Gli investitori che flip case sono gli eroi ignobili di immobili. Prendono proprietà trascurate, sconvolte e talvolta danneggiate intenzionalmente e li rendono ancora più vivibili, anche belle. Se si desidera far ruotare le proprietà, probabilmente già si sa di graffe come problemi nascosti e sovraccarico dei costi. Ma sapevate che quando si vende una proprietà, è necessario divulgare informazioni sulla sua condizione che potrebbero influenzare negativamente il suo valore? Se si nasconde intenzionalmente tali informazioni, si potrebbe essere condannato per frode oltre ad essere citato. La vendita della proprietà "come è" non esonera queste informazioni.

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(Per ulteriori informazioni sull'acquisto di una casa, vedere: Guida per l'acquisto di una casa in U. S.)

Queste regole influenzano chiunque venda una casa; tuttavia, hanno maggiori probabilità di influenzare le pinne, che spesso si occupano di proprietà in cattive condizioni. Scopri le leggi specifiche del tuo stato sulle informazioni richieste dal tuo stato immobiliare e dal dipartimento di pianificazione locale. Alcuni stati sono più lievi di altri nei loro requisiti di divulgazione. Ecco alcuni tipi di informazioni che potrebbe essere necessario per rivelare - o potrebbero voler divulgare, anche se le leggi del tuo stato non lo richiedono - in modo che il tuo acquirente non abbia motivo di presentare una denuncia contro di te.

1. Morte nella casa

Alcuni acquirenti possono avere preoccupazioni o superstizioni sull'acquisto di una casa in cui qualcuno è morto, quindi è importante sapere se il tuo stato richiede ai venditori di rivelare una morte precedente in casa.

"Ogni Stato avrà esigenze leggermente diverse per la divulgazione", afferma Jim Olenbush, un broker immobiliare del Texas. "In Texas, per esempio, la morte per cause naturali, suicidi o incidenti non collegati alla proprietà non deve essere divulgata."

"Un venditore è tenuto a rivelare i decessi per esempio, se un figlio di un precedente occupante annegò in piscina perché non aveva la giusta protezione, il venditore avrebbe dovuto rivelare la morte anche dopo aver rimedio la questione della sicurezza installando un recinto adeguato della piscina, ma ci sono circostanze in cui i venditori non devono rivelare una morte sulla proprietà.

"Non ci sono stati in cui è obbligato a divulgare la morte di una persona che ha deceduto in condizioni naturali ", dice l'avvocato Matthew Reischer, CEO di LegalAdvice." Tuttavia, alcuni stati impongono un dovere a una casa o un appartamento stigmatizzati in cui è stato commesso un suicidio o un omicidio. imporre un dono affermativo ad un venditore se il si ha la consapevolezza che il loro patrimonio immobiliare sia stupefatto dai morti."

Anche quando la divulgazione non è richiesta - per esempio, la Georgia non richiede la divulgazione di omicidi o suicidi - si potrebbe desiderare di errare dal lato di dare all'acquirente la notifica di una morte sulla proprietà. "Se un venditore è preoccupato per la responsabilità, il miglior consiglio è quello di andare avanti e di rivelare tutto prima anche se non è richiesta dalla legge", afferma Olenbush. "I compratori sentiranno sempre le cose dai vicini, e la sorpresa potrebbe farli uscire da un contratto d'acquisto o chiedersi cosa altro il venditore non li dice. “

2. Disturbi nelle vicinanze

Un fastidio è un rumore o un odore da una fonte al di fuori della proprietà che potrebbe irritare gli occupanti della proprietà. La Carolina del Nord richiede ai venditori di rivelare rumori, odori, fumo o altri disturbi da fonti commerciali, industriali o militari che influenzano la proprietà. Michigan richiede ai venditori di rivelare le aziende agricole, le operazioni agricole, le discariche, gli aeroporti, i campi di tiro e le altre disturbi nelle vicinanze, ma la Pennsylvania lo lascia all'acquirente per determinare la presenza di fastidi agricoli.

3. Pericoli ambientali e naturali

Se la casa ha un rischio maggiore di danni provocati da un disastro naturale o conosciuto o potenziale contaminazione ambientale, potrebbe essere necessario divulgare tali informazioni all'acquirente.

La legge del Texas obbliga i venditori a rivelare la presenza di rifiuti pericolosi o tossici, l'amianto, l'isolamento urea-formaldeide, il gas radonico, la vernice a base di piombo e l'uso precedente dei locali per la produzione di metamfetamina.

La legge sui brevetti di proprietà di New York richiede che i venditori notifichino agli acquirenti se la proprietà si trova in una pianura alluvionale, nell'area umida o agricola; se sia mai stata una discarica; se ci sono stati serbatoi di stoccaggio carburante sopra o sotto terra sulla proprietà; se e dove la struttura contiene amianto; se c'è impianto idraulico; se la casa è stata testata per il radon; e se qualsiasi materiale carburante, olio, sostanza pericolosa o tossica sia stato versato o perduto sulla proprietà.

Gli Stati potrebbero anche richiedere la divulgazione delle fessure di miniera, sotterranei, insediamenti, scivoli, sconvolgimenti o altri difetti di stabilità della terra. La legge sulla divulgazione dei rischi naturali della California obbliga i venditori a rivelare se la proprietà si trova in una zona di pericolo sismica e potrebbe quindi essere soggetta a liquefazione o frane dopo un terremoto.

Mentre la maggior parte dei requisiti di divulgazione è disciplinata dagli stati, il governo federale lo obbliga: la divulgazione che la vernice a base di piombo può essere presente su qualsiasi proprietà costruita prima del 1978.

4. Informazioni sull'associazione di case proprietarie

Se la casa è governata da un'associazione di proprietari di case (HOA), è necessario divulgare tale fatto. È inoltre necessario conoscere la salute finanziaria del HOA e fornire queste informazioni all'acquirente affinché possa prendere una decisione di acquisto informata.

"Un acquirente che conosco ha acquistato un condominio, e il venditore ha erroneamente dimenticato di dare all'acquirente gli ultimi 12 mesi di appunti di riunione", afferma Ed Kaminsky, presidente e amministratore delegato del trasferimento di SportStar a Manhattan Beach, in California."Sette mesi dopo l'acquirente è stato valutato $ 30.000 per miglioramenti immobiliari. Il venditore è stato successivamente citato dall'acquirente per non aver divulgato queste note importanti. “

5. Riparazioni

Cosa hai riparato e perché? Gli acquirenti devono conoscere la storia della riparazione della casa in modo che possano avere il loro ispettore di casa prestare particolare attenzione alle aree problematiche e essere consapevoli di probabili problemi futuri. La legge del Texas, ad esempio, richiede ai venditori di rivelare le precedenti riparazioni strutturali o di tetto; discariche, depositi, movimenti del suolo o linee di guasto; e difetti o malfunzionamenti nelle pareti, nel tetto, nei recinti, nelle fondamenta, nei pavimenti, nei marciapiedi e in tutti gli altri problemi attuali o precedenti che incidono sull'integrità strutturale della casa. Potrebbe anche essere necessario rivelare le riparazioni elettriche o idrauliche e qualsiasi altro problema che si desidera sapere se stavi per comprare la casa e vivere in esso.

6. Danni all'acqua

Quando l'acqua arriva dove non dovrebbe, può danneggiare beni personali, compromettere la struttura della casa e persino creare un rischio per la salute se incoraggia la crescita del muffa. I venditori dovrebbero rivelare perdite passate o presenti o danni all'acqua. Il Michigan, per esempio, richiede ai venditori di rivelare prove di acqua in un sottosuolo o nello spazio di strisciamento, perdite di tetto, danni maggiori da inondazioni, tipo di impianto idraulico (per esempio, zincato, rame, altro) e qualsiasi problema idraulico noto. Può essere difficile conoscere problemi d'acqua (e molti altri tipi di problemi) se si sta spostando la casa e posseduto solo per un mese o due.

"Ci sono molti rischi per le pinne o altri coinvolti in una chiusura di casa dove occorre un certo lavoro sulla proprietà che non era evidente durante la passeggiata, in particolare durante l'inverno o durante una magia asciutta", afferma Bill Price Avvocato di affari dell'Illinois. "Con l'inverno, un tetto che scompare o ha vecchie tegole non può essere in grado di essere ispezionato dall'acquirente o dal suo ispettore di casa. Allo stesso modo, un incantesimo secco può nascondere i problemi con un basamento perdente. "In situazioni come queste, controllare per vedere quanto protezione le leggi del tuo stato offrono dalla divulgazione di informazioni che non avrebbe avuto modo di conoscere.

7. Elementi mancanti

A volte gli acquirenti di casa hanno così tanto nella loro mente che potrebbero non notare che una casa manca una componente essenziale fino a quando non si trasferiscono. Alcune leggi di dichiarazione degli Stati tentano di prevenire questo problema. Texas e Michigan, ad esempio, richiedono ai venditori di rivelare se la proprietà viene fornita con un lungo elenco di articoli, tra cui elettrodomestici, aria condizionata e riscaldamento, getti di pioggia, ventilatori di scarico e scaldacqua.

8. Altri possibili divulgamenti

Gli acquirenti devono sapere se la casa si trova in un quartiere storico speciale perché influenzerà la loro capacità di effettuare riparazioni e alterazioni e potrebbe anche aumentare il costo di tali attività.

La legge del Texas richiede ai venditori di divulgare termiti attivi o altri insetti che distruggono il legno, termiti o danni a rottura del legno che necessitano di riparazioni, danni termiti precedenti e trattamento termite precedente.La legge del Michigan e della Carolina del Nord richiede anche ai venditori di rivelare qualsiasi storia di infestazione. Consultare le leggi del tuo stato per vedere se devi divulgare informazioni su eventuali parassiti.

Potrebbe anche essere richiesto di segnalare problemi con il drenaggio o la classificazione, la zonizzazione, le controversie in corso, le modifiche fatte senza permessi, le controversie di confine e il servizio.

Come divulgare

Alcuni stati, come Michigan e North Carolina, richiedono che i venditori utilizzino un modulo di divulgazione specifico. In caso contrario, il tuo ufficio di stato o la commissione di immobili o associazione di agenti immobiliari di stato avrà in genere un modulo raccomandato che è possibile utilizzare. La forma può essere più o meno completa di quella che richiede la legge statale. Se la maschera non è abbastanza completa per la tua situazione, completarla con un elenco degli elementi aggiuntivi che desideri rivelare. Il venditore deve fare tutte le informazioni all'acquirente per iscritto e sia il compratore che il venditore dovrebbero firmare e datare il documento. Assicurati di rivedere ciò che è necessario per rivelare e come dovrebbe essere formulato, con un avvocato immobiliare.

La riga inferiore

Anche se non è richiesta una particolare pubblicazione nella tua zona, se si dispone di un pezzo di informazioni su una casa che potrebbe rendere infelice un acquirente, si potrebbe desiderare di rivelarlo comunque. Oltre ai motivi morali di essere onesti con i potenziali acquirenti - e la volontà di evitare la spesa e la disputa di una causa - hai una reputazione protetta. Se hai delle preoccupazioni circa il fatto di aver dichiarato correttamente la condizione della proprietà, contatta un avvocato immobiliare nel tuo stato.