I mutui a tasso variabile opzionale (ARM) consentono ai proprietari di immobili come un modo per acquistare una grande casa con un piccolo pagamento. Danno anche ai proprietari di abitazioni attuali un modo per ridurre i loro pagamenti ipotecari. Mentre questi vantaggi potrebbero sembrare proprio quello che il medico ha ordinato dopo anni di aumento dei prezzi in un mercato immobiliare surriscaldato, la rivista BusinessWeek ha indicato l'opzione ARM "Nightmare Mortgages". Nell'articolo di settembre 2006 che ha affermato questo nome, BusinessWeek ha dichiarato che l'ipoteca di tasso variabile dell'opzione potrebbe essere "il prodotto rischioso e più complicato del prestito a casa creato."

La verità su se le opzioni ARM sono uno strumento utile o un biglietto per problemi è in gran parte una questione personale. Uno sguardo più attento a questi controversi prestiti renderà più facile determinare i loro usi futuri - ei rischi in questione. (Per leggere di più su ARM, vedere ARMe e pericolose , Mutui: tasso fisso e tasso adattato e Pagamento fuori del tuo mutuo .

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Le opzioni A differenza della maggior parte dei mutui, che vengono forniti con un pagamento mensile impostato, opzioni ARM, offrono una scelta ogni mese. Subprime Mortgages Feature

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• I proprietari di abitazione possono scegliere tra i seguenti pagamenti:
  Minimo Il minimo richiesto (per un negozio unico per i mutui subprime e il fallimento subprime, pagamento per un'opzione ARM è estremamente attraente perché è così bassa. In realtà, è così basso che non copre nemmeno l'interesse sull'ipoteca. Facendo il pagamento minimo, i mutuatari sono in una posizione conosciuta come un'ammortamento negativa, il che significa che essi devono più sulla casa alla fine del mese che all'inizio. Mentre il pagamento minimo non può sembrare una scelta saggia da una prospettiva finanziaria, è l'opzione più popolare in alcuni codici a codice a prezzi più elevati dove i proprietari di casa non potevano altrimenti permettersi di acquistare una casa. (Per leggere di più sull'ammortamento negativo, vedere Qual è il modo migliore per pagare la mia ipoteca?

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  Naturalmente, i piccoli pagamenti non dureranno per sempre. Cinque anni dopo l'inizio del prestito o una volta che il saldo saldo aumenta al 110% dell'importo iniziale del prestito, la maggior parte delle opzioni ARM ricalcolano per determinare il pagamento completamente ammortizzato, ovvero il pagamento che dovrà pagare la casa oltre i rimanenti vita del prestito. Per la maggior parte dei prestiti, quel numero nuovo diventa quindi il pagamento minimo richiesto e il pagamento negativo di ammortamento non è più consentito. Quando ciò accade, l'importo del pagamento mensile può aumentare sostanzialmente, anche raddoppiando le dimensioni.
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  Solo per interessi
• Spostando la scala, questo pagamento costa più del minimo e copre l'interesse, anche se non riduce il capitale.Il mutuatario non ha alcun progresso verso la proprietà della casa, ma evita l'ammortamento negativo.
  Ammortamento 30 anni
• Questo è il pagamento ipotecario tradizionale con cui la maggior parte delle persone è familiare. Fare questo pagamento copre l'interesse e riduce il capitale.
  Ammortamento di 15 anni

Un prestito di 15 anni consente ai mutuatari di pagare le loro case più rapidamente del tradizionale prestito di 30 anni. Fare questo pagamento copre l'interesse e riduce il capitale.

(Per calcolare quanto tempo dovrai pagare la tua casa, vedi il nostro calendario mensile di pagamento ipotecario.)

I dettagli

Il tasso d'interesse sulla maggior parte delle opzioni cambia mensilmente e i prestiti hanno un cappello sull'importo che la percentuale può aumentare ogni anno. Anche se l'effettivo pagamento richiesto cambia solo una volta all'anno, la differenza tra il tasso di interesse del primo mese e l'importo della regolazione annuale può superare il 7%. Da una prospettiva di pagamento minimo, questo può essere un grande cambiamento. Se il saldo residuo raggiunge il 110% del saldo originale, non esiste alcun limite al potenziale importo dell'incremento.

• Chi dovrebbe prendere l'opzione?
  The Rich Questi mutui sono stati sviluppati come uno strumento di gestione dei soldi per i ricchi. Le persone ricche spesso guadagnano enormi somme di denaro, ma hanno flussi di cassa imprevedibili. Le opzioni ARM consentono loro di effettuare piccoli pagamenti fino a quando il loro flusso di cassa aumenta. Molti magnati di Wall Street ei principali venditori, per esempio, ottengono il 50% o più del loro reddito annuale in un unico bonus di somma forfettaria. (Per saperne di più sulle classi di reddito, vedere Perdere la classe media e Analizzare il rapporto di occupazione
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  Transient
• Persone che vogliono vivere in una grande casa e non ha intenzione di rimanere a lungo può utilizzare un'opzione ARM per ottenere la casa che vogliono senza spendere una fortuna. I dirigenti aziendali che vengono trasferiti ogni pochi anni possono utilizzare questi prestiti per liberare contanti per altri usi.
  Chi aspetta una perdita finanziaria Le persone che sanno che presto avranno una significativa variazione di reddito possono anche scegliere un'opzione ARM. Se all'orizzonte il matrimonio, l'eredità, l'insediamento legale o un'altra fonte di ricchezza improvvisa, un'opzione ARM può essere un buon modo per ottenere la casa in anticipo per ottenere il denaro. (Per leggere di più su questi argomenti, vedere Rifiutare un'eredità e Matrimonio, divorzio e linea punteggiata

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Benefici per i finanziatori I mediatori ipotecari spesso ricevono pagamenti più elevati per venderli e le leggi contabili consentono ai finanziatori di prenotare il pagamento massimo (30 anni) come entrate anche se ricevono solo il pagamento minimo. Questi fattori di fantasma sono perfettamente legali, sono buoni nei libri e fanno le meraviglie per un prezzo azionario del mediatore ipotecario. Le opzioni ARM inoltre di solito portano un costo più elevato per rifinanziare, in modo che i finanziatori pagati nuovamente quando i mutuatari vogliono fuori dei prestiti. Mentre può sembrare un pericolo per la fornitura di tali prestiti, i mutui sono spesso venduti agli investitori attraverso veicoli come i titoli garantiti da mutui ipotecari, passando il rischio agli investitori anziché ai finanziatori.(Per la lettura relativa vedi Profitto dal debito ipotecario con MBS

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Come confrontare

Quando si considera un'opzione ARM, ci sono diversi punti chiave da tenere a mente. La prima è la quantità di tempo che dura il tasso di interesse introduttivo. Quanto alto il tasso di interesse può aumentare e quanto il pagamento può cambiare sono anche considerazioni importanti. Sapere quando il prestito sarà adeguato e anche la soglia per il limite di ammortamento negativo dovrebbe essere considerata.

Sogno o incubo?

Durante l'estrazione di un mutuo deve sempre essere fatto con cautela, prendendo un'opzione ARM richiede un livello ancora maggiore di vigilanza. Per coloro che hanno una solida situazione finanziaria con una solida comprensione dei termini e delle condizioni che accompagnano un'opzione ARM, il prestito può essere uno strumento utile. Per l'impreparato, può essere un biglietto a senso unico ai guai. Per continuare a leggere su questo argomento, consulta Investimenti in immobili e Smart Real Estate Transactions

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