Quando non puoi abbassare almeno un 20% su un'ipoteca, dovrai in genere pagare l'assicurazione mutui privata (PMI). PMI protegge il prestatore contro il rischio extra che sta prendendo prestando a qualcuno che avrebbe poco da perdere allontanandosi dalla sua casa e dall'ipoteca, come molti mutuatari subacquei senza speranza hanno fatto dopo la bolla di casa scoppiata. Anche se PMI è una spesa mensile aggiunta che i mutuatari non godono di pagare, è meglio dell'alternativa tradizionale: non essere in grado di ottenere un mutuo a tutti fino a quando non hai abbastanza per mettere il 20% su una casa.

Oggi, però, alcuni istituti di credito offrono programmi di mutui bassi di pagamento che ti permettono di evitare PMI - e non stiamo solo parlando di prestiti a VA, che sono disponibili solo agli acquirenti con qualifiche militari (o, in alcuni casi, i loro coniugi). Le banche, i sindacati di credito e gli istituti di credito del mercato in tutto il paese stanno offrendo alternative a pagare l'assicurazione mutuo. Alcuni istituti di credito offrono prestiti a portafoglio, il che significa che avrai due ipoteche; altri impongono tassi di interesse più elevati o richiedono di prendere un'ipoteca a tasso variabile, i cui tassi probabilmente aumentano negli anni futuri. Ecco alcune delle opzioni disponibili nel mercato di oggi e come il loro costo si confronta con il pagamento di PMI.

Unione federale di credito NASA

Se stai acquistando una casa da occupare come residenza principale, puoi prendere in prestito fino a 650.000 dollari dalla NASA Federal Credit Union (FCU) per acquistare una casa senza pagare PMI. Questo rende questa offerta molto per i proprietari di case che cercano un prestito jumbo. Con altri programmi no-down-payment, non PMI, potrai solo prendere in prestito fino a $ 417.000 il limite di prestito conforme nella maggior parte del paese (ad eccezione delle aree ad alto costo).

Questo prestito è disponibile a Washington, DC e 17 Stati: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, North Carolina, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (anche se non può essere usato per rifinanziare una casa nello Stato Stellare Lone), Virginia, Vermont, Washington e Virginia Occidentale. Si tratta di un prestito a portata di mano e è disponibile con mutui a tasso fisso e rate-rate. Devi essere un membro del credito, ma chiunque può entrare a far parte della NASA FCU diventando membro della National Space Society, che è gratuita.

. Republic Bank La Repubblica Bank a base di Louisville, Ky, offre un mutuo senza pagamento anticipato senza PMI e nessun punto. Il prestito è un ARM sette anni con un tasso d'interesse iniziale del 4.950%. Tale tasso è significativamente superiore a quello del SoFi del prestatore di mercato (abbreviazione di Social Finance). È anche molto più elevato del tasso pubblicizzato di Wells Fargo su un ARM da 7/1, che è solo 3.5% ma richiede un anticipo del 25%. Il programma di prestiti più costoso potrebbe essere una buona scelta per voi se non si qualifica per opzioni meno costose.

Il tuo pagamento mensile con questo prestito di Banking Republic sarebbe stato di $ 495 per ogni $ 100.000 preso in prestito per i primi sette anni; dopo di che il tasso di interesse si adegua una volta all'anno in base al tasso primario, che attualmente è del 3, 5%, più un margine di 0. 50% (ecco perché è chiamato ARM 7/1). Puoi prendere in prestito fino a $ 417.000 con questo prestito, che è solo per gli acquisti (non le rimborsi). La casa deve essere la tua residenza primaria.

SoFi

SoFi consente agli acquirenti di casa di cedere fino al 10% sui prestiti fino a 3 milioni di dollari e di evitare PMI. Non ci sono costi di origine, neanche. È possibile utilizzare un'ipoteca SoFi per acquistare una residenza principale o una seconda casa (ma non una proprietà di investimento) a Washington, DC e 25 stati: Alabama, California, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, North Carolina, Dakota del Nord, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin e Wyoming. (Per ulteriori informazioni, vedere

SoFi: Che cosa dovresti sapere su questo prestatore alternativo

.) SoFi carica i mutuatari un tasso di interesse leggermente più elevato in cambio di non dover pagare PMI. Michael Tannenbaum, vice presidente di un mutuo presso SoFi, afferma che su un mutuo a tasso fisso a 30 anni con il 20% di sconto, il miglior tasso di SoFi, a partire dal 1 ° aprile 2016 sarebbe stato 3. 875%; se si abbassa il 10%, il tasso aumenta al 4,125%. Allo stesso modo, se hai scelto un ARM 7/1 con il 20% in discesa, il tuo tasso sarebbe 3. 125%, mentre sarebbe 3. 625% se si abbassa il 10%. Unione federale di credito di San Francisco

Con il PoppyLoan di Federal Union di San Francisco, i compratori di casa che lavorano nella contea di San Francisco o nella contea di San Mateo e che acquistano una casa con un valore di 2 milioni di dollari in una delle nove contee di Bay Area possono mettere giù 0% senza pagare PMI. Questo prestito è un 5/5 ARM ammortizzato in 30 anni. Ciò significa che il tasso di interesse iniziale è fissato per cinque anni e dopo che il tasso si aggiusta solo una volta ogni cinque anni. Il tasso di interesse non aumenta di oltre il 2% ogni cinque anni e non aumenta di oltre il 6% del totale durante la durata del prestito.

In cambio di mettere 0% in su, pagherai una tassa di origine dell'1% dell'importo del prestito, o $ 1 000 per ogni $ 100.000 preso in prestito

Se stai prendendo in prestito $ 700.000 (una somma ragionevole in una città dove il prezzo medio di casa è superiore a $ 1.000.000), puoi ottenere un tasso d'interesse del 3.75% se il tuo punteggio di credito è 740 o superiore. I tuoi costi di chiusura sarebbero prossimi a $ 19.000, inclusa la tassa di origine prestito a valore $ 7.000. Il tuo pagamento mensile iniziale sarebbe di $ 3, 241. 81. Il tasso è vicino a mezzo punto superiore alla media nazionale per 5/1 ARM, ma non è un cattivo scontro da fare in cambio di avere il tasso di aggiustamento solo una volta ogni cinque anni invece di una volta ogni anno. Per quanto riguarda le ARM, questo è un rischio relativamente basso perché il tasso di interesse non aumenta di frequente.Ma considerando i prezzi elevati degli alloggi della Bay Area, anche un aumento del 2% su un mutuo da $ 700.000 implica un salto di quasi $ 850 al mese. Questo prestito richiede un conto impound (chiamato anche un conto di deposito), il che significa che pagherai le tue imposte di proprietà e l'assicurazione al prestatore ogni mese con il tuo pagamento ipotecario e ti farà riconsiderare il tuo denaro al tuo agente di assicurazione e collezionista fiscale locale quando le vostre fatture sono dovute. Dovete comprare una casa (non rifinanziando) che vivrai come la tua residenza principale. American United

Il programma Homebuyer Flex di American United consente ai mutuatari di New Jersey di mettere al minimo il 3% su un mutuo a tasso fisso a 30 anni evitando PMI e senza pagare punti. Hai bisogno di un punteggio di credito di almeno 680 e la maggior parte di cui è possibile prendere in prestito è 417 000 dollari. In cambio di niente, pagherai un tasso di interesse leggermente superiore a quello corrente della banca 3. 625%. La casa deve essere la tua residenza principale e dovrai pagare il pagamento del 3% - non può essere un regalo.

Altre opzioni PMI-Free

Se nessuna delle opzioni sopra indicate funziona per voi, qui ci sono altri quattro da indagare:

Travis Credit Union

- I consumatori domestici della California settentrionale possono evitare di pagare anticipatamente o pagare PMI ottenendo un prestito piggyback per il quale il 95% dell'importo del prestito è la prima ipoteca e il restante 5% è una seconda ipoteca.

• United States Credit Union - I residenti di Utah, Idaho, Arizona, New Mexico e Nevada possono mettere fino a $ 1 000 per prestiti fino a $ 275.000 con un ARM da 5/1, 7/1 ARM o 30 anni di mutui a tasso fisso.
• Eastman Credit Union - Prendi fino al 100% del valore della casa per comprare una casa con un prestito fisso o regolabile in Tennessee e non pagare PMI.
• Columbia Credit Union - Gli acquirenti a domicilio a Washington possono ottenere un mutuo a tasso fisso 80/20 con una durata fino a 30 anni e nessun PMI. Per aderire, devi vivere o lavorare nello stato di Washington o avere un membro della famiglia che lo fa.
• Questa non è una lista esaustiva, quindi se non vedi un prestito qui che funziona per te, continua la ricerca, specialmente presso banche locali e credit union. (Per ulteriori informazioni, vedere Ritorno dell'ipoteca di credito del 3%

.) Costo PMI Il costo del PMI dipende da quanto ti metti, il tuo punteggio di credito e il tuo tipo di prestito. Può variare da 0, 18% a 2. 25% del saldo del prestito all'anno, a seconda della compagnia di assicurazioni mutui e delle caratteristiche del prestito e del mutuatario. Più ti metti giù e più alto è il tuo punteggio di credito, più basso è il tuo tasso; i prestiti i cui pagamenti non possono cambiare per almeno i primi cinque anni (che includono 30 anni di tassi a tasso fisso, 5/1 ARM e 7/1 ARM, tra gli altri) hanno anche PMI meno costosi. Fondamentalmente, il rischio meno rischioso è dato dalla prospettiva del prestatore, meno i costi PMI.

Confronto dei costi

Il seguente grafico mostra cosa potresti pagare con alcune delle opzioni di prestito disponibili.

Prestito

Tasso di interesse iniziale

Principio mensile + Pagamento di interessi
Esempio di pagamenti ipotecari mensili, $ 200.000 prestiti, vari programmi di prestito, con e senza PMI < PMI mensile con punteggio di credito 760+	Pagamento mensile totale	Repubblica banca	7/1 ARM	0%	4.950%	$ 990
n / a	$ 990	SoFi	7/1 ARM	10%	3. 625%	$ 912
n / a	$ 912	Sofi	30-yr. fisso	10%	4. 125%	$ 969
n / a	$ 969	San Francisco FCU	5/5 ARM	0%	3. 750%	$ 926
n / a	$ 926	Convenzionale	30-yr. fisso	3%	3. 500%	$ 898
$ 175	$ 1, 073	Convenzionale	30 anni. fisso	10%	3. 500%	$ 898
$ 82	$ 980	Il grafico mostra che è possibile uscire, almeno nel breve periodo, con un programma di prestiti che ti permette di evitare PMI, ma ci sono alcuni importanti avvertimenti . Se stai pensando ad un'ipoteca a tasso variabile per evitare PMI, puoi smettere di uscire in anticipo una volta che il tasso viene ripristinato. Ad esempio, sul prestito del sindacato federale di San Francisco, il tasso potrebbe aumentare al 5, 75% nell'anno sei, dandogli un pagamento mensile di $ 1, 167 su un prestito di $ 200.000; al 7. 75% nell'anno 11, facendo il tuo pagamento mensile $ 1, 433; e salire fino al 9,75% all'anno 16, rendendo i vostri pagamenti mensili $ 1, 718 - quasi il doppio di quello che erano durante i primi cinque anni.	Il più grande inconveniente dei prestiti che ti permette di evitare PMI è che mentre si può annullare l'assicurazione mutuo privata una volta che hai accumulato almeno il 20% di equità nella tua casa attraverso il pagamento del tuo capitale o attraverso forze di mercato aumentando il valore della tua casa, una volta hai raggiunto il punto medio del tuo basso tasso di pagamento-prestito, avrai il tuo prestito a tasso d'interesse più elevato o un prestito a scapito per 30 anni o fino a quando rifinanziate. Il rifinanziamento successivo potrebbe o non essere possibile o avere senso, a seconda di quanto accade con il valore della tua casa, il merito di credito e i tassi di interesse.		per ottenere ulteriori informazioni.	Considerazioni fiscali

Il tuo obiettivo dovrebbe essere quello di ottenere l'ipoteca meno costosa che soddisfi le tue esigenze, per non massimizzare il risparmio fiscale. Un mutuo più economico ti farà risparmiare più denaro di un mutuo più costoso che ti dà una deduzione fiscale più grande. Tuttavia, dovresti essere consapevole delle implicazioni fiscali delle tue opzioni.

È possibile richiedere una detrazione fiscale per il tuo interesse ipotecario fino a quando la tua ipoteca è di $ 1 milione o meno e fintanto che le detrazioni dettagliate sulla pianificazione A sono più di una deduzione standard. Questo è spesso il caso per i proprietari di abitazione, in quanto è possibile specificare le imposte sul reddito statale, le tasse di proprietà, le donazioni caritatevoli e l'interesse ipotecario. I premi PMI sono anche deducibili dalle imposte, ma la deduzione inizia a smontarla una volta che il reddito lordo rettificato raggiunge $ 100 000 ($ 50.000 se sei sposato separatamente) e non puoi detrarre PMI se il tuo AGI supera $ 109.000 ($ 54.500 se sei sposato separatamente). Anche se è improbabile che la deduzione di interessi ipotecari a casa andrà via nel prossimo futuro, la detrazione del PMI scade il 31 dicembre 2016, anche se può essere estesa come in passato. La linea di fondo

Mentre potrebbe essere tentato di prendere un mutuo oggi 0% in diminuzione, specialmente quando i pagamenti sono simili o addirittura inferiori a quello che avresti pagato facendo un piccolo acconto e pagando PMI, è importante pensare a come ottenere il prestito del 0% influenzerà le tue finanze nel lungo periodo.L'acquisto di una casa in cui vivere non è mai una decisione puramente finanziaria - è anche emozionale - ma occorre un po 'di tempo per considerare le conseguenze finanziarie prima di firmare quella risma di documenti di ipoteca.