Potresti aver sentito che "prestiti governativi" sono disponibili per i proprietari di casa che si trovano in sella a un credito cattivo e / o una storia di fallimenti o di preclusioni. In realtà, però, non è così semplice.

Il governo federale non è nel settore della casa-prestito. Tuttavia, per promuovere la proprietà a casa - specialmente per gli americani a basso reddito - potrebbe essere disposto a garantire un mutuo per te se hai meno credito ottimale. In altre parole, il governo promette al prestatore che farà bene al prestito se non lo fai.

L'agenzia governativa federale incaricata di incoraggiare una proprietà individuale a casa è il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano statunitense (HUD) attraverso uno dei suoi uffici, la Federal Housing Administration (FHA) ). Mentre HUD effettua alcune garanzie di prestito da soli, si concentra su unità multifamilie, non case individuali (ad eccezione della garanzia di prestito della sezione 187 di HUD, che sono disponibili solo agli abitanti di origine americana che acquistano case o altri beni immobili). È solo l'FHA che assicura ipoteche per gli acquirenti di una casa-famiglia.

Qualifiche per un prestito FHA

Per assicurare un'ipoteca garantita da FHA, devi andare a un prestatore approvato dalla FHA, in genere una banca. Una cosa che rende particolarmente attraente un prestito di casa garantito da FHA è che se si dispone di un punteggio FICO di almeno 580, è necessario solo abbassare il 3,5% del prezzo di acquisto in contanti.

Se il tuo punteggio FICO è inferiore a 580, però, devi compilare il 10% del prezzo di acquisto per il pagamento anticipato. Eppure, è meglio che il 14,8% del prezzo di acquisto che l'acquirente medio casa abbia messo in chiusura l'anno scorso. La ricerca di RealtyTrac mostra che nel primo trimestre del 2015 (i dati più recenti disponibili), l'importo medio del dollaro pagato alla chiusura con un mutuo convenzionale è stato di $ 72.590, mentre l'assicurazione media FHA ha messo giù solo $ 7.069.

Non fai comunque errori nei prestiti assicurati da FHA per prestiti "di credito facile", fa notare l'esperto di mutui FHA Dennis Geist, direttore di incarico di Treliant Risk Advisors a Washington, DC "C'è un'idea sbagliata che i prestiti FHA sono subprime. Niente può essere più lontano dalla verità ", dice Geist. "Sebbene i prestiti FHA forniscano orientamenti flessibili per la qualifica, inclusi i punteggi più bassi del credito e maggiori rapporti debito-reddito, la capacità dimostrata di rimborsare è un fattore significativo nell'approvazione di qualsiasi prestito FHA. "

Se il tuo punteggio FICO è inferiore a 580, la garanzia di un prestito garantito da FHA può essere difficile, aggiunge Geist. "L'approvazione dei mutuatari con punteggi di credito compresi tra 500 e 580 è soggetta a maggiori richieste di pagamento e ulteriori scrutinio di sottoscrizione", dice Geist."È importante notare che il" credito non tradizionale "non può essere utilizzato per compensare il credito" tradizionale "negativo. "

Egli aggiunge che, anche se si possono vedere informazioni che esprimono la speranza per i prestiti assicurati da FHA a acquirenti che avranno punteggi di credito sotto i 500, le probabilità di ciò che effettivamente accadono sono nulle.

Un altro vantaggio di un prestito assicurato da FHA è che, a differenza di un prestito bancario convenzionale, un prestito FHA ti consente di ottenere il denaro necessario per il pagamento anticipato come un dono di amici, familiari o di una carità. L'FHA permetterà anche al venditore di pagare i costi di chiusura, anche se, in tal modo, potrebbe aumentare il tasso di interesse del vostro mutuo, poiché non avendo abbastanza soldi per il pagamento anticipato ti rende meno prestito.

Qualsiasi inconveniente?

Prima di decidere di perseguire un prestito garantito da FHA, considerate alcuni dei punti deboli. In primo luogo, le tue opzioni sono più limitate che con un mutuo convenzionale, perché si può fare affari solo con un prestatore approvato FHA. Questo limita la tua capacità di negozio per le tariffe e le condizioni più vantaggiose. "Un confronto attento e completo dei prodotti di prestito, delle tasse e dell'assicurazione mutui è un passo importante per determinare quale prodotto di prestito è migliore per te", osserva Geist.

I prestiti assicurati da FHA hanno limiti sulla quantità del prestito che variano per regione. L'importo superiore assoluto che l'FHA assicurerà è di $ 625.000, che nelle grandi aree metropolitane può limitare. Inoltre, molti sviluppi condominiali non sono approvati da FHA, quindi alcune opzioni di alloggio meno costose sono fuori dal tavolo per voi con un prestito FHA.

Si consideri anche che, sebbene i soldi necessari in avanti potrebbero essere bassi, i premi assicurativi FHA necessari aggiungeranno notevolmente i vostri pagamenti mensili di ipoteca, dal momento che stai contribuendo a un fondo di riserva HUD che viene utilizzato per pagare le banche quando un FHA -guaranteed ipotecario va male. E i pagamenti delle assicurazioni ipotecarie non possono essere sempre deducibili dalle imposte, a seconda del tuo reddito.

In alto, si pagherà un premio di assicurazione mutuo (UFMIP) del 1. 75% dell'importo del prestito base. Quindi, su un'ipoteca di 30 anni, che è il termine di prestito FHA più comune, il premio annuo può essere alto. 85% dell'importo del prestito se si sceglie l'opzione di pagamento più basso. Al contrario, su un prestito di 15 anni con il 10% o più in calo, il premio scende a. 45%.

Questo è il motivo per cui alcuni destinatari della garanzia di prestiti FHA cercano più tardi di rifinanziare le loro proprietà con un prestito bancario convenzionale una volta che la loro storia di credito è migliorata. Per fare questo, e salutare i pagamenti FHA per le mutui ipotecari, dovrai ottenere l'approvazione FHA. "L'assicurazione sui mutui FHA continua per tutta la durata del prestito", dice Geist, "quindi la ragione principale per rifinanziare un prestito FHA assicurato con un prestito convenzionale sarebbe quello di eliminare l'assicurazione mutui e / o di ridurre la durata del prestito . "

Tuttavia, è il fatto che i mutui assicurati da FHA sono assunti, il che significa che chi acquista la tua proprietà in futuro può portarla da te, mentre i mutui convenzionali non sono in genere.

"Un prestito FHA presumibile potrebbe creare un vantaggio competitivo quando è il momento di vendere, soprattutto se i tassi di interesse correnti sono più alti del tasso esistente sul prestito FHA", dice Geist. "I costi di assunzione sono anche inferiori ai costi associati a un nuovo prestito. "Quindi il tuo prestito FHA potrebbe potenzialmente essere un incentivo se ti ritrovi vendere in un mercato di acquirenti con tassi di interesse in aumento.

La linea inferiore

I prestiti garantiti da FHA fanno parte del mandato di HUD per favorire la proprietà della casa. HUD stesso non garantisce prestiti per singole case, ad eccezione delle garanzie di prestito della sezione 188 di HUD, che sono disponibili solo ai nativi americani che acquistano case o altri beni immobili. Se si dispone di un credito ragionevolmente buono, ma sono bassi sui fondi per un anticipo, un prestito assicurato da FHA può aiutarti a diventare un proprietario di abitazione. Ma a causa dei limiti del prezzo di proprietà, del tipo di alloggio e delle scelte di prestito - oltre al costo aggiunto dell'assicurazione mutui - è probabilmente meglio con un'ipoteca convenzionale se hai abbastanza denaro a portata di mano. Tutto scende a esplorare completamente le vostre opzioni e fare la matematica del costo anticipato e della durata di ogni prestito che stai considerando.

Per ulteriori informazioni, vedere

7 cose da sapere sui prestiti FHA Home, gli standard minimi di proprietà FHA

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I motivi principali per richiedere un prestito FHA.