L'ipoteca inversa è un veicolo di finanziamento complesso, in qualche modo controverso. Forse è per questo che i mutui di conversione domestica (HECMs), la varietà più popolare, sono regolamentati sia dal Dipartimento federale dell'alloggio e sviluppo urbano (HUD), il cui scopo è quello di "creare comunità forti, sostenibili e inclusive e case di qualità a tutti , "E l'Ufficio di tutela dei consumatori finanziari (CFPB). La CFPB, in quanto regolatore dei prodotti e servizi finanziari dei consumatori, accetta e analizza i reclami dei mutui inversa e conduce studi su come i mutui inversa stanno servendo ai consumatori. La Federal Housing Administration (FHA), che assicura HECM, è parte di HUD. I governi statali impongono regolamenti anche per mutuatari mutuatari e mutuatari.

Diamo un'occhiata alle normative chiave che ti interessano se vuoi ottenere un HECM. Importi di credito La legge federale limita l'importo che un proprietario di abitazione può prendere in prestito attraverso un HECM a $ 625, 500 o il valore apprezzato della casa, a seconda di quale sia meno. La dimensione del prestito si basa anche sull'età del mutuatario o del coniuge "non ammissibile", chiunque sia più giovane e sul tasso di interesse del prestito. L'importo totale che puoi prendere in prestito immediatamente dopo la chiusura è chiamato il limite principale. Il limite principale aumenta ogni mese, dopo aver fatto factoring nel tasso di interesse ipotecario e premi mensili di assicurazione mutui.

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Non puoi prestare in prestito oltre il tuo limite, ovviamente, ma puoi rimanere in casa fino a quando uno degli eventi che accada rende l'ipoteca inversa dovuta e da pagare. Un proprietario di abitazione di 75 anni con un tasso d'interesse previsto per il 75% e una casa valutata a $ 165.000 (anche se il limite di ipoteca locale è di $ 151.725) avrebbe un principio iniziale influenzato da quella $ 151.725 e avrebbe quindi hanno un limite iniziale di $ 84, 055. 65, secondo HUD. Il tasso di interesse è "atteso" poiché la maggior parte dei mutui inversa ha tassi regolabili, rendendo difficile sapere in anticipo quale sia l'interesse reale nel tempo.

Il prestatore riduce quindi l'importo del capitale iniziale con tutte le tasse di prestito che il mutuatario paga con i proventi ipotecari inversi, come la tassa di origine e il premio di assicurazione mutuo. Se il prestito viene utilizzato per riparazioni a casa immediata o richiede una riserva di vita (ovvero i fondi destinati a pagare le tasse di proprietà e l'assicurazione proprietari di case, se le vostre attività non sono sufficienti per farlo), il limite iniziale principale è ridotto anche da questi importi. I proprietari di abitazione non possono prendere in prestito più del 60% del limite nel primo anno del prestito.

Piani di pagamento

I mutuatari possono scegliere come ricevere pagamenti di prestiti dal limite principale iniziale netto.L'unica opzione con un tasso di interesse fisso è una singola somma forfettaria di erogazione, un grande pagamento un tempo. Questo corso può essere rischioso se il mutuatario non è bravo a gestire i soldi, soprattutto perché può anche farcela un obiettivo per le truffe (vedi

).

Esistono cinque piani di pagamento con un tasso di interesse regolabile: I piani di pagamento di riserva forniscono pagamenti mensili uguali finché almeno un mutuatario vive nella proprietà come residenza primaria. Il calcolo dei pagamenti mensili presuppone che il mutuatario viverà a 100, ma se il mutuatario vive più a lungo, continuerà a ricevere gli stessi pagamenti mensili.

I piani di pagamento a termine

• forniscono anche pagamenti mensili pari, ma hanno una data di arresto predeterminata. I mutuatari possono superare il limite principale con un piano di termine se il tasso di interesse reale del prestito finisce per essere superiore al tasso atteso che è stato calcolato alla chiusura. Un credito
• cresce nel tempo e consente ai proprietari di abitazione di accedere ai fondi ipotecari inversa secondo necessità, il che significa anche che pagano solo gli interessi sulle somme in cui essi finiscono per il prestito.
• Il mandato modificato combina pagamenti mensili fissi minimi per la vita con una linea di credito più piccola. Termine modificato
• combina pagamenti mensili più piccoli con una linea di credito più piccola (più piccola rispetto al pagamento di un termine o di una linea di credito da sola). È possibile modificare il piano di pagamento durante la durata del prestito, purché rimanga entro il limite principale. Si noti che se solo un membro di una coppia è il mutuatario, un coniuge superstite non può ricevere alcun pagamento dopo la morte del mutuatario. Questo potrebbe essere un motivo per scegliere l'opzione di pagamento forfettario (vedere
• Mutuo inverso: potrebbe la tua vedova (er) perdere la casa? ).

Commissioni di prestito Qualunque mutuante che vuole offrire mutui HECM deve ricevere l'approvazione FHA e deve rispettare le norme federali in materia di prestiti. La tariffa massima di origine, come i finanziatori fanno soldi da ipoteche, si basa su una scala scorrevole per le case che valgono fino a 400.000 dollari. La tassa può essere $ 2, 500 o 2% dei primi $ 200.000 il valore apprezzato della proprietà (qualunque sia maggiore) e l'1% dei successivi $ 200.000. La quota non può superare $ 6 000, anche per case che vale più di $ 400.000. Quindi, se il valore stimato della tua casa è di $ 300.000, dovresti pagare non più di $ 5 000 in tasse di origine. Se il valore apprezzato della tua casa è di $ 100.000, non dovresti pagare più di $ 2.500.

Il governo non limita i prestiti che possono pagare nei costi di regolamento, chiamati anche costi di chiusura, che includono i pagamenti per la valutazione, e ispezione a casa. Alcuni istituti di credito offriranno di pagare questi costi, ma poi ti addebiteranno un tasso di interesse più elevato. In quella situazione, chiedere al creditore di darti due citazioni, una basata su di te pagando i costi di chiusura e uno basato sul prestatore che li paga.

Il governo non limita anche le tasse di terze parti come le tasse di registrazione e le tasse sui mutui, ma puoi contattare il tuo assessore locale per verificare che le spese del prestatore siano accurate.

Il governo limita le tasse mensili di assistenza che i finanziatori possono addebitare a $ 30 o $ 35 al mese, a seconda del tipo di prestito. Questa tassa dovrebbe coprire i costi del prestatore per l'invio di dichiarazioni di conto e di prestiti e assicurarsi di aver pagato le tue assicurazioni e le tasse di proprietà delle proprie case proprietarie come richiesto. Il prestatore aggiunge questa tassa mensile al saldo del prestito ogni mese; è anche considerato quanto si può prendere in prestito (il limite principale). Se un prestatore non addebita una tassa di assistenza, può addebitare un tasso di interesse più elevato per coprire i costi di assistenza.

Quando il prestatore-acquisto, è possibile utilizzare lo strumento di ricerca del governo per trovare le imprese approvate da FHA (e leggere di più su di essi in

Trova le ultime ipoteche di ritorno

).

Piedi freddi I mutui inversa hanno un periodo di rifinanziamento di tre giorni lavorativi durante i quali i proprietari di abitazione possono annullare la transazione senza penalità. Questo diritto è anche chiamato "diritto di annullamento" o "diritto di rescissione. "Se eserciti questo diritto, il prestatore deve rimborsare qualsiasi importo che hai speso per finanziare il prestito. Assicurati di annullare per iscritto e di inviare l'avviso con un metodo che ti consente di provare quando lo hai inviato e quando il prestatore ha ricevuto. La linea inferiore

I mutui inversa sono un prodotto complesso e le regole che li governano sono complicate.

Tenete a mente che, se si ottiene un'ipoteca inversa di proprietà o un singolo scopo, invece dell'ipoteca HECM più comune qui discussa, le regolazioni saranno in qualche modo (per maggiori dettagli, vedere

Linee guida per le ipoteche inverse FHA). diverso; leggere su quelli con

Quali sono i diversi tipi di ipoteche inverse?