L'acquisto di una casa sulla spiaggia può offrire un ottimo ritorno sull'investimento (ROI), fornirti un flusso di reddito affidabile e darvi un posto sulla spiaggia per una vacanza gratuita quando vuoi.

Il metodo seguito da molti investitori di casa sulla spiaggia è quello di acquistare la casa e poi affittarla durante i picchi di turismo. Ad esempio, un proprietario della spiaggia di Florida avrebbe assicurato che la sua casa è disponibile per l'affitto durante la stagione snowbird da ottobre a marzo, quando i residenti degli Stati Midwest e New England scendono sullo Stato del sole per sfuggire al freddo.

Molti investitori immobiliari che trovano una casa sulla spiaggia in un'area con elevata domanda di noleggio e che lo occupano durante tutta la stagione occupata pretendono di fare abbastanza soldi durante questi mesi per coprire le spese per l'intero anno, in modo efficace permettendo loro di vivere gratuitamente in casa durante la stagione non ripetuta. Il concetto è notevolmente allettante La proprietà di una casa di vacanza sulla spiaggia è qualcosa che molti americani aspirano, mentre la proprietà di una casa di questo tipo è ancora migliore.

Prima di prendere il tuffo, tuttavia, comprendere l'economia di possedere una casa sulla spiaggia e le sfide che si affrontano per unirsi ai loro ranghi. Immobili costosi, elevati tassi di indebitamento, tassi di assicurazione esorbitanti, bollette, e gli ingressi della gestione immobiliare rappresentano alcune delle difficoltà che si può aspettare di affrontare come un proprietario della spiaggia.

Costi immobiliari

Niente aggiunge un premio al prezzo di una casa come una posizione fronte mare. Anche una casa situata a poca distanza a piedi dalla spiaggia costa sostanzialmente più di una casa comparabile 10 miglia nell'entroterra.

Per esempio, a Delray Beach, in Florida, una città di spiaggia popolare a Palm Beach County, il prezzo mediano di casa nel 2017 era di $ 254.000, secondo Zillow. Tuttavia, le case di fronte a spiaggia sono disponibili per meno di 1 milione di dollari.

Il fatto che immobili in prossimità della spiaggia in genere costa molto non è un'iniziativa innovativa, ma non può essere sottoposto a overemphasized quale grande investimento si sta facendo quando si decide di acquistare una casa sulla spiaggia. Ciò rende ancor più vitale la comprensione dell'economia dell'investimento, in particolare i costi con cui si è probabilmente affrontati.

Costi di prestito

Il tasso di interesse ipotecario per una proprietà di investimento o vacanza è quasi sempre superiore a quello di una proprietà occupata da un proprietario. Le case da spiaggia sono particolarmente impegnative poiché, a causa dei loro prezzi elevati, è probabile che la tua ipoteca sarà un prestito jumbo, che tende ad essere più costoso di un prestito conforme.

Su un importo di prestito di $ 1 milione, un singolo punto percentuale aggiunto al tuo tasso di interesse può aumentare sostanzialmente il tuo pagamento mensile. Il pagamento del capitale e degli interessi su un mutuo da 1 milione di dollari, ad un tasso del 4% e un termine di 30 anni, è di $ 4,774.La stessa ipoteca, ma al 5% di interessi costa $ 5, 368 al mese in capitale e interesse. Una differenza di 600 dollari al mese potrebbe non sembrare molto, specialmente quando si tratta di somme di investimenti nei milioni, ma su una dichiarazione di bilancio, potrebbe essere la differenza tra l'atterraggio nel nero e nel rosso.

Tariffe di assicurazione

L'assicurazione proprietari di case sulla tua casa sulla spiaggia è probabilmente più volte più costosa di quella della tua casa primaria. Quasi tutti gli stati costieri richiedono proprietari di abitazione da spiaggia per acquistare un'assicurazione contro le inondazioni. Particolarmente sulla costa orientale, i premi per questa copertura sono saliti al vertice durante il ventunesimo secolo, dovuti in gran parte a diversi uragani che hanno colpito la regione e causato danni diffusi e costosi.

Un premio annuo di $ 10.000 o più per l'assicurazione delle inondazioni non è raro per una casa sulla spiaggia di Florida. Altri stati della East Coast, come la Carolina del Nord, sono più ragionevoli, ma è dubbio che farai tanto quanto in affitto senza i 12 mesi di caldo. I costi assicurativi in ​​California sono tipicamente inferiori alla costa orientale, ma lo Stato lo compensa con prezzi immobiliari esorbitanti.

fatture

Le fatture mensili per una casa sulla spiaggia si estendono oltre le mutue, le utility e le fatture via cavo. Per una cosa, il tuo conto fiscale è probabilmente gravoso per il valore della tua casa sulla spiaggia. Inoltre, se la tua casa sulla spiaggia è una proprietà di reddito, significa anche che devi pagare anche cose come marketing, pubblicità, assunzione di persone per mostrare la tua proprietà, elaborazione di pagamenti di affitto e, se sei sfortunato, costi legali derivanti da controversie sui locatari. Questo denaro aumenta. I costi operativi che non includono la tua ipoteca, tasse e assicurazioni possono facilmente consumare la metà delle entrate dalla tua casa sulla spiaggia.

Gestione della proprietà

La gestione immobiliare implica molto più che la sottoscrizione di contratti di locazione e la raccolta dei controlli di affitto. Quando qualcosa si rompe in casa, come ad esempio un'unità HVAC o un frigorifero, è la tua responsabilità in quanto proprietario del bene immobile. Il mantenimento del suolo, la pittura, la manutenzione del tetto e il controllo dei parassiti rappresentano poche altre cose che dovete rimanere in cima a come proprietario responsabile della spiaggia.

A meno che tu non sia un investitore immobiliare a tempo pieno senza un altro lavoro, è dubbio che tu abbia il tempo o la voglia di giocare queste responsabilità da soli. Anche gli investitori immobiliari a tempo pieno generalmente non gestiscono le proprie proprietà perché hanno troppi per monitorare.

Questo significa che probabilmente vuoi assumere un gestore di proprietà per coordinare i lavori come il paesaggio, la manutenzione e la riparazione. Inoltre, un buon gestore di proprietà può commercializzare la tua casa sulla spiaggia durante la stagione turistica, eseguire contratti di locazione, gestire sgomberi e pagamenti ritardati, mostrare la tua proprietà agli affittuari interessati e gestire i pagamenti per l'affitto. Avere un gestore di proprietà che si può fidare è prezioso, in particolare se non si vive a distanza di guida della vostra casa sulla spiaggia.

Detto questo, i buoni gestori di proprietà non sono economici.A seconda della portata dei servizi, la maggior parte dei gestori immobiliari carica il 6-12% del canone di affitto. Questo può mangiare rapidamente nel tuo margine.