Ci sono sei modi diversi per ricevere i proventi del tipo più popolare di ipoteca inversa, l'ipoteca di conversione di casa (HECM). Il Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD), che regola le HECM, chiama queste scelte "piani di pagamento. "Puoi scegliere di ottenere una grande somma totale, stabilire una linea di credito che puoi attingere se necessario, ricevere pagamenti mensili uguali o scegliere una combinazione di queste opzioni.

Il piano scelto influenzerà quanti soldi ricevete nel breve e lungo periodo, quanto velocemente usi il tuo patrimonio di casa e quanto effettivamente un mutuo inverso aiuta i tuoi obiettivi finanziari. Ecco uno sguardo a come funziona ogni piano di pagamento e i pro ei contro di ciascuno. (Se non hai familiarità con questi prestiti, saperne di più sulle regole che si applicano a tutte le HECM, indipendentemente dal piano di pagamento scelto, in Uno sguardo al regolamento di ipoteche inversa .)

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Il piano di pagamento a tasso fisso

Se si desidera un'ipoteca inversa a tasso fisso, è possibile disporre di un'unica opzione di pagamento: un pagamento forfettario monouso.

Come funziona: Ricevi una grande quantità immediatamente non appena la tua ipoteca inversa si chiude. Gli interessi si attestano su tale importo, sui premi mensili di assicurazione mutui e sui costi di chiusura finanziati finché l'ipoteca inversa non viene pagata e dovuta. Il tasso di interesse iniziale è superiore a quello con i piani a tasso variabile, ma il tasso di interesse atteso nel tempo è più basso.

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I professionisti: Utilizza questo tipo di prestito per pagare un elevato saldo ipotecario o coprire un'altra grossa spesa. "La distribuzione di somme forfettarie funziona meglio per coloro che hanno una grande ipoteca esistente che hanno bisogno di pagare", dice Casey Fleming, un consulente di ipoteca che attualmente lavora per C2 Financial Corp. e che ha più di 30 anni di esperienza nel settore dei mutui. Dice che questa è l'opzione migliore se hai bisogno di prendere tutti o la maggior parte dei tuoi proventi disponibili in una volta.

Il cons: Non potrai ricevere ulteriori proventi da questo prestito in futuro. I mutuatari che non sono buoni nella gestione del denaro o che hanno perso la loro capacità di farlo sono a rischio di spargere i proventi o spenderli troppo in fretta. I truffatori a volte convincono gli anziani a prendere questo tipo di prestito o proprietari di beni che hanno recentemente preso uno fuori. (Imparate a proteggere te stesso e ai tuoi cari in Attenzione a queste truffe di ipoteche inversive .) Fleming afferma che il più grande inconveniente è che "per quasi tutti i casi, il pareggio massimo dell'anno uno è del 60% limite principale. Poiché questa opzione ha un solo pareggio, l'importo massimo del prestito è abbastanza basso. "Hai mantenuto l'altro 40% come equità domestica. Non puoi mai prendere in prestito contro quel 40%.Ma avere questo equità può essere utile se vuoi vendere la tua casa e pagare la tua ipoteca inversa.

Per accedere a tutto il tuo patrimonio nel tempo, dovrai scegliere un piano di pagamento a tasso variabile.

Piani di pagamento a tasso variabile

Gli altri cinque piani di pagamento ipotecario inverso hanno tariffe regolabili. Se scegli uno di questi, ci sono tre possibilità per come il tuo tasso di interesse può cambiare. Solo uno si applicherà alla vostra ipoteca, e sarà divulgato nella vostra carta di credito prestito.

• Il tuo tasso di interesse si regola una volta all'anno. Il tasso sarà basato sull'indice CMT (Treasury Constant Maturity Treasury) più un margine stabilito dal prestatore. Il tasso non può aumentare di oltre il 2% all'anno e non può aumentare o diminuire di oltre il 5% rispetto al tasso iniziale sul termine del prestito.

• Il tasso di interesse si adatterà mensilmente in base all'indice CMT più un margine stabilito dal prestatore. Il tasso non può aumentare di oltre il 10% durante il periodo di prestito e non esiste alcun limite al livello di scadenza del tasso di interesse.

• Il tasso di interesse si adatterà mensilmente sulla base del tasso offerto interbancario londinese (LIBOR) più un margine stabilito dal prestatore . Il tasso non può aumentare di oltre il 10% durante il periodo di prestito e non esiste alcun limite a quanto sia possibile ridurre il tasso di interesse.

Mentre importa quale di questi scenari si applica al tuo prestito perché influisce sul tasso di interesse che il vostro prestito accumula nel tempo, non importa in termini di impatti sui pagamenti mensili pianificati o sulla linea di credito disponibile. Una modifica significativa del tasso di interesse con un mutuo inverso non ti mette a rischio di preclusione il modo in cui può fare con un mutuo a termine. Un tasso di interesse più elevato influisce però sul patrimonio di casa, e significa che è possibile ricevere meno se vendete la casa. Se intendi rimanere in casa tua per la vita, gli aumenti di tasso di interesse non possono essere una preoccupazione principale. Se non lo si desidera, si potrebbe desiderare di assicurarsi che il tasso di interesse del vostro prestito corrisponda al primo scenario, in quanto l'aumento del tasso di interesse massimo è del 5% invece del 10%. Il tuo ufficiale di prestito e il consigliere mutuatario inverso possono aiutarti a capire le tue scelte e come i tassi di interesse regolabili influenzano la tua situazione (vedi Trova l'Agenzia di Counseling Mortgage Reverse ).

Quando state chiedendo un'ipoteca inversa con un tasso di interesse regolabile, le illustrazioni delle opzioni del piano di pagamento utilizzeranno un tasso di interesse previsto. Questa è la migliore ipotesi del creditore di ciò che il tasso di interesse regolabile sarà medio per la vita del tuo prestito. È uno dei tre fattori chiave per determinare quanto si può prendere in prestito, insieme con l'età più giovane del mutuatario e il valore della proprietà.

Ora che hai una comprensione generale su come funzionano i piani a tasso variabile, esaminiamo le tue cinque opzioni di pagamento. Ricorda che il "pagamento" in questo contesto fa riferimento a come riceverai i proventi del prestito.

Opzione 1: Piano di pagamento dei titoli

Come funziona: Ricevi pagamenti mensili pari a condizione che almeno un mutuatario vive in casa come residenza principale.I pagamenti mensili vengono calcolati sotto l'ipotesi che tu vivi a 100. Se non si aspetta di vivere così a lungo, un piano di pagamento a termine, discusso successivamente, potrebbe essere un'opzione migliore. Se si vive più a lungo, continuerà a ricevere pagamenti. Se desideri ricevere un pagamento mensile costante per il resto della tua vita in casa tua, il piano di pagamento delle quote è una buona scelta.

I professionisti: "I pagamenti per i prestiti sono ottimi per coloro che pensano di vivere in casa a lungo e hanno bisogno di un reddito mensile stabile", afferma Fleming. Non dovete preoccuparvi di esaurire i proventi ipotecari inversi con un piano di pagamento di un mandato a condizione che continui a soddisfare le altre condizioni del prestito.

Il cons: Se hai grandi pagamenti da pagare, questo piano non ti aiuterà a pagarli. Inoltre, anche se questo piano di pagamento sembra fornire un reddito garantito per la vita, se si deve spostare fuori casa per motivi di salute - o se non riesci a tenere il passo con le spese di proprietà richieste, come l'assicurazione casa, le tasse di proprietà o la manutenzione di base - l'ipoteca sarà dovuta e dovuta (questo è vero in base a qualsiasi piano di pagamento) e non riceverai ulteriori pagamenti a meno che non si cura l'impostazione predefinita. Riceverai tutto il denaro lasciato dalla vendita della tua casa dopo che l'ipoteca inversa viene pagata, ma in un caso peggiore di un mercato immobiliare depresso combinato con tassi di interesse elevati, non si potrebbe uscire con molto denaro.

Opzione 2: Piano di pagamento dei termini

Come funziona: Ricevi pagamenti mensili uguali per un determinato periodo di tempo che scegliete - ad esempio 10 anni. "I pagamenti a termine sono migliori se si ha un'idea chiara di quanto tempo viviate in casa", dice Fleming. "Gli anziani - 80 e più - o quelli che vogliono allontanarsi in pochi anni possono scegliere questo tipo. "

I professionisti: Il versamento mensile è più elevato rispetto a un piano di pagamento di un mandato. Anche se non riceverai pagamenti mensili aggiuntivi dopo aver raggiunto la fine del termine di prestito, potrai continuare a vivere in casa come la tua residenza principale finché non passerai o muoverai (finché continui a soddisfare l'altro prestito condizioni, come il pagamento delle tasse sulle proprietà).

Il cons: Non avrai un reddito costante per la vita, a meno che tu non vada a morire durante il periodo di prestito. Potresti usufruire troppo in anticipo della tua casa e non avere un'altra fonte di fondi da affidarsi.

Opzione 3: linea di credito

Come funziona: Ottenete l'accesso al denaro come lo avete bisogno. Puoi decidere quando disegnare la tua linea di credito e quanto prendere, a patto che il tuo equilibrio sia al di sotto del limite principale. Il prestatore non può richiedere di ritirare un importo minimo o di ritirare una somma minima su un calendario impostato.

I professionisti: Una linea di credito offre una grande flessibilità. È possibile ritirare una grossa somma totale, quindi prendere in prestito altri fondi nel tempo; si ottiene l'accesso a quel capitale aggiuntivo che rimane bloccato con il piano di pagamento a tasso fisso. È inoltre possibile lasciare la linea incontaminata per anni in previsione di un giorno in cui potrebbe essere necessario.È possibile ritirare ogni mese uguali o simili. In pratica, puoi personalizzare i tuoi ritiri alle tue esigenze e adattarle in base alle tue esigenze. Una linea di credito può funzionare come una somma forfettaria, un piano di locazione o un termine, ma hai più controllo. Inoltre, la parte inutilizzata della vostra linea di credito cresce nel tempo con lo stesso tasso di interesse che stai pagando per l'importo che hai preso in prestito, e paghi solo gli interessi sui soldi in prestito, che può rendere più facile vendere e spostare in seguito o potenzialmente lasciare i soldi ai tuoi eredi. A differenza di una linea di credito a casa, una linea di credito ipotecaria inversa non può essere revocata anche se il valore della casa diminuisce o la situazione finanziaria peggiora.

Il cons: Puoi bruciare una linea di credito prendendo in prestito il massimo del 60% del tuo limite principale nell'anno uno e il restante 40% il giorno uno dell'anno due. Se lo fai, non potrai accedere ai fondi. Inoltre, può richiedere fino a cinque giorni lavorativi per ricevere fondi che richiedi dalla tua linea di credito, pertanto devi assicurarvi di tenere abbastanza denaro nel tuo conto corrente per esigenze urgenti.

Opzione 4: Modificato Tenure Plan

Come funziona: Ottenere pagamenti mensili fissi combinati con l'accesso a una linea di credito fino a quando un prestatore occupa la casa come residenza principale. I pagamenti mensili fissi saranno inferiori a quelli di un piano di gestione diretto e la linea di credito sarà più piccola se si ottiene una linea retta di piano di credito, ma avrai accesso allo stesso importo totale dei fondi.

I professionisti: Hai la flessibilità per stabilire i pagamenti mensili e la flessibilità per scegliere la dimensione della tua linea di credito. Se si desidera pagamenti mensili più grandi, è possibile scegliere una linea di credito più piccola; se si desidera una linea di credito più ampia, è possibile scegliere pagamenti mensili più piccoli. Permette di soddisfare le vostre esigenze mensili di flussi di cassa senza prestito più di quanto si deve. Questa opzione mantiene la tua spesa per interessi e vi mette meno rischio di utilizzare tutto il proprio patrimonio e non essere in grado di permettersi di spostarsi se vuoi o desideri più tardi.

Il cons: Se hai bisogno di una grande somma subito, questo piano di pagamento probabilmente non è la tua scelta migliore.

Opzione 5: Piano Modificato

Come funziona: Ottenere un pagamento mensile fisso per un determinato numero di mesi, oltre ad accedere a una linea di credito, a condizione che un mutuatario mantiene la casa come suo la sua residenza principale. I pagamenti mensili fissi saranno inferiori a quello che si ottiene con un piano a termine e la linea di credito sarà più piccola se si ottiene una linea retta di piano di credito ma avrai accesso allo stesso importo totale dei fondi.

I professionisti: Hai la flessibilità per stabilire la dimensione dei pagamenti mensili e per quanto tempo li riceverai, e saranno più alti di quelli che avrebbero un piano di gestione modificato assumendo la stessa linea di credito . Inoltre, ottieni la flessibilità nella scelta della dimensione della tua linea di credito. Alla fine del termine, avrai ancora accesso ai proventi di prestito se non hai esaurito la tua linea di credito.Come per il piano di gestione modificato, è possibile mantenere i tuoi interessi in diminuzione e possibilmente avere abbastanza equità sinistra per spostarsi in seguito.

Il cons: Potresti esaurire i proventi ipotecari inversi. Ricevi solo pagamenti mensili per un determinato numero di mesi o anni, quindi devi utilizzare attentamente la tua linea di credito se prevedete di avere bisogno di reddito oltre la fine del termine. Questo piano non è anche la scelta migliore per le grandi esigenze di liquidità anticipate.

La linea inferiore

I HECM offrono così tanti piani di pagamento perché i proprietari di abitazioni più anziani hanno molte diverse esigenze finanziarie. Nessuna opzione particolare è generalmente buona o cattiva.

"Quale migliore opzione dipende interamente dalla situazione e dalle esigenze del cliente", dice Fleming. Ma, aggiunge: "Come regola generale, favorisco la linea di credito per pagamenti a termine oa termine", poiché la linea di credito ti permette di prendere i prelievi mensili proprio come potete con un piano di tenore o di termine, ma ti dà la flessibilità di prendere più in caso di emergenza e di accumulare i risparmi di interesse se non è necessario utilizzare.

Fai la tua ricerca e chiedi molte domande del tuo prestatore e il contraente ipotecario inverso per capire quale piano di pagamento è meglio per te. (Per la lettura correlata, vedere 5 Segni un ipoteca inversa è una buona idea e Raccogliere il mutuante inverso ipotecario destro .)