Nel mese di agosto del 2015, il prezzo medio di vendita di una nuova casa venduta negli U.S. era di $ 353,400; per le case esistenti, la media era di $ 271, 600. Se comprate una nuova o una casa esistente, probabilmente sarà il più grande investimento singolo che farai mai - e probabilmente avrai bisogno di un mutuo per farlo accadere.

In alcune città, naturalmente, i prezzi di vendita sono molto più alti di questo. Questa estate i prezzi medi di vendita (generalmente inferiori alla media) a San Francisco, per esempio, sono stati ben oltre un milione, secondo i siti immobiliari Zillow e il Paragon Real Estate Group. Molte case in quartieri costosi di altre aree metropolitane di U. S. sono anche in quella serie a sette cifre.

Poiché molti tipi di ipoteche hanno linee guida che limitano quanto si può prendere in prestito, le dimensioni del mutuo necessario influenzeranno le scelte che hai. I prezzi a casa in aumento hanno costretto più acquirenti a partire dai mutui "conformi" tradizionali (vedi sotto) e in ipoteche jumbo che potrebbero venire con tassi di interesse più elevati e altri requisiti. Ecco alcune opzioni se sei sul mercato per un mutuo di denaro grosso.

Conforme alle ipoteche

Ogni anno l'Agenzia federale delle finanze immobiliari stabilisce i massimi limiti di prestito conformi, stabiliti ai sensi del Decreto sull'economia e sull'economia del 2008, per i mutui sostenuti dal mutuo nazionale federale (Fannie Mae) e la Federal Home Mortgage Corporation (Freddie Mac). Durante la maggior parte degli Stati Uniti, i prestiti conformi sono fissati a 417.000 dollari per le case unifamiliari. In alcuni mercati immobiliari ad alto costo, inclusi Alaska, Hawaii e Isole Vergini Usa, i limiti possono essere pari a $ 721, 050, anche se la maggior parte delle aree ad alto prezzo ha un limite di prestito di $ 625, 500.

Se la vostra ipoteca è sotto questi limiti, potresti beneficiare di un'ipoteca conforme. Questi prestiti sono sostenuti da agenzie governative e quasi-governative come la Federal Housing Administration (FHA), la Veterans Administration (VA), Fannie Mae e Freddie Mac. Oltre alla dimensione del prestito, i mutui conformi devono soddisfare altre linee guida, che fanno fattori nel tuo punteggio di credito e nella storia, rapporto debito / reddito e rapporto rapporto tra crediti e valore. I prestiti conformi spesso hanno tassi di interesse migliori rispetto ai prestiti non conformi perché molti finanziatori li considerano investimenti meno rischiosi e possono essere facilmente acquistati e venduti sul mercato ipotecario secondario.

Mutui Jumbo

I prestiti che superano i limiti di prestito conformi sono classificati come ipoteche non conformi o jumbo. Poiché questi prestiti non rientrano nelle restrizioni di prestito conformi, non sono sostenuti da Fannie Mae o Freddie Mac. Di conseguenza, gli istituti di credito assumono più rischi su questi prestiti e potrebbero avere requisiti di credito più rigorosi.Poiché i creditori sono meno sicuri di essere in grado di rivendere l'ipoteca sul mercato secondario, possono compensare il loro rischio finanziario caricandovi un tasso di interesse più elevato.

Alcuni anni fa, i creditori avrebbero richiesto un anticipo del 30% o più; tuttavia, il rapporto di acconto sul valore ipotecario è rilassato. Alcuni finanziatori principali hanno offerto ipoteche jumbo con appena il 10% o il 15% in calo. Per saperne di più, vedere Una Guida Rapida a Mutui Jumbo e Jumbo vs. Mutui Convenzionali: Come Differiscono.

FHA Jumbo Loans

L'FHA fornisce un'assicurazione di mutuo sui prestiti fatti da finanziatori approvati da FHA (l'FHA non effettua effettivamente il prestito). I limiti di prestito FHA variano a seconda del tipo di alloggio e dello stato e della contea in cui si trova la proprietà. Nella maggior parte delle zone dell'U., il limite di prestito è di $ 271, 050 per le case unifamiliari; tuttavia, in alcuni mercati ad alto costo, i prestiti FHA possono arrivare fino a $ 721, 050.

I prestiti FHA possono essere una buona opzione se si dispone di un minore acconto e / o un punteggio di credito inferiore. I pagamenti anticipati possono essere inferiori a 3. 0% del prezzo d'acquisto della casa - ma dovrai pagare l'assicurazione mutuo se si abbassa meno del 20% (puoi abbandonare l'assicurazione una volta che il tuo prestito a valore il rapporto scende sotto l'80%).

Super-Jumbo Loans

I jumbos eccellenti si applicano in genere a prestiti a casa che vanno da $ 2 milioni a $ 20 milioni - e su. Anche se sembra che i prestatori avrebbero visto super jumbos come prestiti a rischio eccellente, molti finanziatori li considerano come buone opportunità. Secondo Mike McPartland, capo della finanza d'investimento per il Nord America presso la Citi Private Bank, i mutuatari super-jumbo hanno spesso rapporti con le banche - spesso la divisione delle banche private, che offre diversi servizi di gestione patrimoniale. "Le probabilità sono che conosciamo il cliente", dice McPartland. "Sappiamo cosa siamo comodi avanzare a quel cliente. "

Una cosa che aumenta la fiducia del prestatore è che la maggior parte dei mutuatari di alto valore netto sceglie di prendere in prestito - non hanno bisogno . Poiché i tassi di interesse sono relativamente bassi, questi mutuatari ritengono che possano godere di una resa superiore mantenendo i loro soldi investiti - evitando le imposte sui capital gain dalla vendita di un bene crescente. Se i tassi di interesse saltano, possono spostare i soldi in giro per pagare o pagare il prestito, o passare a una struttura di prestito differente.

Molti istituti di credito richiedono grandi pagamenti, principalmente perché costose case di lusso a volte valutano per meno del loro prezzo di acquisto. Alcuni istituti di credito consentono ai mutuatari di impegnarsi in una parte del loro portafoglio di investimenti in sostituzione di denaro contante: se il mutuatario non è in grado di pagare i mutui, il prestatore può vendere le attività.

La linea inferiore

Il volume delle ipoteche jumbo ammontava a circa 93 miliardi di dollari nel secondo trimestre del 2015, con un incremento del 33% rispetto al primo trimestre, riferisce l'intero ipoteca finanziaria. Anche i prestiti jumbo conformi al governo hanno registrato una crescita: il volume totale è di circa 34 dollari. 2 miliardi fra il primo e il secondo trimestre - più del doppio del volume di un anno prima.

Se la tua ipoteca è superiore a 1 milione di dollari, è importante notare che non avrai la completa interruzione dell'imposta sul mutuo. L'IRS impone un limite di dimensione di prestito di 1 milione di dollari; i prestiti superiori a tale importo sono esenti da questa detrazione fiscale. Ciò significa che puoi solo detrarre gli interessi sui primi $ 1 milione del tuo mutuo. Se fai un'ipoteca jumbo per $ 1. 5 milioni che accumulano 67.000 dollari di interesse durante il primo anno, potreste solo prendere una deduzione su circa 44.000 dollari - l'interesse dei primi 1 milione di dollari dell'ipoteca.