Prima della crisi dei mutui del 2008-2009, l'acquisto di una casa privata era una proposta molto più difficile. I cacciatori di beni immobiliari in precedenza dovevano seguire le aste in courthouses o siftare attraverso scaffalature legali. Ma l'ondata di preclusioni causata dalla fusione subprime non solo ha aumentato il numero di proprietà disponibili, che ha reso più facile individuare e acquisirli. Infatti, il processo è spesso simile alla ricerca di qualsiasi altro tipo di casa. Le case in escluso sono disponibili in quasi tutti i mercati immobiliari in tutto il paese, offrendo opportunità ai proprietari di abitazione e agli investitori.

È possibile trovare le proprietà precluse in periodici e siti web (MLS), tramite ricerche immobiliari online, uffici bancari e siti e quotidiani locali. Come trovare le case preclusive

Ci sono molti siti web che ora si specializzano nel trovare case e proprietà che sono in preclusione, come usa-preclusione. com e la HomePath di Fannie Mae. com. Alcune istituzioni finanziarie, come la Bank of America, offrono anche pagine dedicate per aiutarti a cercare una casa privata. Nei servizi di elenchi multipli locali, le proprietà che vengono escluse non possono essere evidenziate per se; questo può essere indicato solo nella descrizione della proprietà.

I finanziatori stanno sempre più vendendo le loro risorse cedute tramite agenti immobiliari, quindi non esitate a chiedere alle case di un agente immobiliare opportunità. Alcuni agenti immobiliari si specializzano anche in proprietà di preclusione.

Più specificamente, la localizzazione di una casa preclusa dipende da dove esattamente si trova nel processo di preclusione: le proprietà possono ancora essere di proprietà del proprietario di casa originale (nelle fasi precedenti, in caso di pre-preclusione e proprietà di vendita brevi) o da un'entità come una banca o il governo (in quelle successive). Ecco cinque tipi di preclusione e approcci all'acquisto.

1. Pre-Foreclosures

Una proprietà è in pre-preclusione dopo che il mutuante ipotecario ha notificato ai mutuatari che sono in default, ma prima che la proprietà sia offerta per la vendita all'asta. Se un proprietario di casa può vendere la proprietà durante questo periodo, può essere in grado di evitare i procedimenti di preclusione e il suo effetto negativo sulla loro storia di credito e sulle prospettive future (vedere
Ottenere un mutuo dopo il fallimento e la preclusione ). In quanto tali, alcuni proprietari di abitazioni sono disposti a negoziare. I pre-pignoramenti sono tipicamente elencati negli edifici della giustizia della contea e della città. Inoltre, molte risorse online, tra cui www. preclusione. com, elenca le proprietà che sono nella fase di preclusione. 2. Vendite corte

Vendite brevi si verificano quando il prestatore è disposto ad accettare meno di quello che è dovuto ad un'ipoteca. I mutuatari non devono necessariamente essere in default dei pagamenti ipotecari per un prestatore ad accettare una vendita breve; tuttavia, in genere hanno bisogno di dimostrare qualche tipo di difficoltà finanziarie, come la perdita di un lavoro, che potrebbe causare un default.Spesso la residenza in questione è subacquea, il che significa che vale meno dell'equilibrio ipotecario in sospeso. Per qualificarsi come una vendita corta, il mutuante deve accettare di "vendere la proprietà corta" accettando meno di quello dovuto e la casa deve essere elencata per la vendita. Queste proprietà vengono solitamente pubblicizzate come vendite brevi "in attesa dell'approvazione bancaria".
L'acquisto di una proprietà di vendita a breve è in linea di principio lo stesso di un acquisto tradizionale, ma la lingua nei contratti differirà, precisando che i termini sono soggetti alla l'approvazione del prestatore. Una banca può richiedere diversi mesi per rispondere ad un'offerta di vendita a breve, quindi il processo può richiedere molto più tempo di un acquisto tradizionale. Molti siti web immobiliari, tra cui singole società o servizi di quotazione, offrono la possibilità di effettuare ricerche a breve vendita.

3. Aste di vendita dello sceriffo

L'asta di vendita dello sceriffo avviene dopo che il creditore ha notificato al debitore di default e ha permesso un periodo di addebito per il mutuatario per recuperare i pagamenti ipotecari. Un'asta è progettata per il prestatore per ottenere rapidamente rimborsato per il prestito che è in default. Queste aste spesso si verificano sui gradini di un palazzo di giustizia della città, gestiti dalle autorità locali di contrasto. La proprietà viene venduta all'asta al miglior offerente in un luogo, data e ora pubblicamente annunciati. Questi avvisi possono essere trovati nei quotidiani locali e in molti siti online eseguendo una ricerca per "aste di vendita dello sceriffo".
4. Proprietà in possesso di proprietà bancarie

Proprietà che non vendono in asta ritornare alla banca; vale a dire che diventano proprietà immobiliari (REO). Sono spesso gestiti da un reparto REO di una banca, che mantiene un elenco delle proprietà delle banche. Fonti online come www. RealtyTrac. com hanno liste estese che possono essere ricercate per città, stato o codice postale.
5. Proprietà governative

Alcune case sono acquistate con prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) o dal Dipartimento di Affari dei Veterani (VA). Quando queste proprietà vanno in preclusione, vengono reintegrate dal governo e vendute da broker che lavorano per il governo. È necessario contattare un broker registrato dal governo per acquistare una proprietà di proprietà pubblica. Gli acquirenti possono ricercare tali proprietà su www. hud. gov (cliccare su "AREE TEMATICHE" e selezionare "Case in Vendita").
Perché le case precluse sono più convenienti

Il più grande punto vendita delle case precluse è, naturalmente, il loro prezzo contrassegnato - spesso significativamente più basso di altre proprietà simili nella stessa area (noto come comparables, o comps, in broker -parlare). La maggior parte dei pignoramenti sono venduti al 5% al ​​di sotto del valore di mercato, almeno con sconti ancora maggiori in alcune regioni. Gli acquirenti possono anche usufruire di ulteriori risparmi con vantaggi come riduzione dei pagamenti, tassi di interesse più bassi o eliminazione delle commissioni di valutazione e alcuni costi di chiusura.

Che cosa li rende un tale affare? Se la residenza è nella fase di pre-foreclosure o short-sale, i suoi proprietari sono in un legame finanziario - hanno bisogno di soldi. E il tempo non è al loro fianco: devono scaricare la proprietà e ottenere ciò che possono, mentre non possono perdere completamente.In breve, questi venditori non stanno esattamente negoziando da una posizione di forza. Mentre può sembrare crudele sfruttare le sfortuna degli altri, gli acquirenti possono beneficiare.

Possono beneficiare ancora di più se la proprietà è stata effettivamente sequestrata. L'ufficio dello sceriffo non è interessato a appendere su una casa; le banche non vogliono essere nel settore del padrone di casa. Le istituzioni finanziarie vogliono liberarsi prontamente dalle proprietà precluse (per un prezzo ragionevole, naturalmente - devono rispondere agli investitori e ai revisori che hanno fatto ogni tentativo di recuperare il maggior numero possibile del prestito originario). Ancora una volta, questo vantaggi acquirenti.

Infine, le case precluse vengono di solito vendute in condizione "as-is" - se ci sono danni, le riparazioni non fanno parte dell'equazione - e, come sappiamo gli appassionati di mobili usati e d'epoca, "come-si" si traduce in uno sconto. Naturalmente, "come-è" può essere una spada a doppio taglio, come si parlerà di seguito.

Rischi dell'acquisto di case precluse

Proprietà

Problemi Mentre porta uno sconto compensativo, "come è" la condizione può essere piuttosto triste. Se la casa è ancora occupata dai proprietari, spesso viene male mantenuta - dopo tutto, se le persone non possono fare i pagamenti ipotecari, sono probabilmente dietro a pagare anche il mantenimento regolare, per non parlare delle grandi riparazioni. Inoltre, alcune persone che si trovano ad affrontare o forzare in preclusione sono imbarazzate, e scongiurare le loro frustrazioni nella loro casa prima delle riprese bancarie. Ciò spesso comporta la rimozione di apparecchi e apparecchiature, ea volte anche vandalismi.

Se la proprietà è già stata rimessa in esaurimento, la situazione potrebbe essere ancora peggiore. Il crimine è una grande preoccupazione per le case vacanti. I prati sconvenienti ei tetti dilapidati fanno pubblicità ai ladri che il posto è vuoto. Molti di questi opportunisti rubano la casa di tubi di rame, cablaggi di rame, elettrodomestici e apparecchiature. La casa vacante può anche diventare un magnete per le offerte di droga, la prostituzione e crimini violenti. Le comunità povere sono particolarmente colpite perché hanno meno risorse per migliorare rispetto ai residenti di aree più ricche. Anche senza l'elemento del crimine, le case che sono state sedute per mesi o addirittura anni sono state probabilmente esposte agli elementi e quindi presentano un rischio sostanziale di un qualche tipo di danno: stampi, tubazioni a perdita di materiale, rottura del legno, termiti - cose che richiedono una sostanziale spesa per risolvere, rendendo il prezzo meno costoso di un affare. Alcune istituzioni finanziarie effettueranno le manutenzioni di base sulle proprie proprietà REO, come la winterizing. Anche così, essi dimenticano ogni responsabilità per la condizione corrente della proprietà, né faranno riparazioni prima che sia venduto. Naturalmente, un rapporto di ispezione a casa può rivelare molti problemi potenziali e un contraente generale può fornire stime di riparazione. Purtroppo, gli acquirenti in asta spesso non hanno la possibilità di ispezionare le proprie proprietà prima dell'acquisto, il che significa che puoi trovare qualche sorpresa sorpresa in casa dopo aver firmato la linea punteggiata.

. Costi nascosti Oltre a lavori imprevisti di riparazione e ristrutturazione, le delinquenze come le imposte di ritorno e le tasse (quali proprietà d'asta spesso hanno allegato a loro, sia dall'IRS o da uno Stato o da altri creditori) possono aggiungere ulteriori costi ad una casa altrimenti desiderabile. Qualunque sia dovuto, il governo deve prima essere pagato e risolto prima che il processo di acquisto possa andare avanti. Ciò si applica principalmente alle proprietà in vendita all'asta; una banca pagherà sempre i prestiti collegati alla proprietà prima di rivenderlo ad un'altra parte.

Gli offerenti all'asta devono pagare le loro proprietà in contanti al momento dell'acquisto: non è consentito alcun finanziamento. Così, assicuratevi di acquistare la tua casa affare non ti lascerà soldi poveri.

Processo lento

Le complicazioni precedenti spesso significano un sacco di documenti. In genere, i preclusioni avranno un numero di documenti aggiuntivi che devono essere completati per prepararsi alla chiusura, che non è sempre così tempestiva. Se si tratta di una breve situazione di vendita, il prestatore del proprietario deve approvare l'affare e questo può richiedere un po 'di tempo, come accennato in precedenza. Danno grave trovato nella casa può provocare una valutazione inferiore della casa, che può influenzare la capacità del compratore di ottenere un prestito. Alcuni istituti di credito non prestano più di un certo importo in dollari perché il potenziale di profitto su un prestito minore non vale il rischio.

Mentre si potrebbe pensare che una banca sarebbe desiderosa di scaricare una residenza recuperata, i tempi di risposta tra la banca e le altre parti coinvolte possono essere lenti anche con REO proprietà. La quantità di tempo necessario per ottenere una risposta sulla tua offerta può variare ampiamente; se la banca che detiene la tua proprietà è inondata di preclusioni, allora può richiedere molto tempo per la banca per elaborare la tua richiesta. Le banche con grandi quantità di backlog sono state conosciute per richiedere fino a 90 giorni per rispondere ad un'offerta. Se si prevede di finanziare l'acquisto, sarebbe consigliabile passare il tempo di ottenere la preapprovazione per un mutuo.

Competizione

Come per qualsiasi mercato, ogni volta che c'è la possibilità di acquistare qualcosa a uno sconto dal tasso di andamento, la domanda salirà. Quindi un aumento dell'interesse e della concorrenza - non solo dai potenziali occupanti, ma dagli investitori e dai professionisti di rotazione - sono inevitabili quando si tratta di proprietà pignorate valide. Molto spesso, una casa privata può essere valutata attraente sotto le altre case della zona circostante, ma quando la parola esce, numerose offerte possono venire rapidamente e una guerra di offerta nasce. Così quella che una volta era una casa a prezzi inferiori in un grande quartiere può diventare rapidamente una proprietà costosa.

Potenziali acquirenti di case precluse possono essere saggi per presentare le offerte su più proprietà in una sola volta, perché è possibile per gli acquirenti concorrenti di garantire una proprietà con un'offerta più elevata o un'offerta in contanti. Ma non scoraggiatevi se qualcun altro riesce a presentare la tua offerta per una particolare proprietà; torna indietro periodicamente per vedere se riappare nell'inventario della banca. Le offerte di preclusione tendono a cadere spesso.

Acquisto di una casa preclusa

Se si acquista da una banca, è necessario affinare le tue capacità di contrattazione e avviare il processo con un'offerta lowball sulla proprietà che si desidera. Le banche che hanno accumulato ingenti inventari di proprietà preclusi saranno più inclini a negoziare sul prezzo; più a lungo che la banca ha detenuto la proprietà, maggiore è la probabilità che prenderà seriamente in considerazione offerte inferiori, in particolare sulle proprietà che si sono tenute per lunghi periodi di tempo. Pertanto dovresti probabilmente rendere la tua offerta iniziale ad un prezzo che sia almeno il 20% al di sotto del prezzo di mercato corrente, o forse ancora se la proprietà che stai offrendo si trova in un'area con un'alta incidenza di preclusioni.

Se potete pagare la proprietà e le eventuali ristrutturazioni necessarie in contanti, siete in una posizione invidiabile. Ecco perché alcuni acquirenti decidono di collaborare con gli investitori esterni che possono aiutarli all'estremità anteriore e condividere eventuali profitti quando la casa va nuovamente sul blocco di vendita. Infatti, le offerte in contanti rappresentano una quota considerevole delle vendite REO.

Opzioni di finanziamento per case preesistenti

È possibile utilizzare un'ipoteca per acquistare una proprietà REO, anche se i prestatori privati ​​tendono ad essere scortesi sul finanziamento di contratti di preclusione. Tuttavia, sono disponibili due opzioni di finanziamento per coloro che si qualificano - 203 (k) prestiti dall'amministrazione federale delle abitazioni (FHA) e il programma HomeSteps attraverso Freddie Mac, una delle imprese sponsorizzate dal governo che riacquistano i mutui.

203 (k) Prestiti

L'FHA ha progettato le relative ipoteche di 203 (k) per contribuire ad attenuare le preoccupazioni delle banche che altrimenti avrebbero lontano da REO ad alto rischio. acquisti. Ricaricando i mutuatari di un premio di assicurazione mutui, sono in grado di garantire prestiti fatti da prestatori privati ​​che partecipano al programma.

Per i mutuatari, uno dei grandi vantaggi è la possibilità di finanziare l'acquisto di casa, oltre alle riparazioni necessarie, in un'unica ipoteca. La versione più basilare, un prestito 203 (k) semplificato, è pensato per riparazioni limitate che non richiedono piani di ingegneria o architettura. Gli individui possono prendere in prestito fino a $ 35.000 al di sopra del prezzo di vendita della casa per coprire i rimedi fondamentali come i nuovi elettrodomestici, il rivestimento e le finestre.

Con correzioni più estese, come la creazione di un'aggiunta o la cura dei danni strutturali, un prestito tradizionale di 203 (k) è di solito l'opzione migliore. A differenza della variante semplificata, i proprietari di abitazione devono prendere almeno $ 5,000; l'importo massimo è basato sui limiti FHA per ogni contea. Inoltre, è necessario pagare un consulente indipendente per ispezionare la proprietà e verificare che il lavoro soddisfi le linee guida del programma.

Un ulteriore inconveniente a questi prestiti è il prezzo. Oltre a pagare l'assicurazione mutuo, i mutuatari in genere pagano tassi di interesse che sono un quarto di un punto percentuale superiore a quelli sui prestiti convenzionali. Possono anche essere costretti a sovraccaricare più di uno o due punti, che sono commissioni anticipate che sono ciascuna di valore dell'1% dell'importo principale.

Figura 1.

Un confronto tra i prestiti tradizionali 203 (k) e la versione semplificata.

HomeSteps Freddie Mac fornisce liquidità al mercato dei mutui acquistando prestiti dalle banche, raggruppandoli e vendendoli agli investitori come titoli. Con HomeSteps, l'organizzazione, grazie ai suoi prestiti privati, offre un finanziamento speciale per coloro che vogliono acquistare solo le proprietà precluse che possiede. HomeSteps è attualmente disponibile solo nei seguenti stati: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Nord, Carolina del Sud, Tennessee, Texas e Virginia.

Se vivi in ​​uno di questi stati, HomeSteps ha alcuni importanti vantaggi. Principale fra di loro è che non è necessario acquistare l'assicurazione mutuo, che lo distingue da 203 (k) prestiti. Questo da sola può risparmiare centinaia, anche migliaia di dollari, nel corso dell'ipoteca. Inoltre, un mutuo HomeSteps non richiede una valutazione all'origine, che può essere un ostacolo importante per chi cerca un prestito convenzionale.

Gli acquirenti possono trovare un elenco di proprietà di una famiglia, condominio e multi-famiglia sul sito HomeSteps.

La linea di fondo

Sulla superficie, le case precluse possono sembrare terribilmente attraente. Tuttavia, i costi possono essere estremamente imprevedibili e i danni sottostanti potrebbero rendere indesiderabile una proprietà. Il processo di acquisto è spesso lento, che potrebbe incoraggiare altri pensieri nelle menti degli acquirenti, mentre una forte domanda di attirare proprietà precluse potrebbe spingere alcuni acquirenti sperati.

Con tutto questo detto, le case precluse possono finire per essere offerte incredibili. Gli acquirenti hanno l'opportunità unica di pagare il valore inferiore al mercato per le case che non sarebbero disponibili a loro in circostanze normali. Se ci sono risparmi sul lato dell'acquisizione, migliora la probabilità che l'acquirente realizza l'apprezzamento del suo bene e un guadagno sul suo investimento se vende in futuro.

Se fatto in modo responsabile, l'acquisto di una casa privata può consentire a un acquirente di raccogliere una miriade di vantaggi per molti anni a venire.