Se stai pensando di acquistare una casa, dovresti idealmente risparmiare abbastanza soldi per un anticipo del 20%. Se non è possibile, è una scommessa sicura che il prestatore vi obbligherà a garantire un'assicurazione privata di mutuo (PMI) prima di sottoscrivere il prestito. Lo scopo dell'assicurazione è quello di proteggere la società ipotecaria se si è in default sulla nota.

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L'assicurazione di ipoteca privata suona come un ottimo modo per comprare una casa senza dover risparmiare il denaro per un anticipo. A volte è l'unica o meglio scelta per i nuovi acquirenti. Tuttavia, ci sono diversi motivi che i proprietari di immobili potrebbero aspettarsi per evitare di pagare questa assicurazione. In questo articolo esamineremo i sei problemi comuni con PMI ed esploreremo una possibile soluzione che consente agli acquirenti di casa di evitarlo totalmente.

- 6 -> Sei buoni motivi per evitare PMI

Costo -

1. L'assicurazione mutui privata costa generalmente tra il 0,5% e l'1% dell'intero importo del prestito su base annua. Su un prestito di 100.000 dollari questo significa che il proprietario di casa potrebbe pagare fino a $ 1 000 all'anno, o $ 83. 33 al mese - assumendo una tassa PMI del 1%. (Calcolato come: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Di per sé è una somma abbastanza pesante. Tuttavia, il prezzo medio di casa, secondo l'Associazione Nazionale dei Realtors è di circa $ 230.000, il che significa che le famiglie potrebbero spendere quasi $ 200 al mese per l'assicurazione. Questo è quanto un pagamento auto! non può essere deduttivo
2. - I contratti di assicurazione mutui privati ​​sono deducibili dalle imposte - ma solo se il contribuente sposato guadagna meno di 110.000 dollari all'anno (nel reddito lordo aggiustato). Per le coppie sposandole separatamente, quella soglia è di $ 55.000. Ciò significa che molte famiglie a doppio reddito con un reddito combinato appena al di sopra della soglia saranno lasciate al freddo. Mentre ci sono voci che questo "capitale di reddito" potrebbe essere aumentato in futuro, non c'è garanzia che accadrà. Molti proprietari di abitazione (in particolare quelli appena al di sopra della soglia) possono essere migliori a fare un pagamento più grande in cui almeno avranno la pace della mente che gli interessi sul prestito sono deducibili. Per ulteriori informazioni su questa importante deduzione, leggere Come eliminare l'assicurazione mutuo privata . I tuoi eredi non ottengono nulla -
3. La maggior parte dei proprietari di abitazioni ascolta la parola "assicurazione" e suppone che il loro coniuge oi loro figli ricevano una qualche compensazione monetaria se muoiono. Questo semplicemente non è vero. L'istituto di credito è l'unico beneficiario di una tale politica, ei proventi vengono pagati direttamente al prestatore (non indirettamente agli eredi prima). Se si desidera proteggere i vostri eredi e fornire loro soldi per le spese di vita alla tua morte, dovrai ottenere una polizza assicurativa separata. Non fatevi ingannare nel pensiero che PMI aiuterà qualcuno, ma il vostro mutuatario. Dare soldi via
4. - Gli acquirenti che hanno venduto meno del 20% del prezzo di vendita dovranno pagare un'assicurazione mutuo fino al 20% del patrimonio totale della casa. Ciò potrebbe richiedere anni, e si tratta di un sacco di soldi che il proprietario di abitazione sta letteralmente dando via. Per mettere il costo in una prospettiva migliore, se una coppia che possiede una casa di 250.000 dollari dovesse invece prendere i 208 dollari al mese che spendevano sul PMI e investirlo in un fondo comune che ha guadagnato un tasso annuo di rendimento annuo dell'8% i soldi sarebbero cresciuti a $ 37.770 (a prescindere che nessuna tassa fosse stata prelevata) entro 10 anni. Difficile da annullare
5. - Come accennato in precedenza, di solito quando il patrimonio di un proprietario di casa supera il 20%, non deve più pagare PMI. Tuttavia, eliminare l'onere mensile non è così facile come semplicemente non inviare il pagamento. Molti istituti di credito richiedono al proprietario di una lettera di richiesta che il PMI sia annullato, oltre a ricevere una valutazione formale della casa prima della sua cancellazione. Tutto sommato, questo potrebbe richiedere diversi mesi a seconda del prestatore. Pagamento si svolge e su -
6. Un problema finale che merita di essere menzionato è che alcuni istituti di credito richiedono che il proprietario di casa mantenga un contratto PMI per un determinato periodo di tempo. Quindi, anche se il proprietario di casa ha soddisfatto la soglia del 20%, può ancora essere obbligato a continuare a pagare l'assicurazione mutuo. Controllare con il vostro prestatore e leggere la stampa fine di un contratto PMI per ulteriori dettagli.

Non è tutto male

Per molti americani PMI è deducibile. Quelle famiglie che descrivono le loro detrazioni e guadagnano meno di $ 110.000 all'anno, troveranno che il loro PMI è deducibile. Per una coppia con un prestito di $ 250,000 e un pagamento annuale di PMI pari a 2 500 dollari (1% del prestito in sospeso), questa deduzione potrebbe tradursi in risparmi da $ 300 a $ 400 o più (a seconda della clausola fiscale della coppia).

Anche un'assicurazione privata di mutui può essere spesso pagata in anticipo. Per coloro che non vogliono lavorare il costo dei PMI nei loro budget mensili, alcuni istituti di credito consentiranno di pagare il pagamento in anticipo, in contanti, al momento della creazione del mutuo. In alcuni casi il prestatore offrirà anche il proprietario di casa uno sconto per pagare in anticipo. Un'altra opzione che molti prestatori offrono è quella di aggiungere la tariffa anticipata di un tempo per il saldo del prestito in essere. Il vantaggio a questo è che, ammortizzato per un periodo di 25 o 30 anni, il costo mensile è abbastanza basso.

Un "beneficio" finale del PMI è che una volta che hai finito di pagare la tua polizza assicurativa, l'ipoteca stessa può sembrare più facile pagare. Naturalmente, questo è più di un beneficio psicologico che di quello finanziario, ma può essere una bella sensazione di avere un paio di centinaia di dollari in più ogni mese. I proprietari di case savvy sarebbero saggi per reinvestire i soldi che sono abituati a bilanciare per PMI o applicare i fondi verso il saldo principale del prestito. Ricorda l'esempio combinato di fondi comuni da precedenti.

Come evitare PMI

In alcune circostanze PMI può essere evitato usando qualcosa chiamato un mutuo salvadanaio.Funziona così: Supponi che un proprietario di casa potenziale vuole acquistare una casa per $ 200.000, ma ha solo soldi sufficienti per un anticipo del 10% (non sufficiente per evitare PMI). Entrando in quello che si conosce come un accordo "80/10/10", l'individuo prenderà un prestito pari all'80% del valore totale della proprietà, ovvero $ 160.000. Un secondo prestito, indicato come un piggyback, saranno altresì eliminati per un totale di $ 20.000 (ovvero il 10% del valore). Infine, come parte dell'operazione, l'acquirente mette giù il 10% finale, ovvero $ 20.000.

dividendo i prestiti, il proprietario di casa può essere in grado di detrarre gli interessi su entrambi i prestiti, e di evitare PMI totalmente. Naturalmente, c'è una cattura. Molto spesso i termini del prestito ausiliario sono rischiosi. Molti sono prestiti a tasso variabile, possono contenere disposizioni a palloncino e sono dovute in 15 o 20 anni (a differenza dei prestiti più convenzionali, che dovranno essere pagati in 30 anni).

Per inciso, molti istituti di credito offrono anche un arrangiamento simile di mutuo per i compratori solo in grado di abbassare il 5% verso un acconto. Si chiama un accordo "80/15/5". Funziona esattamente allo stesso modo.

La linea inferiore

L'assicurazione mutui privata è costosa. A meno che tu non ritieni di poter raggiungere il 20% di equità in casa entro un paio di anni, probabilmente ha senso fare un pagamento più grande o considerare un prestito a scapolo. Mentre spesso più rischioso di un'ipoteca convenzionale, i prestiti a scagionamento sono deducibili e costituiscono un'alternativa utile per coloro che non possono permettersi un maggior pagamento anticipato.

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