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I fondi da operazioni, o FFO, sono una misura del flusso di cassa; viene utilizzato per valutare le aziende per le quali il reddito netto è una misura inappropriata di prestazioni. Come il reddito netto, è una misura del rendimento dell'investimento, o ROI. Il FFO è calcolato aggiungendo spese non correnti quali ammortamenti e utili a reddito netto. Anche i redditi e gli oneri non operativi vengono spesso eliminati quando si traduce il reddito netto su FFO. Le trust di investimento immobiliare, o REITs, sono la sicurezza più spesso analizzate utilizzando FFO.

REITs sono titoli che permettono agli utenti di acquistare azioni di un fondo d'investimento aggregato, simile ai fondi comuni. REIT le proprie proprietà produttive e distribuiscono materialmente tutti i loro redditi imponibili agli azionisti sotto forma di dividendi. Mentre il profitto contabile è una cifra importante per gli azionisti, il reddito netto può essere una metrica ingannevole quando si tenta di analizzare le prestazioni reali di un REIT. Poiché il valore della proprietà posseduta sul bilancio cresce, anche la spesa di ammortamento. In questo caso, qualsiasi conseguente diminuzione dell'utile per azione, o EPS, falsamente suggerisce un calo delle prestazioni operative. Gli azionisti valutano generalmente una performance operativa di REIT analizzando il flusso di cassa generato dalle proprietà degli investimenti, quindi FFO è uno strumento efficace in questo contesto.

Consideri i risultati del primo trimestre 2015 riportati da Public Storage (NYSE: PSA). La società ha registrato un utile netto di 213 milioni di dollari, ovvero $ 1. 23 per azione. Nello stesso periodo, Public Storage ha registrato 331 milioni di dollari di FFO. Il FFO è stato calcolato aggiungendo le spese di ammortamento all'utile netto e sottraendo guadagni dalla vendita di investimenti immobiliari. In quasi tutti i casi, REIT pubblica i dati FFO in rapporti trimestrali di reddito. Il FFO non è generalmente trovato nei rapporti di reddito di altri tipi di titoli.