I due tipi fondamentali di mutui ipotecari da prendere in considerazione sono mutui a tasso fisso e variabile. Un mutuo a tasso fisso è semplice e diretto: il tasso di interesse, e quindi il pagamento mensile, è fissato per l'intero periodo del prestito al momento del prestito. I mutui a tasso variabile, noti anche come mutui a tasso variabile (ARM), differiscono in quanto il tasso di interesse a carico del mutuatario e corrispondentemente l'importo mensile di pagamento cambia nel corso del prestito.

Un mutuo a tasso variabile inizia con una tariffa fissa a un determinato periodo all'inizio del prestito, tipicamente tre, cinque o sette anni. Ad esempio, il tasso iniziale su un mutuo a tasso variabile 7/1 è valido per i primi sette anni del termine di prestito, dopo di che il tasso viene regolato una volta all'anno. Le rettifiche periodiche di tasso di interesse sono calcolate utilizzando un tasso di riferimento come il London Interbank Offered Rate (LIBOR), più un premio basato sul premio abituale del creditore e sul merito creditizio del mutuatario. Alcuni mutui a tasso variabile si adattano annualmente, alcuni aggiustano ogni sei mesi, e alcuni aggiustano addirittura con frequenza mensile. Le variazioni del tasso di interesse si traducono in cambiamenti nell'importo mensile di pagamento.

Il vantaggio che attrae molti mutuatari ad un'ipoteca a tasso variabile è che il tasso di interesse iniziale caricato sulla prima parte del prestito è di solito inferiore alla tariffa migliore disponibile su un'ipoteca comparabile a tasso fisso. Con un tasso iniziale che è un punto percentuale o più basso, i mutuatari possono risparmiare una notevole quantità di denaro e pagare sostanzialmente più dell'importo del prestito principale sulla parte iniziale di un'ipoteca a tasso variabile. Tuttavia, ci sono significativi svantaggi potenziali per un mutuo a tasso variabile che i mutuatari dovrebbero considerare.

Il rischio principale con un mutuo a tasso variabile è che un forte aumento dei tassi di interesse può tradursi al mutuatario improvvisamente vedendo un aumento di pagamento mensile così grande che non può semplicemente permettersi pagamenti. Un fattore importante per precipitare la crisi finanziaria 2008 è stato un gran numero di mutuatari a tasso variabile che vengono colpiti con un aumento dei pagamenti mensili troppo onerosi affinché possano permettersi, causando diffuse default sui mutui ipotecari.

Per fornire un'idea di come i saldi mensili di pagamento possono aumentare quando viene mutata un'ipoteca a tasso variabile, il pagamento mensile di un prestito ipotecario da $ 160.000 a 3. 5% è di circa 700 dollari al mese. Se il tasso di interesse aumenta a 8,5%, il pagamento mensile quasi raddoppia, salendo a oltre $ 1, 200 al mese.

L'aggiustamento iniziale di tasso che si verifica su un'ipoteca a tasso variabile è tipicamente il più grande, in quanto adatta per le variazioni del tasso di interesse che si sono verificate per diversi anni.Le rettifiche future sono fatte su una base molto più frequente, quando i tassi non sono probabili cambiare sostanzialmente.

Un modo per mitigare il rischio potenziale del tasso di interesse è quello di ottenere un prestito a tasso variabile con limiti favorevoli, che sono limiti massimi posizionati su quanto tasso di interesse o pagamento mensile può aumentare su qualsiasi aggiustamento. Alcune ipoteche a tasso variabile hanno anche un limite massimo per l'ammontare complessivo con il quale il tasso di interesse può aumentare durante l'intero periodo del prestito. Tuttavia, i mutuatari devono leggere la stampa fine, poiché talvolta i tappi non si applicano alla rettifica iniziale dei tassi, che porta il rischio di tasso di interesse più elevato.

Condizioni di prestito difficili da capire

Poiché le ipoteche a tasso variabile sono più complesse dei prestiti a tasso fisso, può essere difficile per i mutuatari capire i termini esatti del prestito. I finanziatori ipotecari hanno una grande flessibilità in merito agli elementi di prestito, come i tappi, i parametri utilizzati per le rettifiche e i margini di premio. È relativamente facile per i mutuatari non riuscire a cogliere i termini intricati e interconnessi dei loro prestiti, che possono portare a cambiamenti mensili imprevisti e problematici. Un esempio, come sopra indicato, è un'istanza in cui un mutuatario crede di essere protetto da grandi aumenti mensili di pagamento per un aumento di incremento per adeguamento, ma non riesce a notare che il limite non si applica alla rettifica iniziale del tasso di interesse.

Prestiti di ammortamento negativo

Un rischio con alcuni mutui a tasso variabile è un prestito di ammortamento negativo, che è una situazione in cui un mutuatario può effettivamente finire per più causa dopo aver pagato il prestito per molti anni di quanto non abbia fatto all'inizio del prestito. La ragione di questo è comunemente perché un prestito ha un limite all'importo che il pagamento mensile può aumentare, ma tale limite non corrisponde all'importo che il tasso di interesse è consentito aumentare. Ciò comporta una situazione in cui l'importo mensile di pagamento non copre tutti gli interessi dovuti sul prestito. Il residuo dovuto è quindi aggiunto sul debito totale del mutuatario, il saldo principale, che determina il debitore che deve pagare interessi su interessi.