Mentre gli acquirenti sono di solito disegnati a case di recente costruzione, c'è un gruppo di acquirenti di casa che rivolgono la loro attenzione alle vecchie case dell'America. Le case più anziane attirano l'attenzione degli appassionati di storia e di persone che ammirano l'architettura unica degli edifici "pre-guerra", rendendo le case più anziane un mercato importante di loro. "Vecchie case" si riferiscono a case costruite dal 1900 al 1960. Poiché queste case mancano di comfort moderni, hanno vecchi impianti di riscaldamento e di elettricità e possono avere problemi come la vernice a piombo e le termiti. Quindi è importante prendere precauzioni quando si acquista una casa più vecchia.

Quando si acquista una vecchia casa, è ancora necessaria una valutazione ufficiale per notificare formalmente alla banca quanti soldi sono necessari per il prestito. Le valutazioni per le case più anziane possono talvolta avere più sorprese rispetto alle stime per le nuove costruzioni.

È importante notare che il rafforzamento degli standard ipotecari ha reso difficile trovare un trattamento favorevole quando si tratta di ottenere soldi extra se vi sono discrepanze tra un valore di valutazione della casa e il suo prezzo di vendita. Ad esempio, supponiamo che tu e il venditore siate d'accordo sul prezzo di una vecchia casa a $ 200.000. Se il valore di valutazione entra a $ 180.000, allora la banca approverà il prestito per $ 180.000, non il prezzo concordato perché il creditore vede l'asset come valore della valutazione. In un caso come questo, la differenza è ora responsabilità dell'acquirente.

Le valutazioni sono anche in parte una funzione del mercato complessivo, in quanto il valore di una casa è determinato innanzitutto dal suo valore strutturale (quanto è costruito, come nuovi sono gli apparecchi, quante camere da letto, ecc. .). Le valutazioni giudicano anche le case per il loro valore relativo dal mercato in cui esiste.

La vicinanza della casa con scuole, parchi e autostrade è tutta da considerare quando si acquista una casa e può influenzare in modo significativo il valore di una vecchia valutazione di casa che altrimenti avrebbe una bassa valutazione a causa di problemi strutturali.

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Altre cose da considerare

Una vecchia casa verrà con alcuni problemi che non esistono nelle case moderne. Un importante problema potenziale da cercare è la presenza di vernice al piombo. Se la tua casa è stata costruita prima del 1978, la tua casa potrebbe avere vernice di piombo in esso. Anche prima degli anni '70, la gente cominciava a rendersi conto che la vernice a piombo provocò problemi di salute a lungo termine, ma c'è ancora la possibilità che la vecchia casa che stai guardando sia stata dipinta con vernice al piombo. Questo è qualcosa da indagare e affrontare prima di andare avanti con il processo di acquisto di casa.

Termite e altri insetti a legna devono anche essere sottoposti a ispezione prima di considerare un'offerta su una vecchia casa. Assicuratevi di ispezionare e chiedere a tutti gli insetti di legno, non solo i termiti, quando cercate una vecchia casa.

Le finestre più vecchie sono anche da considerare quando si acquista una casa più vecchia. In genere, le case più vecchie avranno finestre a pannello singolo, che non sono più efficienti dal risparmio energetico dei moderni modelli a doppio vetro. Soprattutto se una casa più vecchia ha molte finestre, il costo di aggiornamento è sostanziale e dovrebbe essere preso in considerazione quando si considera il costo complessivo di una vecchia casa.

Questioni fondamentali e strutturali sono inoltre cruciali da considerare quando si esamina il valore di una casa. I regolamenti intorno alle case hanno ovviamente variato notevolmente negli ultimi 100 anni - ottenere un ispettore per valutare l'integrità strutturale di qualsiasi proprietà prima di considerare un'offerta.

Calcolo della valorizzazione degli investimenti

Il calcolo del valore immobiliare di una casa deve essere considerato da una prospettiva commerciale rispetto a quella personale. Il modello di determinazione del prezzo di capitale è un ottimo strumento da utilizzare qui quando si tiene conto del costo del rischio e dell'opportunità in quanto si applica ad un'investimento immobiliare. Supponiamo che utilizzi questo modello per valutare il potenziale ROI di una vecchia casa che stai cercando di acquistare. Questo modello specifico esamina il potenziale ROI dal reddito da locazione e lo confronta con altri investimenti che non hanno poca rischio (come le Obbligazioni del Tesoro). Il ROI atteso dai redditi da locazione dovrebbe superare il rendimento relativamente garantito su quello da obbligazioni del Tesoro o da "investimenti sicuri". "Se non lo fa, allora il rischio dell'investimento locativo non ha senso. Questo vale per tutti i potenziali investimenti in locazione, ma per le case più anziane, la questione può essere ulteriormente complicata in termini di valutazione. Vediamo qui quanto più importante è la valutazione, come affittare la proprietà più vecchia probabilmente significherebbe maggiori spese di manutenzione e maggiori affitti, in modo da influenzare il ROI complessivo dai redditi da locazione. Meno del reddito da locazione può essere preso in considerazione nel ROI complessivo se la manutenzione di una casa più anziana richiede un disavanzo sui potenziali profitti. Il modello CAPM suggerisce di prendere in considerazione questi rischi prima di effettuare questo tipo di investimento o di stabilire una struttura dei prezzi noleggio. La valutazione di una vecchia casa all'interno di questa struttura guiderebbe quindi il calcolo complessivo in quanto tale valore sarà quello che impone l'importo del prestito, le eventuali ristrutturazioni, la manutenzione a lungo termine e quindi l'importo che dovrà essere ricondotto ai redditi da locazione.

La Bottom Line

Le vecchie case dell'America sono pezzi di architettura belli e storici, ma sono dotati di un insieme unico di ostacoli per il compratore di oggi da considerare. Ottenere una valutazione globale e garantire un'ispezione approfondita della casa aiuterà nelle decisioni per quanto riguarda se vale l'investimento. Quando si pensa all'acquisto di case vecchie come una proprietà in affitto, individuare il potenziale ROI rispetto alle spese e il valore stimato metterà la decisione in prospettiva.