Sei interessato ad acquistare un fixer-upper, ma non hai i soldi per rimodernarlo? O forse hai risparmiato i soldi per rimodellare e hai trovato una casa che ami, ma il tuo prestatore non ti permetterà di comprarlo perché la casa non è considerata abitabile senza i bagni. Ci sono sempre proprietà sul mercato che non sono state mantenute da ex proprietari di denaro contante, sono stati trattati male da affittuari o sono stati deliberatamente trashed da proprietari di formaggi che sono stati preclusi su. Non dovrebbe essere un modo per qualcuno come te per risolvere questi occhi di quartiere e riportarli in vita?

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Un regalo del governo

C'è un modo per acquistare un fissatore superiore e viene portato dal governo federale. Il prestito di rehab del Federal Housing Administration, il prestito FHA 203 (k), è stato progettato per gli individui che vogliono riabilitare o riparare una casa danneggiata in modo che possano vivere in essa come loro residenza primaria. Questi prestiti sono approvati dal governo per incoraggiare i prestatori ad offrire quello che sarebbe altrimenti considerato un prodotto di prestito rischioso. A causa del rischio e delle spese coinvolte, i progetti di riabilitazione sono gestiti normalmente da investitori immobiliari professionali che possono acquistare immobili con denaro e pertanto non necessitano di alcuna banca per approvare la condizione della proprietà.

Questo articolo descrive quanto denaro è necessario risparmiare, i due diversi tipi di prestiti 203 (k), le proprietà ammissibili, le riparazioni ammissibili e, in breve, quello che devi sapere per vedere se questo tipo di prestito è giusto per te.

.) Quanto hai bisogno di denaro Il prestito FHA 203 (k) ti consente di includere i soldi necessari per le riparazioni e le spese di riparazione (materiali e manodopera) nel prestito. Se voleste comprare una casa in cui la cucina era stata strappata, potresti includere nel prestito il prezzo di nuovi armadi, controsoffitti, pavimenti, frigorifero, stufa, forno, microonde, lavandino, lavastoviglie, smaltimento dei rifiuti e il costo per progettare, permettersi e installare tutto. Il prestito può anche includere una riserva di emergenza del 10-20% per le spese sopra e al di là delle stime di riparazione. È inoltre possibile ottenere fino a sei mesi di pagamenti ipotecari inclusi per coprire l'ipoteca durante la ristrutturazione della casa in modo che non dovrai pagare un doppio alloggio.

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Tipi di 203 (k) Mutui

Esistono due tipi di mutui FHA 203 (k): regolari e razionalizzati (chiamati anche "modificati"). Regolare è per le proprietà che necessitano di riparazioni strutturali; semplificato è per coloro che necessitano solo di riparazioni non strutturali. Può essere utilizzata per l'acquisto o la rifinizione.

Per il normale prestito di acquisto di 203 (k), l'importo massimo dell'ipoteca si basa sul minore del valore as-è della proprietà più i costi di riabilitazione o al 110% del valore atteso della proprietà dopo la riabilitazione.Ciò significa che non volete comprare una casa con un valore pari a $ 150.000 se avesse bisogno di $ 25.000 in riparazioni a meno che non avevi un extra di $ 10.000 in contanti perché la maggior parte di cui potreste prendere in prestito sarebbe $ 165, 000 (110% di $ 150, 000). Il prestito semplificato consente agli acquirenti di casa di aggiungere un massimo di $ 35.000 al prezzo di acquisto per pagare i miglioramenti.

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Naturalmente, in ogni caso, hai il reddito per sostenere l'ipoteca - non puoi semplicemente prendere un prestito (per saperne di più, vedere: Ipoteche: Quanto puoi affrontare? per una certa quantità perché la casa lo giustifica. Proprietà ammissibili

I prestiti FHA 203 (k) sono destinati agli occupanti del proprietario, non agli investitori. Sono ammissibili i seguenti tipi di proprietà:

Abitazioni da una famiglia a quattro famiglie

Costruzione esistente che è stata completata per almeno un anno

• Tardowns, finché una parte della fondazione esistente rimarrà > Una casa esistente che verrà spostata in una nuova fondazione
• La parte residenziale di una proprietà di uso misto (commerciale / residenziale)
• Condomini approvati da FHA
• Con una vasta gamma di proprietà qualificate, quasi chiunque può trovare la proprietà giusta che si qualificherà per un prestito di 203 (k).
• Condizioni di finanziamento e spese di riparazione e riparazione ammissibili
• Indipendentemente da quale lavoro si potrebbe pensare la casa ha bisogno, il prestatore e FHA hanno le proprie esigenze che dovrete anche incontrare. L'US Department of Housing and Urban Development (HUD) "richiede che le proprietà finanziate in questo programma soddisfino determinati standard di efficienza energetica e standard strutturali" per "conformarsi agli standard minimi di proprietà della HUD (24 CFR 200. 926d e / o HUD Handbook 4905. 1 ) e tutti i codici locali e le ordinanze. "

Gli standard di efficienza energetica comprendono la cottura, l'isolamento e la ventilazione, nonché l'utilizzo di sistemi di riscaldamento e condizionamento adatti per la casa. La casa è anche obbligata a disporre di rilevatori di fumo adiacenti ad ogni zona notte.

Potresti essere sorpreso dalla varietà di riparazioni e miglioramenti domestici che possono essere finanziati con il prestito di 203 (k). Questi includono, a titolo esemplificativo, i seguenti:

pittura

aggiunte camera

ponti

• cortili
• classificazione del sito e drenaggio
• rimodellamento bagno
• rimodellamento della cucina, finitura di una mansarda o di un seminterrato
• alterazioni strutturali e riparazioni
• aggiunta o diminuzione del numero di unità in una dimora (ad esempio, una famiglia a duplex)
• nuova schiera
• aggiunta seconda storia
• eliminazione di problemi di vernici a base di piombo
• sistemi di riscaldamento, ventilazione e climatizzazione (HVAC)
• impianti idraulici
• coperture
• pavimentazioni
• risparmio energetico
• accessi disabili
• "oggetti di lusso" come campi da tennis, piscine, vasche idromassaggio e box da barbecue da finanziare con un prestito di 203 (k), ma alcuni elementi che si potrebbero pensare come lussi come vasche idromassaggio sono effettivamente ammesse. Parla con il vostro prestatore sui miglioramenti specifici che desideri fare per vedere cosa puoi finanziare.
• Completamento della riabilitazione
• Una volta completato l'acquisto e la casa è tua, puoi iniziare le riparazioni e il rimodellamento. L'FHA richiede che tutte le riparazioni siano completate entro sei mesi, anche se i prestatori possono richiedere un periodo di tempo più breve.
• Inizierà a fare immediatamente i pagamenti ipotecari come in qualsiasi casa. Dopo tutto, lo possiedi, non importa se non abiti ancora. Tuttavia, come accennato in precedenza, è possibile finanziare i primi pagamenti ipotecari.

I soldi per la riabilitazione e la riparazione vengono collocati in un conto di deposito e rilasciati dopo che il lavoro è stato completato e ispezionato per garantire l'approvazione di HUD. L'HUD deve anche approvare il prodotto finito una volta completato il lavoro.

Problemi da evitare

Molti istituti di credito non fanno prestiti FHA 203 (k), sia perché non sanno come o non vogliono fare i documenti supplementari. Lavorare con un prestatore che non ha esperienza con i prestiti FHA 203 (k) è qualcosa che devi evitare - il processo è abbastanza complesso come lo è. Non date le mal di testa lavorando con qualcuno che non sa cosa stanno facendo.

Inoltre, assicuratevi di non investire troppo in casa - non spendere così tanto sulle riparazioni e sui miglioramenti che non sarai in grado di recuperare i costi se vendi la casa un giorno. Guarda i prezzi medi di vendita delle case pronte per il trasferimento nelle vostre vicinanze e cercare di mettere la tua casa all'interno di questa gamma. Non vuoi possedere una casa di $ 300.000 in un quartiere di 200.000 case, perché la maggior parte delle persone che possono permettersi una casa di $ 300.000 vogliono vivere in un quartiere più bello dove tutte le case sono valutate comparabilmente.

Svantaggi

I prestiti FHA 203 (k) hanno un periodo di chiusura più lungo di altri tipi di prestiti. Prendono solitamente 60-90 giorni per chiudere, rispetto ai 30-45 giorni che sono comuni per altri prestiti, inclusi i prestiti regolari FHA. Se sei in fretta di spostare, il prestito di 203 (k) non è il prodotto per te. Si può anche aspettarsi di pagare un tasso di interesse più elevato a causa del rischio aumentato associato ai prestiti di miglioramento domestico.

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Questi prestiti sono anche più lavoro per il prestatore e richiedono conoscenze di prestito specializzato, in modo da può essere più difficile trovare un prestatore che lavorerà con tu. I processi di applicazione e di ristrutturazione sono un sacco di lavoro per i proprietari di abitazione, e ci sono un sacco di burocrazia coinvolti. Alcuni mutuatari hanno segnalato ritardi nella ricezione dei loro fondi di riabilitazione, cosa che aggiunge ulteriore stress al processo.

La linea inferiore

Anche se può essere più lavoro per trovare un prestatore che fa prestiti FHA 203 (k) e per completare sia i processi di applicazione e di ristrutturazione, lo sforzo extra può pagare. Questo prodotto di prestito può rendere possibile la comprensione di quella casa perfetta che ha bisogno di qualche ricondizionamento per essere nuovamente vivibile. Può anche rendere possibile il salto dall'affitto alla casa, poiché potrebbe esserci una fascia di fissaggio nella tua fascia di prezzo quando non ci sono trasferimenti in case pronte che puoi permettersi. (Per ulteriori informazioni, vedere Sei pronto ad acquistare una casa? )