I mercati dell'U. prevedono un aumento dei tassi di interesse nel prossimo futuro. Gli investimenti alternativi come i trust di investimento immobiliare (REIT) possono offrire buone opzioni agli investitori. Questo articolo analizza il potenziale di REIT per la sensibilità dei tassi di interesse e valuta la loro idoneità come veicolo di investimento in periodi con elevati tassi di interesse.

Introduzione rapida a REITs

Un REIT è una sicurezza quotata in borsa, che investe in immobili tramite beni o mutui e spesso scambi su scambi importanti come un magazzino. I REIT offrono un elevato livello di liquidità agli investitori che assumono una quota di proprietà immobiliari acquistandola come scorte. I REIT vengono in un'ampia varietà con tipi di proprietà specifici, come REIT su appartamenti residenziali, edifici commerciali, magazzini e strutture alberghiere. I REIT sono disponibili anche in varianti regionali, come quelle che si concentrano su immobili in determinati paesi / regioni come l'U. S., Europa, Cina o Giappone. (Per ulteriori informazioni, vedere: 5 tipi di REITs e come investire in essi.)

Le REIT offrono molti vantaggi, tra cui la diversificazione in una nuova categoria di asset, un'elevata liquidità in immobili con una piccola quantità di investimenti e benefici fiscali (a seconda delle leggi locali). (Per ulteriori informazioni, vedere: Investire in REITs.)

REIT restituisce contro i tassi d'interesse

Un recente rapporto da REIT. com mostra un livello storicamente basso di correlazione tra REIT e il mercato azionario. La correlazione indica come due titoli si muovono tra di loro. La stessa relazione mostra simili bassi livelli di correlazione tra REIT e rendimenti obbligazionari. (Una tabella tagliata è sotto con la correlazione REITs-bonds evidenziata.)

Immagine per gentile concessione REITS. com.

Un confronto storico simile tra i rendimenti da un indice REIT popolare e dai tassi di interesse obbligazionari di 10 anni indica una relazione inversa. Tracciamo i rendimenti annuali del popolare FTSE NAREIT All REITs Index nei confronti dei tassi di interesse dei titoli di Stato di 10 anni:

Grafico basato sui dati di indice REITs provenienti da REITS. com (asse sinistro) e dati obbligazionari del Tesoro di dieci anni provenienti da stlouisfed. org (asse destro).

Come evidente dal grafico sopra riportato che copre 45 anni, i tassi di interesse aumentanti sembrano male per i rendimenti di REIT e viceversa. Durante gli alti tassi di interesse del 1980-1985, i rendimenti da REITs erano più bassi, mentre sono aumentati dopo il 2008 quando i tassi di interesse hanno toccato i bassi record.

Tuttavia, ci sono altri fattori e altre osservazioni dettagliate da considerare, che possono indicare rendimenti positivi per gli investimenti REIT anche durante l'epoca di tasso elevato. Scavare in periodi specifici in cui i tassi di interesse sono elevati e le osservazioni interessanti emergono:

Dal 1979 i tassi di interesse sono stati in una tendenza al ribasso.C'erano alcuni spunti sporadici negli anni interim, ma in generale è stata una consistente diminuzione dei tassi di interesse. Con ogni passaggio di cinque o dieci anni, una minore gamma di tassi di interesse è stata considerata "alta. "

1979-1984: Questo periodo ha visto tassi di interesse nell'alta gamma del 10% - 14%. Il ritorno da REIT è stato anche nell'alta gamma del 9% - 32%.

• 1991-1997: Questo periodo ha visto una nuova gamma di tassi di interesse elevati, che variano dal 6% all'8%. Il rendimento dell'Indice REIT era compreso tra il 12% e il 36%, ad eccezione dell'1% nel 1994.
• 2000-2001: la seconda fascia di interesse elevata è stata nel periodo 2000-2001, quando i tassi si sono attestati intorno a 5 5%. I rendimenti da REITs variano dal 16% al 26%.
• Come hanno fatto i prezzi REIT durante i periodi interessi a basso interesse?

1973-1974: i tassi di interesse sono stati relativamente più bassi, compresi tra il 6,9% e il 7,4% (rispetto all'alta gamma del 10% al 14% degli anni successivi). Le REITs sono state eseguite male con perdite annuali nell'intervallo -42% -27%.

• 1998-1999: i tassi di interesse erano compresi tra il 4% e il 5, 5% ei rendimenti da REIT erano ancora negativi al tasso del -18% al -6%.
• 2007-2012: Poiché i tassi di interesse passavano progressivamente dal 4% al meno del 2%, i REIT hanno guadagnato consistenti perdite annuali nell'intervallo -45% -5%, con una sola eccezione dei rendimenti positivi nel 2009. > Queste osservazioni indicano che REIT non può realmente avere alcuna dipendenza dagli scenari dei tassi di interesse. I rendimenti degli investimenti REIT possono effettivamente rimanere liberi dalle variazioni dei tassi di interesse.
• Ci sono altri vantaggi di REIT, che li rendono una buona scelta di investimenti anche durante i periodi di interesse elevato:

Opportunità di reddito

: REITs sono considerati titoli basati sul rendimento. Mentre l'apprezzamento dei prezzi in REIT offre un potenziale di profitto, una considerevole parte dei rendimenti REIT deriva dai dividendi. I pagamenti di dividendi da REIT sono l'eroe sconosciuto, spesso ignorato dagli investitori. Come indicato nelle Nozioni fondamentali della tassazione REIT, i REIT sono generalmente esenti da imposte presso l'U.S. a livello di trust, purché distribuiscano almeno il 90% del loro reddito ai loro titolari di quote. Questo sistema di prestazioni fiscali comporta una distribuzione regolare del reddito dei dividendi agli azionisti REIT. In assenza di imposte sul dividendo, i rendimenti netti effettivi sono spesso superiori a quelli delle obbligazioni (o azioni), anche in caso di tassi di interesse elevati.

• Diversificazione globale : l'altro vantaggio indiretto che può essere realizzato attraverso REIT è in termini di ottenere l'esposizione ai mercati globali. Anche se una modifica dei tassi di interesse potrebbe avere un impatto sui rendimenti del REIT nel mercato U … S, gli investitori possono guardare REITs che hanno un'esposizione globale. Dal 1990, l'U. K., Singapore, Giappone, Australia, Paesi Bassi, Sudafrica e molti altri paesi hanno permesso l'inserimento di REIT, consentendo agli investitori di esporre i mercati immobiliari delle nazioni straniere. Ad esempio, se il mercato immobiliare locale nei serbatoi U. a causa di effetti di tassi di interesse più elevati, un investitore U. S. con esposizione al mercato immobiliare di Singapore può trarre vantaggio se detiene REITs nel settore immobiliare di Singapore nel suo portafoglio.
• Esposizione specifica settoriale : I REIT venduti in borsa, elencati nelle borse valori, sono disponibili in diversi punti. Si possono trovare REIT specifici per gli appartamenti residenziali, i centri commerciali, il settore dell'ospitalità, i magazzini e persino quelli con un'esposizione ad un'infrastruttura di stato o di una nazione. In caso di aumenti dei tassi di interesse, non tutti i sotto-settori del settore immobiliare possono essere colpiti in modo negativo. Ad esempio, anche se i tassi di interesse elevati possono colpire i rendimenti da REITs avendo esposizione a appartamenti residenziali, il reddito di un REIT particolare che ha esposizione a molti centri commerciali di gestione in posizioni prime rimane più elevato. Lo studio attento del mercato immobiliare, gli impatti dei tassi di interesse su un sottosettore specifico e su specifici REIT basati sulla sua proprietà immobiliare sottostante, possono rendere l'investimento REIT redditizio indipendentemente dall'impatto del tasso di interesse. (Per ulteriori informazioni, vedere: 3 Hotel REIT che ha superato il mercato e residenziale, sanitario e ufficio REITs.)
• Dopo aver esaminato i modelli di correlazione e i dati storici, sembra che i rendimenti da REIT restano indipendenti dai periodi di tasso di interesse. Dopo un attento studio e una corretta selezione dei sottosettori immobiliari e delle regioni geografiche, gli investitori possono considerare REITs una buona alternativa agli stock e alle obbligazioni tradizionali, molto sensibili ai tassi di interesse.