Hai un immobile che affitti? Oltre al potenziale per un apprezzamento del reddito e del capitale in corso, tali investimenti offrono deduzioni che possono ridurre l'imposta sul reddito sui tuoi profitti. Ma in primo luogo, quale tipo di investitore immobiliare sei tu: un investitore passivo o un professionista immobiliare? In questo articolo vi mostreremo come la tua classificazione potrebbe fare una grande differenza nel numero di pause fiscali che ottieni.
Se trascorri la maggior parte del tuo tempo nel settore immobiliare come professionista immobiliare, le tue perdite di locazione non sono passive. Ciò significa che le vostre perdite sono totalmente deducibili contro tutti i redditi, passivi e non passivi. Altrimenti, le tue perdite sono passive e deducibili solo a $ 25.000 contro il reddito dei tuoi noleggi (fasi di deduzione se il tuo reddito lordo rettificato modificato (MAGI) è compreso tra $ 100.000 e $ 150.000). Tuttavia, le perdite di oltre 25.000 dollari possono essere riportate all'anno successivo.

L'IRS definisce un professionista immobiliare come qualcuno che trascorre più della metà del suo tempo di lavoro nel settore noleggio. Ciò include lo sviluppo, la costruzione, l'acquisizione e la gestione delle proprietà. Devi anche trascorrere più di 750 ore all'anno lavorando sulle tue proprietà immobiliari. (Per trovare ulteriori risorse sul possesso delle proprietà in affitto, vedere

Investimenti in immobili e Suggerimenti per il potenziale proprietario .)

Redditi da locazione

I soldi che ricevete in affitto sono generalmente considerati tassabili nell'anno in cui ricevi, non quando è dovuto o guadagnato; pertanto, è necessario includere i pagamenti anticipati come reddito.
Ad esempio, supponiamo di affittare una casa per $ 1 000 al mese e richiediamo che i nuovi inquilini paghi l'affitto dei primi e degli ultimi mesi quando firmano un contratto di locazione. In questo caso, dovrai dichiarare i $ 2 000 che hai ricevuto come reddito, anche se un $ 1 000 di quello $ 2 000 copre un periodo che potrebbe essere di parecchi anni in futuro.

Spese pagate in locazione

Spende il tuo inquilino paga perché sei considerato reddito. Ciò comprenderebbe, ad esempio, una riparazione di emergenza in un frigorifero che un inquilino deve aver fatto mentre sei fuori città. È quindi possibile dedurre il pagamento di riparazione come spese di noleggio.

Commercio per i servizi
Il tuo inquilino potrebbe offrire ai propri servizi commerciali in cambio di affitto. Tuttavia, è necessario includere un reddito di valore equo sul mercato dei servizi. Ad esempio, se il tuo inquilino offre la possibilità di dipingere la casa in affitto in cambio di un affitto di un mese (valutato a $ 1 000), devi includere i $ 1 000 come reddito, anche se non hai effettivamente ricevuto il denaro. Tuttavia, potrai dedurre i $ 1 000 come spesa.

Depositi di sicurezza
I depositi di sicurezza non sono imponibili quando li ricevi se l'intenzione è di restituire questo denaro all'inquilino alla fine del contratto di locazione.Ma cosa succede se il vostro inquilino non rispetterà i termini di locazione?

Ad esempio, supponiamo di raccogliere un deposito di $ 500 e poi il tuo inquilino si sposta e lascia buchi nelle pareti che costano 400 dollari per riparare. È possibile dedurre tale importo dal deposito cauzionale durante l'anno in cui lo restituisci. A quel tempo, però, dovete includere i $ 400 che hai usato per riparare la parete come reddito. Sarai anche in grado di mostrare i $ 400 come spese deducibili.
Riparazioni contro Miglioramenti
I proprietari di immobili di noleggio possono supporre che tutto ciò che fanno sulla loro proprietà è una spesa deducibile.

Non così
, secondo l'IRS. Una riparazione mantiene la vostra proprietà in buone condizioni ed è una spesa deducibile nell'anno in cui lo paghi. Le riparazioni comprendono la verniciatura, il fissaggio di un wc rotto e la sostituzione di un interruttore chiaro difettoso. Miglioramenti dall'altro, aggiungere valore alla tua proprietà e non sono deducibili quando li paghi. Devi recuperare il costo dei miglioramenti deprezzando la spesa per l'aspettativa di vita della tua proprietà. I miglioramenti possono includere un nuovo tetto, un patio o un garage. Pertanto, da un punto di vista fiscale, si dovrebbe effettuare le riparazioni in quanto i problemi si presentano invece di aspettare fino a moltiplicarsi e richiedere lavori di ristrutturazione.

Deduzioni comuni

Spese ipotecarie

Le spese per ottenere un'ipoteca non sono deducibili quando li pagate. Queste includono commissioni e valutazioni. Tuttavia, è possibile ammortizzarli durante la vita del tuo mutuo.
Una volta iniziato a fare pagamenti ipotecari, ricorda che non tutto il pagamento è deducibile. Poiché una parte di ogni pagamento va verso il pagamento del capitale, tale importo non è una spesa deducibile; la quota pagata verso l'interesse è deducibile. La tua azienda ipotecaria ti invierà ogni anno un modulo 1098 mostrando quanto hai pagato in interessi per tutto l'anno. Ciò è deducibile. Inoltre, se una parte del tuo pagamento include denaro che entra in un conto di deposito per coprire le tasse e le assicurazioni, la tua azienda ipotecaria dovrebbe segnalare anche a te.
Spese di viaggio

I soldi che spendi per viaggiare per raccogliere l'affitto o mantenere la tua proprietà in affitto sono deducibili. Tuttavia, se lo scopo del viaggio fosse per miglioramenti, è necessario recuperare tali spese come parte del miglioramento e del suo deprezzamento.

Hai due scelte su come dedurre le spese di viaggio: le spese effettive o il tasso di chilometraggio standard. È possibile leggere di più sui requisiti dell'IRS e l'attuale indennità di chilometraggio in
Pubblicazione 463

. Altre spese comuni Oltre alle riparazioni e agli ammortamenti, alcune delle spese comuni che si possono detrarre sono:

Assicurazioni
Tasse

• Cura del prato
• Perdite da causalità (uragani, terremoti, alluvioni, ecc.) O furti
• Condomini e Cooperative
• Se possiedi un condominio o una cooperativa in affitto, ognuno ha alcune regole speciali.
• Condomini

Con un condominio si possono pagare quote o valutazioni per prendersi cura di proprietà di proprietà comune.Ciò include la struttura dell'edificio, le lobby, gli ascensori e le aree ricreative.
Quando affitti il ​​tuo condominio, puoi dedurre spese, quali ammortamenti, riparazioni, interessi e tasse che si riferiscono alla proprietà comune. Tuttavia, come nel caso di un noleggio di una casa unifamiliare, non è possibile dedurre denaro speso per miglioramenti di capitale, una valutazione del tipo di cabana presso la club house. Invece devi deprezzare il tuo costo di qualsiasi miglioramento rispetto alla sua aspettativa di vita.

Cooperative
Le spese che hai per un appartamento cooperativo affittato sono deducibili. Ciò comprende le spese di manutenzione pagate alla società di istituti di cooperazione. I miglioramenti di capitale sono trattati in modo diverso - non puoi detrarre il costo del miglioramento, né puoi deprezzarlo. È necessario aggiungere il costo del miglioramento alla base dei costi nel magazzino della società. Ciò ridurrà il guadagno di capitale quando si vende l'appartamento.

Mantenere buoni record

Sotto l'IRS Schedule E ci sono spazi per numerose categorie di spese. Pertanto, l'IRS ti dà la flessibilità negli elementi da detrarre. Ma preparatevi a sostenere la tua richiesta e assicurati di spezzare le spese per riparazioni e manutenzione da quelle che sono miglioramenti di capitale. Ricorda che i soldi che spendi per i miglioramenti potrebbero ridurre la responsabilità fiscale quando si vende.
Inoltre, se si pretende di essere un professionista immobiliare, è necessario mantenere la documentazione di supporto (libri di appuntamento, diari, calendari, registri, ecc.) Per dimostrare la tua partecipazione attiva e il tempo trascorso ogni anno sulle vostre proprietà.

Tutto sommato, ci sono abbastanza pochi tipi di detrazioni disponibili per gli investitori immobiliari e si paga per sapere da quali si qualifica.
Per leggere di più sugli affitti, vedere

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