L'acquisto di una casa di solito va qualcosa di simile: scopri cosa puoi permettersi, trovare un prestatore, assumere un agente immobiliare, fare un elenco delle vostre esigenze, visualizzare le proprietà, visualizzare altre proprietà , fare un'offerta, assicurare la tua ipoteca, chiudere la tua nuova casa. Sebbene tempo consuma e talvolta frustrante, le proprietà di visualizzazione di prima mano sono considerate dalla maggior parte dei compratori come parte fondamentale del processo di acquisto di casa e molti non avrebbero mai immaginato di acquistare una casa senza prima controllare il quartiere, la casa e il cortile.

Ci sono tuttavia acquirenti che sono disposti ad acquistare case senza vederle in primo luogo. Per vari motivi, questi acquirenti e gli investitori sono disposti a saltare questa parte del processo, basandosi invece su descrizioni multiple servizio di quotazione (MLS), foto su Internet e tour virtuali. Con il numero di case in difficoltà sul mercato, alcuni investitori immobiliari acquistano case invisibili nel tentativo di ottenere grandi offerte. Gli acquirenti potrebbero anche prendere le case mentre hanno la possibilità nei mercati che hanno una disponibilità limitata di proprietà. A causa della concorrenza - dagli acquirenti agli investitori aspiranti per la prima volta e alle imprese istituzionali che acquistano interi blocchi di proprietà - esiste un aumento della frequenza degli acquisti immobiliari non visibili in alcuni mercati in tutta la nazione. Mentre si può avere fortuna e spin un buon profitto quando è il momento di vendere, ci sono rischi significativi che devono essere riconosciuti prima di impegnarsi in questo tipo di investimenti immobiliari.

Proprietà in difficoltà sono generalmente danneggiate o in condizioni di scarsa condizione e sono soggette a preclusione o pubblicizzate per vendita da una banca o da un prestatore. La maggior parte delle banche cerca di scaricare queste proprietà il più velocemente possibile, perché sono costose da tenere: tra le tasse sulle proprietà, la manutenzione e le spese legali, è possibile costare le banche $ 1 000 al giorno per mantenere ogni proprietà nel suo inventario. Poiché una vendita rapida ha un significato finanziario per la banca, queste proprietà sono spesso offerte ad uno sconto significativo e non è inusuale per alcune case vendere per i soldi sul dollaro. Questo crea un'ottima opportunità sia per gli acquirenti che per gli investitori di ottenere proprietà al di sotto dei prezzi di mercato.

I mercati con un'offerta limitata possono obbligare gli acquirenti e gli investitori ad acquistare case vista inaspettata. Invece di trovare grandi offerte, tuttavia, qui gli acquirenti possono aspettarsi di pagare valore di mercato o superiore solo per garantire una proprietà in una zona desiderabile. Nei mercati stretti, come Boston e New York City, è comune per i venditori ricevere offerte multiple e competitive che possono aumentare significativamente il prezzo. Molte di queste offerte provengono da acquirenti che non hanno mai fatto un passo sulla proprietà, ma che sanno che vogliono acquistare in quel particolare mercato.

Le proprietà di pre-costruzione forniscono anche opportunità per acquirenti e investitori. Una proprietà di pre-costruzione è sul mercato anche se non è ancora stata costruita. Questo tipo di proprietà può essere vantaggioso sia per i venditori che per gli acquirenti: i venditori (più comunemente i costruttori) ottengono i soldi necessari per continuare la costruzione dimostrando la redditività del progetto ai finanziatori e ad altri potenziali acquirenti e gli acquirenti sono in grado di acquistare a un livello inferiore tasso pre-costruzione con la capacità di vendere successivamente al valore di mercato (o superiore, a seconda del progetto).

Concorrenza

Gli investitori che cercano grandi offerte o prime proprietà possono essere contro la dura concorrenza da pinne, grossisti e acquirenti istituzionali.

Flippers

sono investitori immobiliari che mirano, come gli investitori del mercato azionario, a comprare basso e vendere alti. Tipicamente, le pinne acquistano immobili ad uno sconto, effettuano riparazioni e ristrutturazioni e vendono entro un breve periodo di tempo per un profitto. Il Valore di Ripristino di una proprietà (ARV), una stima del suo fair value di mercato dopo le riparazioni e le ristrutturazioni, viene utilizzato per determinare se una proprietà ha un potenziale di profitto. Le pinne calcolano i profitti potenziali prendendo l'ARV e sottraendo i costi di acquisto, i costi di riparazione e di ristrutturazione e le spese di trasporto (spese sostenute per la detenzione sulla proprietà, inclusi i mutui ipotecari, le tasse di proprietà, le assicurazioni e le utilità). Poiché le pinne dipendono da questi calcoli per determinare se possono fare profitto, alcuni non acquistano visione invisibile. Altri, tuttavia, si concentrano sulle proprietà precluse che possono essere acquistate a un ripido sconto ma che vengono vendute in asta senza possibilità di vedere prima di firmare i documenti. Come per le pinne, gli immobili grossisti

cercano di trarre profitto dalle proprietà in un breve periodo di tempo. A differenza delle pinne, tuttavia, i grossisti non acquistano e non riaccendono le proprietà. Invece, generalmente, le proprietà in contratto con contingenze (in modo da poter terminare il contratto se necessario) e quindi assegnare o vendere le proprietà ad altri investitori per un profitto. Un grossista può essere considerato un "intermediario" che raccoglie proprietà per gli investitori stabiliti. Dopo aver messo la proprietà in contratto, un grossista commercializza la proprietà per trovare un acquirente pronto e, in molti casi, il grossista ha un acquirente allineato anche prima di mettere una proprietà in contratto. La diffusione tra ciò che il grossista paga per la proprietà e il prezzo che la vende per è il profitto del grossista. Poiché il commercio all'ingrosso non comporta riparazioni e ristrutturazioni che richiedono molto tempo, molti grossisti cercano profitti più piccoli e più frequenti delle pinne. Investitori istituzionali acquistare grandi inventari di proprietà, talvolta interi blocchi di proprietà afflitte. Gli investitori istituzionali, sostenuti da profonde tasche, possono acquistare dozzine o centinaia di case, abbattere gli inventari e, conseguentemente, aumentare i prezzi in un mercato (e aumentare la probabilità di vendere a un profitto).Gli investitori istituzionali possono avere un potere d'acquisto così massiccio che possono rendere piuttosto difficile, se non impossibile, investitori più piccoli e singoli acquirenti di casa per trovare buone offerte all'interno di un mercato di riferimento.

Oltre alle pinne, ai grossisti e agli investitori istituzionali - un gruppo di acquirenti più piccoli acquisterà le domande visibili non necessarie. Questo più spesso coinvolge un individuo che, per motivi commerciali o personali, si sta trasferendo in una nuova area, ma non ha il tempo di acquistare una nuova casa. In genere questi acquirenti lavorano con agenti immobiliari che li inviano descrizioni dettagliate, foto e video (o visite virtuali) di proprietà che soddisfano i criteri degli acquirenti. Poiché l'agente diventa essenzialmente gli occhi e le orecchie dell'acquirente, è fondamentale che gli acquirenti specificano le loro necessità esatte, non solo per quanto riguarda le caratteristiche che la casa dovrebbe avere, ma anche per le scuole, i trasporti pubblici e le strutture vicine. Rischi

Gli acquirenti di casa e gli investitori possono acquistare case inaspettate, ma la pratica non è senza rischi. Uno dei maggiori rischi è che ci sarà qualcosa di sbagliato con la proprietà che non viene mostrata in foto. Gli angoli della mobilia e della macchina fotografica possono facilmente nascondere molti difetti, inclusi danni all'acqua, infestazioni, muffe e danni strutturali. Mentre molte proprietà sono in disgregazione perché i proprietari non hanno il tempo, la competenza o il denaro per mantenere correttamente la casa, alcune proprietà sono danneggiate intenzionalmente dai proprietari precedenti. Spesso, questo è un tentativo errato di "tornare alla banca" rendendo più difficile la vendita della proprietà. Altre volte, le persone strappano tutto quello che possono - elettrodomestici, apparecchiature, cablaggi di rame, anche paesaggistica - per il denaro.

Indipendentemente dalla motivazione, la distruzione dopo il preclusione può comportare correzioni relativamente poco costose come fori nel muro a secco o riparazioni estese e costose. In un incidente particolarmente brutto dal 2011, una casa in una comunità di cortile di alto livello in California aveva bisogno di circa 250.000 dollari di riparazioni dopo che i suoi proprietari precedenti hanno perso la casa di preclusione. Le sostanze chimiche e il cemento erano state versate lungo i condotti della proprietà e l'acqua è rimasta in funzione per i mesi che hanno portato ad una grande muffa in tutta la casa e un pavimento che è sceso sotto il peso di oggetti immersi nell'acqua. Inoltre, gli elettrodomestici, gli armadi, i lavandini e le tolette della proprietà erano stati rimossi.

Un altro motivo per cui l'acquisto di una vista invisibile può essere rischioso è che le foto e le escursioni virtuali non permettano di vedere le caratteristiche indesiderate della casa, come i fili vicini ad alta tensione, il traffico, i rumori di quartiere e gli odori insoliti (da cose simili come stampo oi 100 gatti che vivevano in casa). Una passeggiata è l'unico modo per essere sicuri che ti piacerà la casa, il cortile, i vicini e l'area.

Le pinne, i grossisti e gli investitori istituzionali hanno il rischio maggiore di non essere in grado di vendere la proprietà in modo tempestivo a causa della necessità di riparazioni estese. Per gli investitori, più lunga è la casa, più soldi si perdono in termini di costi di trasporto.La premessa di investimenti immobiliari è spesso quella di acquistare e vendere in fretta, e quando ciò non accade - per qualunque ragione - l'investitore può finire per perdere, soprattutto quando sono necessarie riparazioni inaspettate e costose.

Modi per proteggere se stessi

Una clausola di contingenza è una delle migliori protezioni per l'acquisto di una vista di casa invisibile. Una contingenza definisce una condizione o un'azione che deve essere soddisfatta affinché un contratto immobiliare diventi vincolante. Una delle contingenze più importanti quando si acquista una casa senza vederla innanzitutto è una contingenza di ispezione che consente agli acquirenti di ottenere la casa controllata entro un determinato periodo di tempo, ad esempio 5-7 giorni. Questo protegge l'acquirente che può annullare il contratto o negoziare le riparazioni in base ai risultati di un ispettore domestico professionale. Un ispettore esamina l'interno e l'esterno della casa e valuta la condizione degli elementi elettrici, finali, idraulici, strutturali e di ventilazione.

A seconda del modo in cui la contingenza è formulata, il compratore può:

Approvare il rapporto di ispezione e avanzare con l'affare

Disapprovare il rapporto e ritornare dall'operazione

• Richiedere tempo supplementare per ulteriori ispezioni < Richiedi riparazioni o concessioni
• I compratori possono anche richiedere una contingenza di passaggio. Questo tipo di contingenza consente di effettuare una fase finale (o prima) della proprietà prima di firmare i documenti alla chiusura. Tenga presente che, come per tutte le contingenze, il venditore non deve accettare alcuna contingenza e spesso si aspettano un prezzo di acquisto più elevato per compensare i rischi addizionali al venditore (cioè il rischio che il compratore si riprenderà dal contratto) .
• Gli acquirenti e gli investitori possono aggiungere sia un livello di protezione all'acquisto di vista invisibile con l'aiuto di un esperto professionista immobiliare. È importante che l'agente sia al tuo fianco dell'operazione (che lavora a tuo nome come agente di un compratore) e non lavora per conto del venditore. L'agente dovrebbe avere una responsabilità fiduciaria per assicurarsi di avere il miglior affare. Molti acquirenti e investitori svolgono diversi agenti prima di individuare chi conosce le loro esigenze e chi sente di poter fidarsi.
• La linea di fondo

Alcune persone acquistano case fuori dalla necessità, mentre altre lo fanno per il potenziale di profitto di un investimento immobiliare. In ogni caso, l'acquisto di una casa senza prima vedersi coinvolge rischi: la proprietà potrebbe avere difetti o danni che potrebbero causare riparazioni estese e costose. Inoltre, la casa potrebbe essere in una posizione indesiderata (ad esempio vicino a una strada trafficata) o avere altre caratteristiche dannose. Sia che tu acquisti un occhio inaspettato per necessità o come investimento, puoi limitare i tuoi rischi lavorando a stretto contatto con un agente immobiliare attendibile ed esperto e includendo alcune clausole di contingenza nell'offerta per l'acquisto di immobili.