Mentre si impegna a comprare una casa, probabilmente si arriva all'eccitazione di un caleidoscopio di scelte: Fixer superiore o chiavi in ​​mano? Piccolo condominio nel cuore della città o una casa sproporzionata nei sobborghi? Tradizionale o contemporanea? Mattone o stucco? Mutuo a tasso fisso o rate-rate?

Ok, quindi forse quella ultima non è esattamente esilarante. Comunque, però, è una domanda che dovrai domandarti - e rispondere - a un certo punto durante il processo di acquisto in casa. Quale tipo di mutuo dovresti scegliere? Credete o no, la tua decisione potrebbe rendere o rompere l'investimento a casa (vedi Ottenere un mutuo nei tuoi 20 anni ).

La buona notizia: Non sei sola nella tua missione per cedere l'ipoteca perfetta. Per il secondo anno consecutivo, Millennials rappresentava il più grande gruppo di acquirenti di casa in America (32%), secondo uno studio del marzo del 2010 dell'Associazione Nazionale dei Realtors. Come membri di questa generazione continuano a inondare il mercato immobiliare, stanno istigando alcuni importanti cambiamenti nel settore dei mutui. Un centro di ricerca Pew r ha dichiarato che i mutuatari Millennial richiedono un processo di applicazione di prestiti a domicilio basato sulla tecnologia, un servizio online veloce e una chiusura di ipoteca più rapida.

Ma prima di chiudere la tua nuova casa, dovrai fare qualche compito a casa ipotecario. Ecco le informazioni sui tipi principali di mutui per aiutarti a prendere questa decisione critica.

I prestiti FHA

I prestiti domestici offerti dalla Federal Housing Administration (FHA), conosciuti come prestiti FHA, sono progettati per gli acquirenti che non dispongono di un sacco di soldi per mettere verso un pagamento anticipato - ecco perché i prestiti FHA sono così attraenti per Milllennials in contanti.

I mutui tradizionali a 30 anni, a differenza dei prestiti FHA, richiedono un anticipo del 20% a meno che non paghi un'assicurazione privata di mutui (PMI). I creditori convenzionali richiedono di pagare questa assicurazione se si effettua un piccolo acconto perché sei considerato un mutuatario ad alto rischio. PMI aumenta il pagamento del mutuo mensile di 0,25% al ​​2% del saldo del prestito all'anno.

Con un prestito FHA, però, devi solo pagare un anticipo del 3%, tutti provenienti da un dono o da una sovvenzione. Ciò significa che è possibile ottenere un prestito FHA senza disporre di un singolo dollaro del proprio denaro. Inoltre, i requisiti di sottoscrizione non sono altrettanto rigorosi con questi prestiti. In altre parole, se la tua storia di credito non è esattamente perfetta, un prestito FHA potrebbe essere la tua scommessa migliore.

I prestiti FHA hanno avuto negli ultimi anni una popolarità negli ultimi anni, poiché l'amministrazione federale delle abitazioni ha continuato a incrementare i costi mensili delle assicurazioni sui mutui (che hanno causato maggiori pagamenti mensili per i proprietari di abitazione). A differenza dei prestiti convenzionali, i pagamenti di assicurazione mutui sui prestiti FHA continuano per tutta la durata del prestito.Molti mutuatari hanno trovato più conveniente prendere un mutuo convenzionale di 30 anni e tossire PMI fino a raggiungere il 20% di equità in casa.

Tuttavia, l'FHA sta prendendo misure per trasformare le cose in giro. Nel gennaio del 2015, ha iniziato a ridurre i premi ipotecari sui prestiti FHA di una media di 900 dollari l'anno. Sembra che i suoi sforzi stanno funzionando mentre i prestiti FHA sono in aumento ancora una volta, in particolare con i primi acquirenti di casa. Nel secondo trimestre del 2015, le origini dei prestiti FHA sono aumentate del 50% rispetto al trimestre precedente e sono aumentate del 46% rispetto all'anno precedente, secondo RealtyTrac.

Mutui a tasso fisso

Nel mondo dei mutui abituali convenzionali, l'ipoteca a tasso fisso è la scelta più prevedibile e semplice per i mutuatari. Questo perché il tasso di interesse non cambia durante la vita dell'ipoteca. Di conseguenza, i pagamenti di capitale e di interesse effettuati ogni mese non cambiano mai. Anche se le ipoteche a tasso fisso sono generalmente costituite da un prestito di 30 anni, è possibile ottenere un mutuo a tasso fisso di 10 o 15 anni.

Il vostro tasso di interesse è bloccato su un'ipoteca a tasso fisso quando si ottiene il prestito e rimane lo stesso fino a quando non si vende, rifinanzia o paga il prestito. Ciò significa che se il tasso di interesse è del 4,2% quando si ottiene il prestito, 20 anni dopo, il tasso sarà ancora 4,2% (se si dispone ancora dell'ipoteca).

Il vantaggio di un'ipoteca a tasso fisso è semplice: non ci sono sorprese. Non dovrai mai affrontare i pagamenti mensili fluttuanti che variano con i movimenti dei tassi di interesse. Anche se l'inflazione crolla fuori controllo ei tassi ipotecari scalano fino al 20%, il pagamento mensile rimane lo stesso. Ciò consente di mantenere il controllo del tuo budget. Un mutuo a tasso fisso è generalmente la scelta migliore se pensi di soggiornare in una casa per più di cinque anni ed è anche una scelta intelligente quando i tassi di interesse stanno aumentando. Inoltre, perché questi semplici mutui sono facili da capire, sono ideali per i primi acquirenti di casa.

Tuttavia, pagherai un premio per la prevedibilità dei pagamenti. I mutui a tasso fisso sono generalmente più costosi dei mutui a tasso variabile (vedi sotto). Secondo il Bankrate. com, i tassi ipotecari medi del 2014 erano 4. 5% per i mutui a tasso fisso a 30 anni rispetto ai 3. 3% dei primi cinque anni di un ARM di 5/1 (il tasso è fissato per cinque anni e regolabile per i rimanenti 25 anni di un mutuo di 30 anni). Ciò equivale a pagamenti mensili di $ 1 000 per un'ipoteca di $ 200.000 con il tasso fisso di 30 anni (compreso il capitale e l'interesse) rispetto ai $ 875 al mese per il periodo di "luna di miele" dell'ARM da 5/1.

Mutui a tasso variabile

Quando si considerano i risparmi indicati nell'esempio precedente, potresti essere tentato di ricevere un mutuo a tasso variabile (ARM). Ma le ARM portano un sacco di incertezza. Anche se un'ipoteca a tasso variabile può offrire un vantaggio di costo importante in anticipo nel prestito, si potrebbe pagare per picche lungo la strada.

Conosciuto anche come "mutuo a tasso variabile" o "ipoteca a tasso variabile", un ARM è un'ipoteca in cui il tasso di interesse cambia nel tempo.Con un ARM, il tasso di interesse iniziale è tipicamente fissato per un periodo di tempo e questo tasso di interesse "teaser" è spesso inferiore al tasso di mercato. Dopo un certo periodo di tempo specificato nel contratto (a volte noto come periodo di "luna di miele" di cui sopra), il tasso di interesse sul vostro prestito viene regolato o ripristinato regolarmente, talvolta come ogni mese. Questi aggiustamenti cambierà anche i pagamenti mensili di mutui ipotecari. Ad esempio, il tasso di interesse iniziale per un ARM 2/28 è fissato per un periodo di due anni e quindi si ripristina a un tasso variabile per i rimanenti 28 anni dell'ipoteca di 30 anni.

Quando hai un ARM, i tuoi pagamenti mensili di mutui possono aumentare notevolmente durante la vita del prestito. In meno di un anno, un ARM del 6% può salire all'11% o superiore se i tassi di interesse sono in aumento. Molti proprietari di abitazioni con ARM hanno perso le loro case nel recente arresto di alloggi perché i loro pagamenti continuavano ad aumentare. Questi mutuatari non potevano vendere o rifinanziarsi per uscire dal prestito, e alla fine il valore delle loro case è sceso a meno dell'importo dovuto all'ipoteca. Per risolvere i problemi, i mutui a tasso variabile possono essere estremamente difficili da capire, che li rende una scelta discutibile per i primi acquirenti.

Sul lato più, i ARM consentono di sfruttare i tassi di interesse in diminuzione senza dover rifinire. E 'anche un'opzione vitale e conveniente se stai pensando solo di rimanere in una casa per un anno o due.

La linea di fondo

La determinazione del tipo di ipoteca più adatta a te dipende da un certo numero di fattori, dalla dimensione del caparra da pagare e dal flusso di cassa mensile allo stato attuale del mercato. Anche se si può essere tentati di scoprire il web per la risposta, i tassi ipotecari sono in continua evoluzione, quindi paga di rivolgersi agli esperti. Parlate con almeno due broker di ipoteca o istituti di credito e discutere la tua situazione unica. Questi professionisti possono offrire indicazioni, spiegare le tue opzioni e aiutarti a scegliere l'ipoteca più adatta alle tue esigenze specifiche.

Vedere Nozioni di ipoteca e Come acquistare le tasse ipotecarie per ulteriori informazioni. Quindi non perdere programmi speciali se questo è il tuo primo acquisto di casa, controlla anche crediti per i primi acquirenti di casa .