Il governo federale capisce che i mutui a casa sono i più grandi oneri finanziari che molti americani avranno mai assunto nella loro vita. Per fornire una pausa (e presumibilmente incoraggiare le persone a partecipare al mercato immobiliare), il Servizio Revenue Interno (IRS) consente ai contribuenti di prendere deduzioni sugli interessi pagati sui loro mutui.

Ma cosa succede se si ottiene un secondo mutuo casa? È importante che cosa lo usi? Puoi solo detrarre l'interesse a tempo indeterminato?

Le basi

Innanzitutto, è necessario capire cosa costituisce una "casa qualificata" (quella in cui si applica una deduzione di interessi ipotecari) e come l'IRS definisce "interesse ipotecario" e "debito ipotecario". >

Per cominciare, una "casa qualificata" si riferisce alla tua casa principale dove abitualmente vivi o una seconda casa. Le case mobili, i rimorchi di casa, gli appartamenti e le barche si qualificano, purché dispongano di "dormire, cucinare e servizi igienici", come la pubblica IRS Publication 936.

Se si dispone di tre o più proprietà, è possibile solo affermare due di esse rispettivamente come case primarie e seconde per un determinato anno. Se capita di vendere una delle case che stavi chiedendo nel corso di quell'anno, allora puoi considerare un'altra proprietà la tua casa primaria o seconda per il saldo di quell'anno.

Se stai chiedendo deduzioni in una casa che si raddoppia come qualcos'altro, come una proprietà in affitto o un ufficio, vengono applicate alcune regole e calcoli sfumati, relativi a quanto tempo occupi la locali. Puoi fare riferimento a specifiche qui, ma in generale, se affitti una seconda casa, devi vivere almeno 14 giorni o più del 10% del tempo che viene affittato in un anno (qualunque sia più lungo) per essere in grado di detrarre l'interesse ipotecario su di esso. (Se non abiti a tutti, allora sei un padrone di casa, e entra in gioco un insieme diverso di regole: vedi

Deduzioni fiscali per i proprietari di proprietà di noleggio

).

L'interesse ipotecario si applica solo agli interessi pagati sui prestiti che utilizzano la vostra casa come garanzia. Questo include: Primi mutui e secondi mutui Linee di credito

Prestiti a domicilio

• L'IRS elenca tre categorie di debiti ipotecari. Questi variano a seconda del momento in cui avete prelevato il debito e quali utilizzi sono stati utilizzati:
• Il debito non sopportato
• si riferisce a ipoteche che sono state garantite dalla tua casa entro il 13 ottobre 1987 (o dopo il 13 ottobre 1987) ).

Il debito di acquisizione di casa

• si riferisce a ipoteche prelevate dopo il 13 ottobre 1987, utilizzate per acquistare, costruire o migliorare la tua casa (i.e …, ristrutturazioni, riparazioni, ecc.). L'indebitamento a domicilio o il prestito
• si riferisce a ipoteche prelevate dopo il 13 ottobre 1987 che sono state utilizzate per scopi diversi da quelli di residenza, come per finanziare le scuole universitarie, una nuova auto, una vacanza o una bella molto altro non legato all'acquisto, costruzione o miglioramento di una casa. Le deduzioni
• Dipende da quale tipo di debito si ha già - e quanto più si desidera assumere. Se sei sposato e condividi congiuntamente, puoi solo detrarre interessi su $ 1 milione di dollari o meno di debito di acquisizione di casa e $ 100.000 in meno di debito di borsa di casa in generale. Se singoli, o sposati e archiviati separatamente, i tuoi limiti diventano $ 500.000 per il debito di acquisizione di casa e rispettivamente $ 50.000 borsa di borsa di casa. In altre parole, se la tua ipoteca o mutui sono utilizzati per acquistare, costruire o migliorare la tua casa primaria e / o secondaria (rendendola debito di acquisizione di casa) e un totale di $ 1 milione, puoi detrarre tutti voi ho pagato in interessi. Ad esempio, se si dispone di un tasso di interesse del 4% su ciascuna delle due ipoteche che insieme assorbono fino a $ 1 milione, è possibile dedurre tutti i pagamenti annuali di interessi di $ 40.000.

Tuttavia, se il debito di acquisizione di casa è, diciamo, 2 milioni di dollari, allora potresti solo detrarre la metà dell'intero interesse che hai pagato per 2 milioni di dollari di ipoteche in quell'anno. Se si applicano gli stessi tassi di interesse del 4%, allora si potrà dedurre solo $ 40.000 anziché $ 80.000 presumibilmente pagati nell'interesse di quell'anno. (Questo è qualcosa da considerare per chiunque cerca di finanziare una proprietà di sette figure. Vedi

Jumbo vs. Mutui convenzionali: come differiscono

.)

Anche se questo limite non si applica al debito non sopportato, non sarai in grado di prendere deduzioni aggiuntive sulle nuove ipoteche se il tuo debito non soprannominato supera già $ 1 milione. Cosa succede se hai solo 900.000 dollari in debito senza grandezza? Allora si poteva solo dedurre l'interesse per un ulteriore $ 100.000 di debito di acquisizione di casa.

Almeno, questa è la regola generale. L'IRS fornisce un foglio di lavoro per determinare l'attuale tasso ipotecario a casa detraibile. Se hai pagato almeno 600 dollari di interesse ipotecario, riceverai un avviso dal titolare del tuo mutuo o dal prestatore (in genere è il modulo 1098) per qualche mese prima del deposito fiscale. Insieme all'importo del dollaro dei pagamenti annuali, questa dichiarazione sull'interesse ipotecario mostrerà anche i premi assicurativi mutui e i punti deducibili pagati (se hai acquistato una casa l'anno). Una volta che questo documento è in mano, lo utilizzerai per completare il tuo reddito, sul modulo 1040, Pianificazione A (Deduzioni specificate). Con il debito dell'acquisizione di casa e l'indebitamento a casa patrimoniale combinati, è possibile prendere in prestito tecnicamente $ 1. 1 milione contro la tua casa. Tuttavia, se si verifica un ulteriore indebitamento superiore a tale soglia, è possibile disdire gli interessi se tali proventi sono stati utilizzati per una spesa qualificata, ad esempio un investimento (riportato anche sull'allegato A) o un'impresa (Schedule C o C-EZ).

Rifinanziamento, punti e premi

Se rifinanziate qualsiasi ipoteca, inclusa la seconda, allora potete richiedere il nuovo prestito come debito di acquisizione a casa fino al principio del prestito precedente. Tutto quanto sopra sarà trattato come debito azionario di casa.

Inoltre, se si paga punti sulla nuova ipoteca, si possono detrarre durante la durata del prestito. Supponendo di rifinanziare una nuova ipoteca di 30 anni, puoi diminuire 1/30

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di quello che hai pagato in punti ogni anno. Se non hai detratto tutti i punti al momento della vendita o della rifinitura della casa (di nuovo), allora puoi detrarre tutti gli altri rimasti in una sola volta in quell'anno. Dovrai depositare la deduzione sulla Scheda A, modulo 1040, riga 12.

Fino a quando il reddito lordo rettificato non eccede $ 109.000 (o $ 54.500 se sposato e archiviato separatamente), è possibile dedurre alcune o tutti i premi delle assicurazioni sui mutui. Questo potrebbe rientrare nella vostra categoria di "debito di acquisizione di casa".

La linea di fondo

Le regole fiscali sono complicate, non si può negare che, ma se si procede correttamente, le disposizioni potrebbero risparmiare migliaia di dollari all'anno. Assicurarsi di consultare un professionista fiscale qualificato prima di decidere di prendere una seconda ipoteca.