca a tasso variabile ("ARM") rispetto ad un'opzione a tariffa più fissa tradizionale o se un'ipoteca di interesse ("IO") più senso per te.

Di seguito è riportato un elenco di termini che si possono incontrare quando si utilizza il calcolatore ipotecario:

Punteggio di credito : il punteggio di credito è l'espressione numerica del merito di credito di una persona.

Posizione : è necessario selezionare lo stato in cui verrà prelevata l'ipoteca e quindi restringere la posizione per la città o il codice postale più vicino.

Importo prestito : questo sarebbe l'equivalente del valore stimato della casa o del saldo residuo della tua ipoteca in carica che desideri rifinanziare.

Punti ipotecari : un punto di mutuo è pari all'1 per cento della somma totale di un mutuo. Esistono due tipi di punti: punti di sconto, che rappresentano interessi anticipati su un'ipoteca; e punti di origine, che sono una tassa che il mutuante ipotecario può addebitare a un mutuatario.

Percentuale giù : Conosciuto anche come acconto o un pagamento iniziale effettuato quando qualcosa viene acquistato in prestito.

Prodotti : Il tipo di mutuo che ti interessa, come un mutuo tradizionale a tasso fisso, un ARM o un mutuo I-O. L'opzione ARM mostra un rapporto come "7/1", che rappresenta il numero di anni in cui l'ipoteca ha un tasso di interesse fisso. Dopo il numero prestabilito di anni (in questo caso, 7), il tasso di interesse viene regolato una volta anno (l'anno) per il rimanente periodo del prestito, in base a tre fattori: il livello dell'indice che l'ipoteca è legata, come il LIBOR, il margine ARM stabilito all'inizio del prestito e il capitale ipotecario .

Acquisto o Refinance: I mutui d'acquisto vengono utilizzati per finanziare l'acquisto di una casa.I rifinanziamenti vengono utilizzati per sostituire un prestito più vecchio con un nuovo prestito che offre condizioni migliori, a pagamento.

Tipi di mutui: puoi ottenere la tariffa migliore?

In base a fattori come il tuo punteggio di credito, la storia dell'occupazione e il rapporto debito / reddito, la calcolatrice può avere trovato - e un prestatore può offrirti - un'ipoteca di rate prime, un mutuo subprime o qualcosa in mezzo, chiamato un mutuo "Alt-A". Facciamo un'occhiata rapida alle diverse categorie di mutui e vediamo cosa influisce su ciò per cui si qualifica.

Prime Mutui

I mutui ipotecari rispettano gli standard di qualità stabiliti da Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) e Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), le due imprese sponsorizzate dal governo che forniscono un mercato secondario ipoteche a casa acquistando prestiti da finanziatori originari. Secondo la Federal Reserve, un'ipoteca residenziale principale è "un'ipoteca per un mutuatario di cui i punteggi di credito sono 740 o più, i cui rapporti debito-reddito sono inferiori alla media e la cui ipoteca presenta il piano di ammortamento standard comune a un tasso fisso o un'ipoteca a tasso variabile. "

I candidati per i mutui principali devono anche effettuare un considerevole pagamento anticipato - tipicamente dal 10 al 20% - al residence, l'idea è che se hai la pelle nel gioco hai meno probabilità di default. Poiché i mutuatari con punteggi di credito migliori e rapporti debito-reddito tendono ad essere minori, sono offerti i tassi di interesse più bassi, attualmente pari al 4% per un'ipoteca a tasso fisso a 30 anni, che possono risparmiare decine di migliaia di dollari vita di prestito.

Mutui subprime

I mutui subprime sono offerti ai mutuatari che hanno rating del credito più bassi e punteggi di credito FICO inferiori a circa 640, anche se l'esatto cutoff dipende dal mutuante. A causa del maggiore rischio per i creditori, questi prestiti portano tassi di interesse più elevati, come l'8% al 10%.

Esistono diversi tipi di mutui subprime. Il più comune è l'ipoteca a tasso variabile (ARM), che in primo luogo carica un tasso "teaser" a tasso fisso, quindi si passa ad un tasso variabile, più margine, per il resto del prestito. Un esempio di un ARM è un prestito 2/28, che è un mutuo di 30 anni che ha un tasso fisso per i primi due anni prima di essere aggiustato. Mentre questi prestiti spesso partono con un tasso di interesse ragionevole, una volta che passano al tasso variabile più elevato, i pagamenti ipotecari aumentano sostanzialmente.

Alt-A Mortgages

I mutui Alt-A cadono da qualche parte tra le categorie prime o subprime. Una delle caratteristiche definitive di un'ipoteca Alt-A è che è tipicamente un prestito a basso tasso di doc o no-doc, il che significa che il prestatore non richiede una documentazione molto (se disponibile) per dimostrare il reddito, i beni o le spese di un mutuatario. Ciò apre le porte alle pratiche ipotecarie fraudolente, in quanto sia il prestatore che il mutuatario potrebbero esagerare i numeri al fine di garantire un'ipoteca più grande (che significa più soldi per il prestatore e più casa per il mutuatario).Infatti, dopo la crisi dei mutui subprime del 2007-08, sono stati conosciuti come "prestiti di bugiardo", perché i mutuatari e gli istituti di credito hanno potuto esagerare i redditi e / o le attività per qualificare il mutuatario per un mutuo più grande.

Mentre i mutuatari di Alt-A hanno tipicamente dei punteggi di credito di almeno 700 - ben al di sopra della cutoff per i prestiti subprime - questi prestiti tendono a permettere pagamenti relativamente bassi, maggiori rapporti prestiti e valore aggiunto e maggiore flessibilità quando si tratta rapporto debito / reddito del mutuatario. Queste concessioni consentono a determinati mutuatari di acquistare più casa di quanto non possono ragionevolmente permettersi, aumentando la probabilità di inadempimento. Detto questo, i prestiti low-doc e no-doc possono essere utili se si hanno effettivamente un buon reddito ma non possono dimostrarlo perché si guadagna sporadicamente (ad esempio, se sei lavoratore autonomo).

Poiché Alt-As è considerato un po 'rischioso (che va da qualche parte tra prime e subprime), i tassi di interesse tendono ad essere superiori a quelli di ipoteca primaria ma inferiore a quello subprime - da qualche parte intorno al 5,5% all'8% prestatore e situazione del mutuatario. Vedi Mutui Alt-A: Come funzionano .

Ottenere il migliore ipoteca possibile

Ovviamente, più alto è il tasso di interesse, più si paga ogni mese e più pagherai in definitiva la tua casa. Per confrontare, date un'occhiata a un mutuo a tasso fisso a 30 anni per $ 200.000.

Al tasso principale - il 4% in questo esempio - il tuo pagamento mensile sarebbe di $ 955. Durante la durata del prestito, pagherebbe 143, 739 di interesse - in modo da effettivamente restituire un totale di $ 343, 739.

Ora supponiamo di ottenere la stessa ipoteca di 30 anni a tasso fisso per $ 200.000, ma questa volta ti viene offerto un tasso subprime del 6%. Il tuo pagamento mensile sarebbe di $ 1 199 e ti pagherai un totale di $ 231, 677 in interessi, portando l'importo totale che pagherai a $ 431, 677. Quel cambiamento apparentemente piccolo di interesse ti costa $ 87, 938.

Quello che è importante rendersi conto è questo: solo perché un prestatore ti offre un'ipoteca con un tasso Alt-A o subprime non significa che non potresti beneficiare di un'ipoteca di primo piano con un prestatore diverso. I creditori e gli intermediari ipotecari possono essere competitivi, ma in genere non sono obbligati a offrirti il ​​miglior affare disponibile. Vale la pena di fare shopping: prendendo il tempo per trovare un migliore tasso di interesse può risparmiare decine di migliaia di dollari nel corso di un prestito.

Suggerimenti per trovare i migliori tassi di ipoteca

Non è il momento di lasciare che qualcun altro faccia lo shopping per te. Come abbiamo visto solo ora, i termini che hai ottenuto possono comportare una notevole differenza in quello che si paga per prendere in prestito la stessa quantità di denaro.

Come evitare di pagare di più di quello necessario per la tua ipoteca? Certamente, confrontate le offerte che ottieni facendo correre attraverso il tuo calcolatore ipotecario online per vedere quali saranno i tuoi pagamenti e gli interessi. E come fai - o addirittura prima di farlo - segui i passaggi che seguono.

1. Iniziare la preparazione in anticipo

Se stai cercando una casa in questo momento, ottenere le tue finanze in grande forma può essere difficile.Quindi cerchi di pensare in anticipo; forse addirittura rinviare la caccia alla casa fino a quando non puoi pulire la tua casa finanziaria.

In genere, hai bisogno di credito eccezionale. (Vedi Che cosa è un buon punteggio di credito? ) Prima di essere considerato anche per un'ipoteca, i finanziatori convenzionali cercheranno un punteggio di credito di almeno 700 e, come abbiamo detto sopra, uno dei 740 per un ipoteca di tasso primario. I prestiti FHA sono dotati di standard più rilassati, ma condizioni più rigorose. Quindi fai quello che puoi per ottenere quel risultato, pagando quei saldi di carte di credito e altri debiti personali, nella misura in cui puoi.

Anche una differenza di 20 punti nel tuo punteggio potrebbe spostare il tasso su o giù più di 0. 25%. Su una casa di $ 250.000, un quarto di un punto potrebbe significare un extra $ 12.000 o più pagato in interessi per la durata del prestito.

In secondo luogo, risparmia! Più si può mettere giù, più basso è il pagamento ipotecario e il meno interesse si paga nel tempo. Un pagamento superiore potrebbe anche significare un tasso di interesse più basso. Per esempio, il pagamento anticipato del 30% (rispetto al 20% convenzionale) potrebbe abbassare il tasso di oltre lo 0,5%.

2. Non guardare solo il tasso di interesse

Il tasso di interesse è importante, ma c'è di più da confrontare. C'è una penalità di prepagamento se si decide di rifinanziare ad un certo punto? Quali sono i costi di chiusura totale? I costi di chiusura generalmente ammontano al 2% al 5% del prezzo della casa. Se la tua casa costa $ 150, 000, si aspettano di pagare $ 3 000 a $ 7, 500 in costi. Quella è una vasta gamma, per cui è necessario che tu vedi quello che un prestatore in genere carica.

3. Comprendere PMI

Anche se contano al costo complessivo della tua ipoteca, i costi di chiusura sono un colpo solo. Ma c'è un altro morso che continua a mordere. Se il pagamento anticipato è inferiore al 20%, è considerato un rischio più elevato e necessario portare PMI o un'assicurazione privata di mutui. Questo ti rende una scommessa più sicura per il prestatore; il problema è che tu sei quello che lo paga, al tasso del 0, 5% all'1% dell'intero prestito ogni anno. Quello può aggiungere migliaia di dollari a quello che costa per portare il prestito. Se finisci per pagare il PMI, assicuratevi di fermarsi non appena hai guadagnato abbastanza equità in casa attraverso i tuoi pagamenti ipotecari per essere ammissibile (vedi Come liberarsi di assicurazione mutui privati ​​ ).

4. Blocca e carica

Diciamo che si ottiene l'affare più incredibile. Congratulazioni, ma veloce. Il tasso di interesse - e forse altre condizioni - sono bloccati per un determinato lasso di tempo. Devi chiudere entro il periodo di blocco o rischiare di perdere l'affare. Non procrastinare.

La linea di fondo

La maggior parte dei lavori coinvolti nell'ottenere il tasso ipotecario più basso avviene molto prima di essere pronti ad applicare. Un punteggio di credito stellare e un pagamento anticipato considerevole sono i modi migliori per abbassare il tasso.

Ma non fidatevi ciecamente della vostra banca, agente immobiliare o broker per ottenere le condizioni migliori. Possono avere un incentivo finanziario per guidarti in una certa direzione. Fai il tuo acquisto, calcolando e confrontando i mutui. Inoltre, ricordatevi che solo perché ti sei qualificato per la quantità di ipoteca X, non c'è niente che ti dice di avere prendere in prestito molto.