Real Estate e Crowdfunding: un nuovo percorso per gli investitori

Possono fare due mercati d'investimento diversi, uno vecchio e uno nuovo, senza farsi impazzire?

Questa è la domanda chiave per il crowdfunding e il mercato immobiliare. Una domanda è stata risolta in modo positivo nel 2014, poiché le due "coppie strane" sembrano accoppiarsi abbastanza bene e dare agli investitori un nuovo modo per sfruttare i profitti dal mercato immobiliare U. S. in espansione.

Il sito di crowdfunding immobiliare iFunding stima le dimensioni del mercato combinato a 11 trilioni di dollari.

Nella conferenza "Innovazioni nel settore immobiliare: Crowdfund Investing", nell'aprile 2014 a New York, Markley Roderick, avvocato con il team di Flaster / Greenberg e il moderatore della conferenza, ha sottolineato che le nuove normative sono legate al Jumpstart Our Business (JOBS) Act 2012. Le nuove regole permettono ad investitori di gran lunga affluenti (con un valore netto di $ 1 milione o più) di accedere direttamente al mercato immobiliare attraverso il crowdfunding o il prestito peer-to-peer (tra altri mercati d'investimento ).

Mentre la US Securities and Exchange Commission esplora i modi per consentire agli investitori di tutti i livelli di reddito di accedere al mercato immobiliare in linea, Roderick afferma che gli investitori più ricchi stanno già investendo su siti di crowdfunding come iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet e Fundrise.

"Se solo una piccola percentuale di questi investe solo una piccola quantità di attività in immobili, il mercato sarà trilioni di dollari", spiega Roderick.

Crowdfunding

Per definizione, il crowdfunding dovrebbe essere naturale per il mercato immobiliare. In una parola, il crowdfunding utilizza l'accessibilità facile di grandi reti di amici, familiari e colleghi attraverso siti web di social media quali Facebook, Twitter e LinkedIn per ottenere la parola su una nuova attività e per attirare gli investitori. Crowdfunding ha il potenziale di aumentare l'imprenditoria espandendo la gamma di investitori da cui i fondi possono essere raccolti oltre il cerchio tradizionale di proprietari, parenti e venture capitalisti.

Gruppi del settore immobiliare già si arrampicano a bordo del carro armato di crowdfunding e stanno sollecitando l'accesso relativamente a basso rischio al mercato immobiliare U. S. per ora, più amati americani.

"Crowdfunding per i beni immobili non è un fenomeno completamente nuovo", ha dichiarato l'Associazione per lo sviluppo immobiliare commerciale in una recente dichiarazione. "Numerosi giocatori sono entrati nel campo. Anche se ciascuna di queste piattaforme ha una propria nicchia e strategia, con diversi livelli di investimento minimo, tutti sono orientati verso investitori accreditati che soddisfano requisiti specifici per il patrimonio netto e / o il reddito annuo. Al contrario, il crowdfunding nell'ambito del JOBS Act apre il campo a molti investitori più piccoli."

Quali sono i pro ei contro di crowdfunding per gli investitori? In una parola, entrambe le parti scendono a rischio; in particolare, quanto investitori vogliono assorbire in linea.

Secondo la relazione, sia gli sviluppatori di immobili che gli investitori possono raccogliere importanti rendimenti finanziari attraverso il crowdfunding e entrambi sono in grado di diffondere i loro rischi.

Pros …

Gli investitori hanno accesso al mercato immobiliare con piccole quantità di denaro.

• Gli investitori lavorano direttamente con gli sviluppatori immobiliari e hanno una voce nel processo.
• Gli investitori possono scegliere quali progetti immobiliari in cui vogliono investire i loro soldi.
• Gli investitori hanno accesso a miriadi di progetti, quindi la scelta e le opzioni non sono un problema.
• Cons …

Gli investitori hanno le stesse problematiche di ogni investitore immobiliare. Se il mercato va a sud, probabilmente perderebbe denaro.

• Il rischio di inadempimento degli investimenti (da sviluppatori immobiliari) è più elevato per il crowdfunding rispetto ai finanziamenti di investimento peer-to-peer e diretti immobiliari.
• Una mancanza di liquidità, in quanto l'assenza di un mercato secondario limita l'accesso facile all'invio degli investitori.
• Per iniziare con il crowdfunding nel settore immobiliare, Jillienne Helman, amministratore delegato di Realty Mogul, consiglia di andare con una ditta che sarà in giro per un po '.

"In primo luogo, lavorare con una compagnia di crowdfunding che sopravviverà", dice. "Questo significa ben capitalizzato. Quello che mi spaventa è il numero di aziende di crowdfunding là fuori che sono guidati da due studenti che si sono appena diplomati dal college, e che non sono capitalizzati. “

Darren Powderly, co-fondatore di CrowdStreet. com, dice che fare la vostra due diligence è più importante nel settore immobiliare rispetto ad altri investimenti, per quanto riguarda la collaborazione con una società di crowdfunding va.

"Dal punto di vista dell'investitore, si dovrebbe fare attenzione a ricercare le piattaforme sulle quali stanno cercando opportunità di investimento", afferma Powderly. "Non tutte le piattaforme sono create uguali e vengono testati diversi piani aziendali per capitalizzare questa tendenza emergente. "

Powderly consiglia specificamente agli investitori di indagare i fondatori e la direzione senior della piattaforma di crowdfunding o di una ditta per assicurarsi che abbiano una reputazione di sterline costruita sulla loro precedente esperienza di business.

"La chiave delle competenze nel settore finanziario, immobiliare e tecnologico è essenziale per gestire una piattaforma affidabile e affidabile", aggiunge. "Gli investitori dovrebbero gravitare verso le piattaforme che offrono un eccellente servizio clienti non solo durante il processo di raccolta fondi, ma anche dopo che l'affare sia pienamente finanziato e chiuso. Malgrado il fatto che ci sono piattaforme 50-plus in qualche modo di funzionamento, ci sono solo una mezza dozzina circa che stanno emergendo come leader nello spazio. Gli investitori dovrebbero ricercare più piattaforme e selezionare le loro prime tre in base agli obiettivi di investimento e all'esperienza utente preferita. "

La trasparenza è critica

Powderly consiglia di cercare piattaforme di crowdfunding e sponsor che riconoscano i rischi e forniscono un approccio basato sulla formazione per la gestione dei rischi."La maggior parte delle piattaforme di crowdfunding immobiliare oggi consente solo agli investitori accreditati, come definito dalla SEC, di investire", dice. "Gli investitori accreditati sono invitati a investire importi che sono soddisfatti dato il loro portafoglio di investimenti complessivi. "

Un altro suggerimento - investire solo in offerte da sponsor che ti fidi e che tu sei fiducioso cercherà il tuo interesse per i buoni tempi e per i cattivi.

"Se un investitore non capisce come vengono utilizzati i propri fondi, i fattori di rischio dell'investimento e quali fattori influenzano il loro ritorno sull'investimento, allora dovrebbero chiedere il consiglio del loro investitore di fiducia o passare l'investimento" aggiunge Powderly. "Ci sarà un sacco di altre opportunità di investimento da scegliere, quindi non si precipitano a prendere una decisione di investimento non informata. "

Una piattaforma di crowdfunding immobiliare professionale dovrebbe fornire agli investitori ampie opportunità di comunicare circa l'offerta, compresa l'introduzione direttamente allo sponsor della particolare lista immobiliare.

È questo possibile e come?

Il catalizzatore per lanciare crowdfunding per gli investimenti immobiliari, insieme ad altri tipi di imprese, è stato il passaggio della legge JOBS nel 2012. Fino a poco tempo fa la capacità di pubblicizzare e sollecitare investitori per investimenti immobiliari è stata limitata. Il JOBS Act (Titolo II) ha modificato drasticamente il modo in cui il capitale di investimento può essere aumentato modificando le regole esistenti del Regolamento D, in particolare quelle relative a come le aziende possono offrire e vendere i propri titoli senza dover registrare i titoli presso la US Securities and Exchange Commission SEC).

In passato, il Regolamento D, l'articolo 506 ha imposto restrizioni sugli sforzi per la raccolta di fondi, vale a dire limitare la raccolta di fondi solo a rapporti preesistenti e impedire a uno sponsor o ad un'altra parte di chiedere apertamente o pubblicizzare tali opportunità di investimento private. La nuova regola 506 (c) consente agli emittenti, agli sponsor, ai sindacati e ad altri che stanno raccogliendo capitali da parte di investitori privati ​​per promuovere tali investimenti privati ​​agli investitori accreditati a determinate condizioni. Questa regola è diventata efficace il 23 settembre 2013. La nuova legislazione federale rappresenta un enorme cambiamento per gli sponsor che stanno raccogliendo fondi per un'acquisizione o uno sviluppo immobiliare. In sostanza, il titolo II dà alle imprese di crowdfunding la luce verde ad un mercato diretto a un grande pool di potenziali investitori attraverso i social media e Internet. Ha inoltre aperto un nuovo veicolo per gli investitori per accedere più facilmente alle opportunità di investimento diretta immobiliare.

Come nota Powderly, per la prima volta, gli investitori hanno accesso diretto a una selezione di offerte immobiliari private in cui possono navigare, ricercare e prendere decisioni di investimento ben informate on-line.

La linea di fondo

Il Crowdfunding nel mercato immobiliare promette di essere una rivoluzione che sta appena decollando e attrae seriamente interesse da investitori seri in questi giorni.