I mutui inversa sono stati fortemente criticati come un affare grezzo per i consumatori. Uno dei più grandi reclami deriva dal fatto che molte vedove e vedove hanno perso le case dopo la scomparsa dei loro coniugi. Perché è accaduto questo e potrebbe succedere?

(Per una rapida visualizzazione delle nozioni di base, vedere Come funziona un mutuo ipotecario inverso? ).

Timing Is Key

La probabilità che il coniuge superstite possa perdere la proprietà dopo la tua morte dipende da quando ha preso il prestito. Sono applicabili regole diverse per i prestiti prelevati prima del 4 agosto 2014, rispetto ai prestiti estratti in data 4 agosto 2014 o successivi. Quest'ultimo segnala la data in cui il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) ha modificato le proprie politiche mutui.

Questa modifica è avvenuta in risposta a una causa rivolta contro il reparto da parte di un gruppo di coniugi sopravvissuti non prestiti (cioè i loro nomi non erano sui contratti ipotecari inversi), che erano stati raccontati da broker ipotecari che sarebbero in grado di continuare a vivere nelle loro case dopo che i loro coniugi (i mutuatari ufficiali) sono morti. Al contrario, i creditori stavano escludendo dal momento che volevano che i prestiti ipotecari vengano rimborsati non appena il mutuatario è morto. Questa situazione è spesso chiamata "problema con il coniuge più giovane" perché alcuni coniugi non erano sull'ipoteca perché erano troppo giovani per qualificarsi per un'ipoteca inversa al momento del prelievo del prestito (vedi

Lei qualifica per un inverso Ipotecario? ).

I finanziatori erano, infatti, seguendo le regolazioni inverse del mutuo HUD. Tuttavia, nel 2013, un tribunale federale ha stabilito in 999 Bennett et al. v. Donovan

che i regolamenti HUD violavano la legge federale e un prestatore non può richiedere un coniuge superstite che non sia nominato sull'ipoteca inversa per effettuare immediatamente il rimborso quando il proprio coniuge, il solo mutuatario mutuato inverso, muore. Entreremo più in dettaglio sulle nuove regole in un momento.

Innanzitutto, definiamo cosa intendiamo "estratti prima del 4 agosto 2014". È la data in cui hai presentato domanda per l'ipoteca? La data in cui hai firmato il lavoro? Tecnicamente, non è né, in realtà, sebbene sia più vicino a quello precedente. Ogni volta che si richiede un prestito assicurato dall'Amministrazione federale delle abitazioni (FHA), se si tratta di un mutuo FHA regolarmente avanzato o un mutuo ipotecario mutuo di conversione a casa propria (HECM), il prestito viene assegnato a quello che viene chiamato numero di caso. È la data in cui è assegnato il numero del caso che determina quali regole valgono per la tua ipoteca. Il tuo ufficiale di prestito ottiene il tuo numero di caso, che è un identificatore unico a 10 cifre assegnato dall'FHA, dopo che l'agenzia convalida il tuo indirizzo di proprietà e il numero di sicurezza sociale. È possibile trovare questo numero nella parte superiore della pagina 1 dell'applicazione HECM.Quindi, per imparare la data associata al numero del tuo caso, devi contattare il tuo prestatore o HUD perché questa data non è fornita sull'applicazione mutui.

Prima del 4 agosto 2014

HUD consente al pubblico di conoscere le modifiche apportate ai suoi regolamenti attraverso documenti chiamati lettere per mutui. Al momento della scrittura, la lettera di mutuo 2015-15, rilasciata il 12 giugno 2015, contiene le regole più aggiornate sui coniugi sopravvissuti e gli HECM che non vengono assunti prima del 4 agosto 2014. Questa lettera indica i creditori mutuanti inversa può seguire i termini dell'originale contratto mutuo ipotecario quando il coniuge di mutuo muore. Ciò significa che un coniuge superstite e senza prestito, la cui casa è coperta da un mutuo inverso estratto prima del 4 agosto 2014, è ancora a rischio di perdere la casa se il suo coniuge di mutuo passerà prima.

Tuttavia, la lettera di mutuo fornisce anche mutuanti ipotecari inversa un'alternativa a chiamare l'ipoteca inversa dovuta (in altre parole, richiedendo il rimborso immediato, a rischio di preclusione in sei mesi). I mutuanti ipotecari inversa hanno un'opzione denominata "assegnazione opzionale (MOE) di ipoteca" che consente loro di trasferire la proprietà dell'ipoteca inversa a HUD. Il prestatore presenta una richiesta con HUD per recuperare la somma che avrebbe ottenuto vendendo la casa.

Trasferire l'ipoteca crea ciò che HUD chiama "un periodo di differimento" che consente a un coniuge superstite e superstite di rimanere in casa finché continuerà a soddisfare i requisiti fondamentali dell'ipoteca inversa, come la conservazione delle tasse immobiliari correnti , mantenendo i pagamenti delle assicurazioni di casa e mantenendo la proprietà in buona riparazione. Il coniuge deve essere proprietario legale della casa e continuare ad occuparlo come sua residenza principale. Anche lui o lei doveva essere legalmente sposato con il coniuge in prestito al momento del rimborso del prestito e rimaneva sposato fino alla morte del coniuge di mutuatario. Le coppie dello stesso sesso impegnate che non sono legalmente autorizzate a sposarsi quando l'ipoteca inversa è stata ottenuta ma che si sono sposati prima che il mutuatario sia morto abbiano gli stessi diritti.

La lingua chiarisce che il trasferimento della proprietà è un'opzione, non un requisito, per il prestatore. In altre parole, questo cosiddetto "problema coniugale più giovane" esiste ancora per i proprietari di abitazione che hanno preso un HECM prima del 4 agosto 2014. I coniugi sopravvissuti in questa situazione potrebbero voler consultare un avvocato immobiliare per esplorare le opzioni.

A partire dal 4 agosto 2014

Perché le coppie hanno messo in primo luogo il nome di un coniuge sull'ipoteca inversa? Spesso è stato quello di aumentare i proventi ipotecari inversa, dal momento che le dimensioni dei pagamenti sono legate all'età del mutuatario. Ora, però, non c'è più alcun beneficio per questa strategia. Il prestito procede con i mutui di oggi devono basarsi sull'età del coniuge più giovane, anche se tale coniuge è più giovane di 62 anni e quindi non abbastanza vecchio per essere un co-mutuatario sull'ipoteca inversa. Secondo le regole di oggi, se il coniuge non assunzione di prestito non è più di 62 anni, sarà protetto finché soddisfano gli stessi requisiti relativi al periodo di deferimento sopra descritto.

Se si esegue un'ipoteca inversa, sposata con un coniuge più giovane e non mutuante, verra 'formalmente documentato alla chiusura come un coniuge non assimilabile o un coniuge non assimilabile. Un coniugi non ammissibile che non si assume mutui vive con il coniuge di mutuatario nella residenza primaria; un coniuge non-assunzione non ammissibile vive altrove come sua residenza primaria. Il differimento non si applica al coniuge non prestito se la coppia divide dopo aver prelevato l'HECM. Inoltre, non si applica a un nuovo coniuge che un mutuatario mutuato mutuo sposa dopo aver prelevato il prestito. Le stesse regole si applicano alle coppie dello stesso sesso che non sono state legalmente autorizzate a sposarsi quando è stata ottenuta l'ipoteca inversa ma che si è sposata prima che il mutuatario sia morto, poiché questi partner rientrano nella definizione di HUD di "un coniuge superstite non mutuante ammissibile. "

Nonostante le recenti riforme, ci sono ancora situazioni in cui una vedova o un vedovo potrebbero perdere la casa dopo la morte del coniuge. Se tu o il tuo coniuge hai già preso un'ipoteca inversa, assicuratevi di capire quale serie di regole si applica alla tua situazione. Potresti incontrare un avvocato immobiliare o un pianificatore finanziario per trovare una soluzione che ti rischi.

Ogni volta che la data del mutuo inverso, basta sapere che il coniuge superstite non mutuante non è autorizzato a ricevere ulteriori proventi dopo la morte del coniuge di mutuatario. Questo non sarà un problema se i proventi di prestito sono stati ottenuti come una somma forfettaria, ma potrebbe essere un problema se i fondi ipotecari inversi erano stati consegnati come un flusso di pagamenti mensili o come linea di credito. Se stai usando un'ipoteca inversa oggi, specialmente se solo un coniuge sarà elencato come il mutuatario, si dovrebbe valutare se l'opzione forfettaria potrebbe fornire la maggior sicurezza finanziaria.

(Per saperne di più sui mutui inversa, leggere

Guida alle tasse e inversioni ipoteche

e

Raccolta del mutuante inverso ipotecario destro .) Nota: Le regole descritte solo qui si applicano alle ipoteche di conversione del capitale proprio (HECMs). Questi sono i più comuni dei tre tipi di mutui inversa di gran lunga e gli unici assicurati dall'FHA. Se sei uno dei circa il 5% dei mutuatari mutuati inverso che hanno un'ipoteca inversa monouso o un'ipoteca inversa proprietaria, dovrai rivedere la tua carta di credito per vedere se i problemi descritti in questo articolo si applicano alla tua situazione.