La terminologia ipotecaria ti ha abbattuto? Non preoccuparti: è sufficiente capire tutte le frasi e il vocabolario complicati come "ammortamento" e "prestito a valore" per intimorire qualsiasi mutuatario. E, se stai pensando di rifinanziare la tua ipoteca, preparatevi ad imparare alcuni termini nuovi: "cash-out loan" e "refinance rate / term". Vi presentiamo.

Le basi

Innanzitutto pensate al rifinanziamento come sostituzione di un'ipoteca esistente con un altro, o al consolidamento di un paio di mutui in un unico prestito. (Per più su questi ultimi, vedi dovrei combinare due ipoteche in uno? ) fuori con il vecchio (mutuo) e in con il nuovo, come dicono. Una volta che rifinanziate, il tuo vecchio prestito viene pagato e un nuovo viene messo al suo posto.

Ci sono molte ragioni per considerare il rifinanziamento. Salvare il denaro è quello ovvio. Nell'agosto del 2008, l'ipoteca fissa di 30 anni ha avuto un tasso d'interesse del 6, 52%. Dopo la crisi finanziaria, i tassi per lo stesso tipo di ipoteca sono stati praticamente ridotti a metà. Con un potenziale risparmio di, ad esempio, $ 500 al mese su una casa di $ 250.000, il rifinanziamento ha avuto senso per un sacco di gente. Ciò ha portato ad un'onda di rifinanziamenti che continua ancora oggi, alcuni anni dopo. Anche una differenza di un punto nel tuo tasso potrebbe rappresentare una riduzione di $ 150 del tuo pagamento. (Per ulteriori informazioni su questo argomento, vedere: Dovresti rifinanziare l'ipoteca quando i tassi di interesse si abbassano?

Il rifinanziamento può anche offrire la possibilità di convertire la tua ipoteca a tasso variabile in un tasso fisso, per bloccare i pagamenti a tassi inferiori, specialmente se i tassi sembrano pronti a muoversi più in alto.

Due tipi di prestiti

Ci sono due prestiti di rifinanziamento fondamentali. Il più semplice e più semplice è il rifinanziamento rate / term (refi). In questo caso, nessun denaro reale cambia mani, al di fuori delle tasse associate al prestito. La dimensione dell'ipoteca rimane la stessa; si scambiano semplicemente i termini di ipoteca correnti per nuovi (probabilmente migliori) termini. Al contrario, in un prestito di cassa, aka cash-out rifinanziamento, la nuova ipoteca è più grande di quella vecchia. Oltre ai nuovi termini di prestito, stai anche facendo avanzare denaro in modo efficace, portando l'equità fuori dalla tua casa, in forma di denaro o pagando altri debiti.

Si può qualificare per un tasso / termine refi con un rapporto più elevato di prestito / valore. (E 'più facile ottenere il prestito, vale a dire, anche se si tratta di un rischio di credito più povero.) I prestiti per contanti vengono forniti con termini più duri. Se vuoi che parte del patrimonio che hai costruito in casa tua in forma di denaro, probabilmente ti costerà - quanto dipende da quanti fondi hai costruito nella tua casa e il tuo punteggio di credito.

Ad esempio, se il punteggio FICO di un mutuatario è di 700, il rapporto tra prestito e valore è del 76% e il prestito è considerato cassa, il prestatore può aggiungere 0.750 punti per il costo del prestito. (Ogni prestatore è diverso.) Se l'importo del prestito era di $ 200.000, per esempio, il creditore avrebbe aggiunto $ 1, 500 al costo. In alternativa, il mutuatario potrebbe pagare un tasso di interesse più alto - 0. 125% a 0. 250% in più, a seconda delle condizioni di mercato.

Perché i termini più duri? Poiché i prestiti di cassa portano a un rischio più elevato per il prestatore, secondo Casey Fleming, consulente ipotecario, C2 Financial Corporation e autore di "The Loan Guide: Come ottenere il miglior ipoteca possibile. "" Statisticamente, un mutuatario è molto più probabile che si allontana da una casa se si avvia nei guai se ha già tirato fuori l'equità. È particolarmente vero se ha tirato fuori più di quanto inizialmente investisse nel pagamento anticipato. Di conseguenza, qualsiasi prestito che è considerato cassa è più alto per riflettere tale rischio, fino a quando non c'è tanta equità che il mutuatario non è probabile che si allontani più. "

Ma un punteggio di credito superiore e un rapporto di prestito / valore più basso possono spostare i numeri sostanzialmente a tuo favore. Ad esempio, un mutuatario con un punteggio di credito di 750 e un rapporto prestito / valore inferiore al 60% non pagherà alcun costo aggiuntivo per un prestito di cassa perché non ha più probabilità di default del prestito di se lui o lei stava facendo una tariffa / termine refi.

Il tuo prestito può essere un prestito di cassa anche se non ricevi denaro in contanti. Se stai pagando carte di credito, prestiti auto o qualsiasi altra cosa che non fosse originariamente parte della tua ipoteca, il creditore probabilmente lo considera un prestito di cassa. Se stai consolidando due ipoteche in uno, e uno è stato originariamente un prestito di cassa, il nuovo prestito consolidato sarà anche cash-out.

Altri americani che scelgono il rimborso in contanti

Anche se molti esperti di finanza personale avrebbero consigliato di eliminare la casa del suo patrimonio netto in un rifinanziamento in contanti, i dati recenti di Freddie Mac mostrano che gli americani stanno scegliendo questo tipo di prestito a tassi non visto dalla crisi finanziaria.

Quasi la metà dei mutuatari ha scelto l'opzione di cassa nel primo trimestre del 2017 - ben al di sotto del livello del 90% raggiunto poco prima della crisi finanziaria ma notevolmente superiore al 2012 quando i livelli sono scesi al 12%. Perché l'aumento? Non solo i tassi ipotecari rimangono bassi nonostante l'aumento del tasso di interesse, i prezzi delle case in molte aree del paese sono aumentati fino al punto dove i proprietari di abitazione hanno abbastanza equità per fare una cash-out rifinanziare la spesa. Questi rapporti tra prestiti e valore più elevati e il miglioramento dei bilanci personali degli americani rendono più facile qualificarsi.

Una scappatoia interessante

Con l'aiuto del vostro broker ipotecario, potresti generare un po 'di soldi dal tuo rifinanziamento senza essere considerato un prestito di cassa (e generando le tasse aggiuntive che vengono con esso). Fondamentalmente, funziona sfruttando la sovrapposizione di fondi alla fine di un prestito e l'inizio di un altro. Ecco come Fleming lo descrive:

"Lei è autorizzato a finanziare i costi di chiusura in un tasso / termine refi. La maggior parte dei finanziatori consente a tali spese di chiusura di includere le spese prepagate, come gli interessi pre-pagati, gli interessi maturati sulla vostra ipoteca esistente, i soldi necessari per prefinanziare il tuo conto di deposito e anche le tasse di proprietà e l'assicurazione se è il momento giusto .

"Quando rifinanzia, paghi gli interessi maturati sulla tua ipoteca esistente fino al giorno in cui viene pagato. Pre-paghi il tuo interesse sul tuo nuovo prestito dal giorno che fai fondi fino al primo mese successivo e quindi non effettui un pagamento il mese prossimo, quindi avete finanziato un intervallo di un mese sulla tua ipoteca nel nuovo prestito.

"Se hai un conto improprio (o impegno) per pagare l'assicurazione e le tasse con il tuo attuale ipoteca, allora il vostro prestatore esistente è in possesso di alcuni dei vostri soldi - almeno un paio di mesi di tasse e assicurazione ciascuno. Quando rifinanziate, il vostro nuovo prestatore avrà bisogno di un po 'di soldi a portata di mano quando le tue tasse e le fatture di assicurazione vengono dovuti in modo che chiederanno qualche soldo in anticipo. Di solito puoi finanziare questo.

"Poi, dopo che il tuo prestito chiude il tuo vecchio prestatore - chi detiene un po 'del tuo denaro - ti invia un assegno pari all'equilibrio del tuo conto di deposito quando hai pagato quel prestito. alcune delle tasse cambiano un po 'fino al finanziamento, la maggior parte dei finanziatori permettono un po' di cuscino - fino a $ 2 000 in contanti in garanzia senza che il prestito sia considerato cassa.

"Tutto ciò significa che è possibile finanziare" i costi "che non sono realmente i costi di origine del prestito, ma rappresentano il costo del prestito. essere molto fattibile generare circa 4 000 dollari in contanti - le circostanze giuste, se strutturate con attenzione - senza pagare una penalità di cassa. "

La linea inferiore

Il tuo lavoro come mutuatario è quello di avere abbastanza conoscenza per discutere di opzioni con il vostro prestatore Per la maggior parte delle persone, evitando il costo aggiunto di un prestito di cassa è la migliore mossa finanziaria Se hai un motivo specifico per prendere denaro dalla tua casa, un prestito di cassa può essere prezioso, ma ricorda che la quantità extra di denaro che pagherai in interessi per la durata del prestito può rendere una cattiva idea.